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資産家

マンションを売却するときは、媒介契約はどれを選んだらいいの?
一般媒介?それとも専任媒介?

不動産屋さんは専任媒介を推奨してくるけど、実際はどうなのかしら。

そうだ、佐藤さんに聞いてみよう!

マンション売却アドバイザー

こんにちは。マンション売却アドバイザーの佐藤です。

一般媒介や専任媒介には、それぞれ特徴がありますから、どれを選んだらいいのか迷ってしまいますよね。

突然ですが、もし、不動産の営業マンが「自分の自宅」を売却するとしたら、どの媒介契約を選ぶと思いますか?

以前、社内で話し合ったことがありますが、みんな口を揃えて「一般媒介契約を選ぶ」と言いました。

資産家

あら、そうなの?一般媒介を選ぶんだね。

その理由は、なぜかしら?

マンション売却アドバイザー

その理由は、複数の不動産会社が売却活動をしてくれるからです。
そのため、物件情報が広く知れ渡り、一番いい条件で早く売れやすいのです。

ただ、これはあくまでも不動産のプロの選び方です。

不動産の売却が初めての方は、専任媒介がおススメです。

なぜなら、一般媒介には下記のようなデメリットがあるからです。

  • 複数の不動産会社と連絡を取り合う「わずらわしさ」がある。
  • 不動産会社に売却活動の報告義務が無いため、売れない場合は放置されることがある。
  • 不動産会社は、他社に先越されるのを防ぐため、売主を早く説得しようとする。

その他にもありますが、詳しくは後述していきます。

したがって、結論としては、

  • 不動産売買が初めての方は、専任媒介契約。
  • 不動産売買の経験がある方で、比較的時間がある方は、一般媒介契約。

がおススメです。

今回は、媒介契約の選び方について、奥深くお話させていただきます。

1.媒介契約の種類と特徴

マンション売却アドバイザー

まずは、媒介契約の種類と特徴を見ていきましょう。

売主にとって、最も制限が少ないのが一般媒介で、もっとも制限が多いのが、専属専任媒介になります。

順番にすると、一般媒介<専任媒介<専属専任媒介です。

一般媒介 専任媒介 専属専任媒介
他社への依頼 × ×
自己発見取引(※1) ×
契約期間 無制限 3ヶ月以内 3ヶ月以内
売却活動の報告義務 なし 2週間に1回以上 1週間に1回以上
指定流通機構への登録義務(※2) なし あり あり
  • ※1 自己発見取引とは、自ら買主を見つけて、不動産会社を通さずに直接売ることです。家族や知人に売却することが、これに当てはまります。
  • ※2 指定流通機構とは、会員である不動産会社が閲覧することのできる情報ネットワークのことで、別名をレインズと呼ばれています。物件情報を登録することにより、他の不動産業者も紹介ができるようになるため、買主を早く見つけやすくなります。

では、それぞれの媒介契約のメリット・デメリットを見ていきましょう。

1-1.一般媒介契約

1-1-1.メリット

  • 複数の不動産業者が売却活動を行うため、幅広く紹介される。
  • 不動産会社にとっては早い者勝ちなので、最初のころは営業活動に力が入る。
  • 専任や専属専任のように、物件情報を囲い込みされない。(「囲い込み」については、後で説明します。)
  • 売主は媒介契約を、いつでも解約することができる。
  • 自分でみつけた買主に、不動産業者を通さずに売却することができる(自己発見取引)。

1-1-2.デメリット

  • 不動産会社としては、他社が先越して契約するリスクがある為、広告費を使いにくい。
  • 購入申し込みがあった際、他社に先越されないよう、売主を早く説得しようとする。
  • 売却活動の報告義務がないため、売れない場合は放置されがち。
  • 指定流通機構(レインズ)への登録義務がない(実際は登録されることが多い)。
  • 売主は複数の不動産会社と連絡をとる為、その分、わずらわしさがある。

1-2.専任媒介契約

1-2-1.メリット

  • 売却を依頼した不動産業者が窓口になる。
  • 2週間に一回以上の報告義務がある。
  • 媒介契約の7営業日以内に、指定流通機構(レインズ)に登録される。
  • 長い期間売れなかったとしても、放置されにくい。
  • 自分でみつけた買主に、不動産業者を通さずに売却することができる(自己発見取引)。

1-2-2.デメリット

  • 囲い込みをされる可能性がある。(「囲い込み」については、後で説明します。)
  • 媒介契約を、すぐに解約できない。
  • 途中で解約する場合、それまでに使った広告費などの経費を請求されることがある。

1-3.専属専任媒介契約

1-3-1.メリット

  • 売却を依頼した不動産業者が窓口になる。
  • 1週間に一回以上の報告義務がある。
  • 媒介契約の5営業日以内に、指定流通機構(レインズ)に登録される。
  • 長い期間売れなかったとしても、放置されにくい。

1-3-2.デメリット

  • 自分でみつけた買主でも、不動産業者を通さないと売却できない(自己発見取引)。
  • 囲い込みをされる可能性がある。(「囲い込み」については、後で説明します。)
  • 媒介契約をすぐに解約できない。
  • 途中で解約する場合、それまでに使った広告費などの経費を請求されることがある。

資産家

媒介契約のメリット・デメリットだけでは、正直言って、どれがいいのかピンとこないわ。

もっと詳しく説明してくれるかしら?

マンション売却アドバイザー

はい、先ほどお話した通り、媒介契約の種類は、一般媒介と専任媒介、専属専任媒介の3つがあります。

消去法を使いますが、この中で、専属専任媒介が選ばれることは、ほとんどありません。
なので、一般媒介と専任媒介だけを比較しましょう。

まずは、専属専任媒介契約がほとんど選ばれない理由から、説明していきます。

2.専属専任媒介契約が、ほとんど選ばれない理由。

マンション売却アドバイザー

そもそも不動産業者は、専属専任媒介契約を推奨しません。
なぜなら、専属専任媒介ではなく、専任媒介で十分だからです。

専任媒介と専属専任媒介の大きな違いは、下記の2つがあります。

  1. 自己発見取引ができるかどうか。
  2. 報告義務の頻度。

まずは、自己発見取引から説明していきます。

2-1.自己発見取引に関して

自己発見取引に関しては、下記の違いがあります。

  • 専任媒介は、自己発見取引が出来る。
  • 専属専任媒介は、自己発見取引が出来ない。

不動産会社としては、仲介手数料を確実に受け取るには、専属専任媒介の方が良いわけです。
なぜなら、売主は自己発見取引が出来ないからです。

しかし、実際のところ、売主が自ら買主を見つけて、不動産業者を通さずに売却することは、ほとんどありません。

したがって、不動産会社は、自己発見取引までを制限する必要がないわけです。

2-2.報告義務に関して

報告義務に関しては、下記の違いがあります。

  • 専任媒介は、2週間に1回以上。
  • 専属専任媒介は、1週間に1回以上。

不動産業者としては、専任媒介の方が「2週間に1回以上」なので、業務が少ないです。
逆に、専属専任媒介は「1週間に1回以上」なので、業務が増えてしまいます。

したがって、専任媒介の方が都合が良いわけです。

資産家

そういうことね。

売主としても、自己発見取引は出来た方がいいわね。
それに、報告は、2週間に1回で十分そうだわ。

では、一般媒介と専任では、なぜ一般媒介の方がいいのかしら?

3.不動産のプロが一般媒介を選ぶ理由。

マンション売却アドバイザー

不動産のプロが一般媒介を選ぶ理由は、複数の不動産業者に依頼することによって、福建情報が広く知れ渡るからです。

まず、どの不動産業者もそれぞれ顧客を抱えていますから、その顧客にいち早く情報が届きます。

また、1社よりも、複数社が売却活動した方が、幅広く情報が知れ渡ります。

資産家

でも、一般媒介は、指定流通機構のレインズに登録されないのよね。

専任媒介の方が登録義務があるから、情報が知れ渡るんじゃないの?

3-1.一般媒介でも、指定流通機構に登録されることが多い。

マンション売却アドバイザー

一般媒介は、指定流通機構(レインズ)に登録する義務がないだけであって、登録することはできます。

実際に、一般媒介でも登録されていることが多いです。

また、一般媒介は、専任媒介・専属専任媒介のように「囲い込み」をされることがありません。

資産家

そう言えば、「囲い込み」って何なの?

何か不動産業者が悪さをするのかしら?

3-2.「囲い込み」って、何なの?

マンション売却アドバイザー

「囲い込み」とは、不動産会社が物件情報を意図的に隠すことを言います。

専任媒介と専属専任媒介の場合、売主は1社にしか依頼することが出来ませんから、不動産会社は売買契約が成立すれば、売主から仲介手数料を受け取ることができます。

少し悪い言い方をすれば、売主の仲介手数料を確保したようなものです。

そして、さらに自社で買主を見つれば、買主からも仲介手数料を受け取ることが出来ます。

売主と買主の両方から受け取ることが出来るため、一つの売買で、仲介手数料が2倍になるわけです。

不動産業界では、物件を紹介しあえる仕組みになっています。

本来、他社から「紹介していいですか?」との問い合わせがあれば、「紹介していいですよ!」と答えなければなりません。

しかし、自社で買主を見つけたいがために、「商談中なので、紹介はしないでください」などの嘘をついて断ります。
そして、自社だけで買主を探していくのです。

実際、大手企業や中小企業にかかわらず、囲い込みをする不動産業者は多いです。

資産家

えっ!不動産会社って、そんなことをするの?
それなら、もし、専任媒介を選ぶ場合は、本当に信頼できる業者にしないとダメね。

一般媒介だと、不動産業者は、他社に先越されて契約されてしまうと、1円の利益にもならないよね?

そんなリスクを負いながらも、ちゃんと売却活動をしてくれるのかしら?

専任媒介の方が、力を入れて紹介してくれるんじゃないの?

マンション売却アドバイザー

確かに、他社が先越して契約してしまえば、1円の利益にもなりませんから、広告費などの経費は使いにくくなります。

しかし、不動産業者は、一般媒介でも専任媒介でも、契約が決まれば仲介手数料を受け取ることが出来ますので、力を入れて紹介してくれますよ。

ただ、注意点として、売れない期間が長くなれば、放置されがちになります。
専任のように報告義務がありませんから、不動産業者からの連絡が少なくなるかもしれません。

特に、大手企業はその傾向にあります。
売却物件を多く抱えており、決まりやすい物件から紹介しているからです。

その点、地域密着型などの小さな不動産業者は、売却物件をあまり抱えていません。
なので、なかなか売れない物件でも、親身になって接してくれることが多いです。

それを踏まえて、不動産業者に依頼する場合は、大手企業にかたよるのではなく、中小企業も含めて依頼することをおススメします。

資産家

そういうことね。

まとめ

マンション売却アドバイザー

今回、どの媒介契約を選んだらいいのかお話しさせていただきましたが、いかがだったでしょうか?

結論としては、

  • 不動産売買が初めての方は、専任媒介契約。
  • 不動産売買の経験が豊富な方で、比較的時間がある方は、一般媒介契約。

がおススメです。

資産家

色々教えてくれてありがとう!

また分からないことがあれば、教えてね。