資産家 マンションを売却して、一戸建てに住み替えたいの。
だけど、マンションの住宅ローンの残りは2,000万円、査定額は1,800万円、つまり、オーバーローンの状態だわ。
貯金があまりないけど、住み替えはできるのかしら？
そうだ、佐藤さんに聞いてみよう！
マンション売却アドバイザー こんにちは。マンション売却アドバイザーの佐藤です。
オーバーローンの状態で貯金があまりなければ、住み替えができるかどうか不安ですよね。
結論からになりますが、オーバーローンの状態でも、住み替えローン（買い替えローン）を利用すれば、住み替えできる場合があります。
ただし、住み替えローンは金融機関の審査が非常に厳しくなりますから、事前に不動産会社や金融機関に相談して、計画を練る必要があります。
そこで、今回は、オーバーローンの状態での住み替えについて、お話させていただきます。
この話が終わるころには、住み替えローンのイメージができると思います。
1.オーバーローンの状態で住み替えるには
マンション売却アドバイザー まず、不動産を売却するには、住宅ローンを完済することが条件になります。
オーバーローンの状態では、マンションを売却したとしても住宅ローンを完済できないわけですから、下記の2つの方法のうち、どちらかを選ぶ要があります。
- 現金を手出しする。
- 住み替えローンを利用する。
両親から現金を借りるなどのことができればいいのですが、それが難しいのであれば、住み替えローンを検討してみましょう。
1-1.住み替えローンとは？
住み替えローンとは、「マンションの住宅ローン ＞ 売却価格」になる場合の不足分を借りることができ、そして、一戸建ての住宅ローンに上乗せして返済できるローンのことをいいます。
例として、下記の物件を売却する場合を見てみましょう。
- マンションの住宅ローン：2,000万円
- マンションの売却代金：1,800万円
上記の場合は「2,000万円-1,800万円=200万円」が不足することとなり、マンションを売却することができません。
しかし、住み替えローンを利用すれば、この不足分200万円を借りることができ、そして、借りた200万円を一戸建ての住宅ローンに上乗せして、返済していくことができます。
例えば、新居の購入価格が3,000万円の場合は、「3,000万円+200万円=3,200万円」を、住み替えローンとして借りることがきます。
その他、住み替えローンでは、住み替えに関わる諸費用（登記費用や不動産取引に係る費用）についても借りることができます。
ただ、金融機関の審査が非常に厳しくなりますから、高年収である必要があります。
また、一戸建てを購入できたとしても、すでにオーバーローンの状態です。
したがって、もし将来、一戸建てを売却することになった場合は、現金を手出しするなどの必要性が出てきますので、その辺も理解しておきましょう。
このように、住み替えローンはリスクが伴いますから、しっかりとした計画をたてることが重要です。
2.本当にオーバーローンなのか再度確認する
マンション売却アドバイザー 住み替えローンは非常に便利な商品になりますが、将来のことも考えて利用する必要があります。
できることなら、借入額は少ないに越したことはありませんよね。
そこで今一度確認してほしいのですが、あなたが「このくらいの価格で売却できるだろう」と思っている価格は、本当に正確でしょうか？
すでに不動産会社が査定をしていたとしても、もしかするとその査定額が不正確かもしれません。
査定額は不動産会社によって差があり、査定額が高いところもあれば、低いところもあります。
もし、1社の不動産会社にしか査定を依頼していないのであれば、なおさらでしょう。
正確な査定額を知るには、複数の不動産会社に査定を依頼して、比較することをおススメします。
面倒だと思われるかもしれませんが、無料一括査定サービスを利用すれば、簡単にできます。
不動産一括査定サービスはいくつかありますが、東証一部上場企業のNTTデータが運営している「HOME4U（ホーム・フォー・ユー）」がおススメです。
なぜなら、主に下記の4つのメリットがあるからです。
- 東証一部上場のNTTデータが運営しているので安心。
- 厳選された不動産会社900社のなかから、最大6社に一括査定。
- 2001年からの運営実績のなかで、悪徳不動産会社は排除されている。
- 査定結果の連絡方法は「メール」「電話」から選択できる。
もちろん費用は無料なので、利用しない手はありません。
査定額によっては、住み替えの資金計画が変わってきますので、今一度、確認してみましょう。
3.住み替えローンを相談するには
住み替えローンについてを相談するには、査定を依頼した不動産会社か、現在借りている住宅ローンの金融機関に相談するとスムーズにいきます。
流れとしては、下記のようになります。
- マンションの住宅ローンの残高を確認する。
- 不動産会社に査定を依頼する。
- 不動産会社、もしくは金融機関に住み替えの相談をする。
専門家に相談しながら、住み替えの計画を練っておきましょう。
まとめ
マンション売却アドバイザー 今回は、オーバーローンの状態での住み替えについてお話させていただきましたが、いかがだったでしょうか？
最後の重要な点をまとめますと、下記のようになります。
- オーバーローンの状態でも、住み替えローンを利用すれば、住み替えできる場合がある。
- 住み替えローンは審査が厳しいため、高年収である必要がある。
- マンションの正確な査定額を知って、住み替えの計画を練る。
- 住み替えの相談は、不動産会社や今借りている金融機関にする。
資産家 色々教えてくれてありがとう！
また分からないことがあれば、教えてね。
