資産家

マンションを売却して、一戸建てに住み替えたいと思っているの。

だけど、マンションの住宅ローンの残りは2,000万円、査定額は1,800万円、つまり、オーバーローンの状態だわ。

貯金があまりないんだけど、住み替えはできるのかしら?

そうだ、佐藤さんに聞いてみよう!

マンション売却アドバイザー

こんにちは。マンション売却アドバイザーの佐藤です。

オーバーローンの状態で貯金があまりなければ、住み替えができるかどうか不安ですよね。

結論からになりますが、オーバーローンの状態でも、住み替えローン(買い替えローン)を利用すれば、住み替えできる場合があります。

ただし、住み替えローンは金融機関の審査が非常に厳しくなりますから、事前に不動産会社や金融機関に相談して、計画を練る必要があります。

そこで、今回は、オーバーローンの状態での住み替えについて、お話させていただきます。

この話が終わるころには、住み替えローンのイメージができると思います。

1.オーバーローンの状態で住み替えるには

マンション売却アドバイザー

まず、不動産を売却するには、住宅ローンを完済することが条件になります。

オーバーローンの状態では、マンションを売却したとしても住宅ローンを完済できないわけですから、下記の2つの方法のうち、どちらかを選ぶ要があります。

  1. 現金を手出しする。
  2. 住み替えローンを利用する。

両親から現金を借りるなどのことができればいいのですが、それが難しいのであれば、住み替えローンを検討してみましょう。

1-1.住み替えローンとは?

住み替えローンとは、「マンションの住宅ローン > 売却価格」になる場合の不足分を借りることができ、そして、一戸建ての住宅ローンに上乗せして返済できるローンのことをいいます。

例として、下記の物件を売却する場合を見てみましょう。


  • マンションの住宅ローン:2,000万円
  • マンションの売却代金:1,800万円

上記の場合は「2,000万円-1,800万円=200万円」が不足することとなり、マンションを売却することができません。

しかし、住み替えローンを利用すれば、この不足分200万円を借りることができ、そして、借りた200万円を一戸建ての住宅ローンに上乗せして、返済していくことができます。

例えば、新居の購入価格が3,000万円の場合は、「3,000万円+200万円=3,200万円」を、住み替えローンとして借りることがきます。

その他、住み替えローンでは、住み替えに関わる諸費用(登記費用や不動産取引に係る費用)についても借りることができます。

ただ、金融機関の審査が非常に厳しくなりますから、高年収である必要があります。

また、一戸建てを購入できたとしても、すでにオーバーローンの状態です。

したがって、もし将来、一戸建てを売却することになった場合は、現金を手出しするなどの必要性が出てきますので、その辺も理解しておきましょう。

このように、住み替えローンはリスクが伴いますから、しっかりとした計画をたてることが重要です。

2.本当にオーバーローンなのか再度確認する

マンション売却アドバイザー

住み替えローンは非常に便利な商品になりますが、将来のことも考えて利用する必要があります。

できることなら、借入額は少ないに越したことはありませんよね。

そこで今一度確認してほしいのですが、あなたが「このくらいの価格で売却できるだろう」と思っている価格は、本当に正確でしょうか?

既に不動産会社が査定をしていたとしても、もしかするとその査定額が不正確かもしれません。

査定額は不動産会社によって差があり、査定額が高いところもあれば、低いところもあります。

もし、1社の不動産会社にしか査定を依頼していないのであれば、なおさらでしょう。

正確な査定額を知るには、複数の不動産会社に査定を依頼して、比較することをおススメします。

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査定額によっては、住み替えの資金計画が変わってきますので、今一度、確認してみましょう。

3.住み替えローンを相談するには

住み替えローンについてを相談するには、査定を依頼した不動産会社か、現在借りている住宅ローンの金融機関に相談するとスムーズにいきます。

流れとしては、下記のようになります。

  1. マンションの住宅ローンの残高を確認する。
  2. 不動産会社に査定を依頼する。
  3. 不動産会社、もしくは金融機関に住み替えの相談をする。

専門家に相談しながら、住み替えの計画を練っておきましょう。

まとめ

マンション売却アドバイザー

今回は、オーバーローンの状態での住み替えについてお話させていただきましたが、いかがだったでしょうか?

最後の重要な点をまとめますと、下記のようになります。

  • オーバーローンの状態でも、住み替えローンを利用すれば、住み替えできる場合がある。
  • 住み替えローンは審査が厳しいため、高年収である必要がある。
  • マンションの正確な査定額を知って、住み替えの計画を練る。
  • 住み替えの相談は、不動産会社や今借りている金融機関にする。

資産家

色々教えてくれてありがとう!

また分からないことがあれば、教えてね。