資産家 マンションを売却する予定なんだけど、抵当権が登記されている状態なの。
不動産屋さんから抵当権抹消の説明を受けたんだけど、なんだかややこしくて理解できなかったわ。
抵当権抹消って、どのようにしたらいいのかしら？
そうだ、佐藤さんに聞いてみよう！
マンション売却アドバイザー こんにちは。マンション売却アドバイザーの佐藤です。
「抵当権抹消」という言葉は普段聞きなれない言葉ですから、なかなか理解に苦しむところですよね。
マンションを売却するには、抵当権を抹消することが条件になります。
抵当権を抹消する方法は、下記の2つで少し違いがあります。
- 住宅ローンの残債（残り）がある場合
- すでに住宅ローンを完済した場合
今回は、マンションの売却における抵当権の抹消について、お話させていただきます。
話が終わるころには、抵当権抹消についての不安がなくなるでしょう。
1.そもそも抵当権とは？
マンション売却アドバイザー 理解を深めるために、まずは抵当権についてから、お話しさせていただきます。
抵当権とは、金融機関が住宅ローンを貸す際に、不動産を担保にすることができる権利のことを言います。
金融機関としては、もし住宅ローンを滞納されてしまうと、困ってしまいますよね？
しかし、マンションに抵当権を登記しておくことで、裁判所に競売の申し立てをして、強制的にマンションを売却することができます。
そして、その売却代金を回収し、住宅ローンの滞納分にあてることができます。
したがって、マンションを住宅ローンで購入した場合は、抵当権が登記されているはずです。
また、すでに住宅ローンを完済していたとしても、抵当権は抹消登記をしない限り、自動的には消えません。
念の為、一度、登記簿謄本をご確認ください。
登記の目的という欄に「抵当権設定」と書かれているはずです。
2.マンションを売却するには、抵当権抹消が必須。
マンションを売却するには、抵当権を抹消することが必須になります。
厳密にいえば、「法律的」には、抵当権が登記されいる状態でも、売却することはできます。
しかし、わざわざ抵当権がある不動産を買う方は、ほぼいません。
なぜなら、抵当権があるマンションを買った後に、売主の支払いが滞った場合は、そのマンションが競売にかけられてしまうからです。
その理由もあって、不動産の売買では、所有権以外の権利はすべて抹消することが条件になっています。
抵当権の抹消は、司法書士に依頼することが一般的です。
3.抵当権を抹消する流れ
抵当権を抹消する流れは、下記の2で少し違いがあります。
- 住宅ローンの残債がある場合
- すでに住宅ローンを完済した場合
では、順番に詳しく見ていきましょう。
2-1.住宅ローンの残債がある場合
住宅ローンの残債がある場合は、抵当権を抹消するために一つの条件があります。
それは、住宅ローンの残債を完済することです。
「えっ！そんなお金ないよ！」と思われる方が多いかもしれませんが、マンションの売却代金を充てることができます。
マンション売却の最後のイベントである「決済・引き渡し」の日に、下記のことを同時に行うことで、抵当権を抹消して引き渡すことができます。
決済・引き渡しの日には、下記の人達が決済場所（銀行が多い）に集まります。
- 売主
- 買主
- 不動産営業マン
- 司法書士
- 銀行員（抵当権の担当者）
そして、下記の手順にて決済・引き渡しを行っていきます。
- 司法書士が、登記に必要な書類が揃っているか確認する。
- 売主は、買主から売却代金を受け取る。
- 売主は、住宅ローンを完済する。
- 銀行員（抵当権の担当者）が、司法書士に抹消書類を渡す。
- 売主が、買主にマンションのカギを渡す。
- 一同解散して、司法書士が法務局に行く。
- まず、抵当権抹消登記をして、次に、所有権移転登記をする。
これらの段取りは、ほとんど不動産会社が行ってくれますので、指示に従いましょう。
2-2.すでに住宅ローンを完済した場合
抵当権は、すでに住宅ローンを完済していたとしても、抹消登記をしない限り、自動的には消えません。
一般的には、住宅ローンの残債があるケースと同様、決済・引き渡し日に行われることが多いです。
なお、すでに完済している場合は、金融機関から抵当権抹消書類を受け取れば、決済・引き渡し前でも抹消登記をすることができます。
3.抵当権抹消の費用はどれくらい？
抵当権抹消を司法書士に依頼した場合、費用は1～2万円程度が相場です。
その内訳は、登録免許税+調査費用+司法書士の報酬です。
登記をする際には、不動産一つに対して1,000円の登録免許税がかかります。
マンションの場合は、土地と建物合わせて2,000円がかかることが多いです。
もし、複数の土地の上に建物が建っている場合は、複数の土地の分だけ税金がかかります。
これについては、登記簿謄本の「敷地権の表示」の欄に記載があります。
登録免許税以外は、登記をするための調査費用や、司法書士の報酬になります。
4.抵当権抹消は自分でできるの？
抵当権抹消登記は、自分でできる場合とできない場合があります。
すでに住宅ローンを完済している場合は、マンションを引き渡す前であれば、いつでも抹消登記ができますから、自分で抹消登記をすることができます。
しかし、住宅ローンの残債がある場合は、自分ではできません。
まとめ
マンション売却アドバイザー 今回は、抵当権の抹消についてお話させていただきましたが、いかがだったでしょうか？
資産家 色々教えてくれてありがとう！
また分からないことがあれば、教えてね。
