白鳥さん白鳥さん

マンションを売却するために、不動産会社に査定を依頼するつもりなんだけど、相見積もりをとった方が良いのかしら?

どの不動産会社も相場とか似たり寄ったりだと思うんだけど・・・。

そうだ、佐藤さんに聞いてみよう!

佐藤さん佐藤さん

こんにちは。マンション売却アドバイザーの佐藤です。

結論から言いますと、査定は必ず複数の不動産会社に依頼し、最低でも3社以上の相見積もりをとった方が良いです。

なぜなら、下記の3つの理由があるからです。


  • 不動産会社の主観などにより査定額に差がでる。
  • 不動産会社や営業マンを比較する。
  • 不動産会社同士を競合させ、より良いサービスを提供してもらう。

実際、査定額に数百万円の差がでることは、よくある話です。
また、不動産会社や営業マンのレベルも様々で、どこの誰を選ぶかで結果が大きく変わります。

もし、査定を1社しか依頼しなかった場合は、その査定額・不動産会社・営業マンの良し悪しの判断がつかずに、最悪、不動産会社の言いなりになって損することになるかもしれません。

それほど、相見積もりをとることは重要なのです。

そこで、今回は、相見積もりをとるべき3つの理由について詳しくお話しし、それに加えて、相見積もりをとる際のポイントなどもご紹介させていただきます。

この話が終わるころに、相見積もりをとる必要性を理解し、マンションを高く売却するための一歩を踏み出すことができればと思います。

それでは、まいります!

1.相見積もりをとるべき3つの理由

佐藤さん佐藤さん

繰り返しになりますが、査定は必ず3社以上の相見積もりをとるべきです。
なぜなら、下記の3つの理由があるからです。

  1. 不動産会社の主観などにより査定額に差がでる。
  2. 不動産会社や営業マンを比較する。
  3. 不動産会社同士を競合させ、より良いサービスを提供してもらう。

では、順番に詳しく説明していきます。

1-1.不動産会社の主観などにより査定額に差がでる。

不動産会社の査定方法は、マイホームなどの居住用の場合、取引事例比較法という査定方法で割り出されることが一般的です。

取引事例比較法とは、「あなたの物件」と「その近隣の過去の取引事例」を比較して、査定額を割り出す方法です。

多くの不動産会社は、国土交通省指定の不動産流通機構が運営する「レインズ」に登録されている取引事例を参考にしています。

同じ取引事例を参考にすれば、本来であれば同じような査定額になるはずですが、最終的には不動産会社の主観が入り、査定額に差がでます。

主観は不動産会社の経験によるもので、「このマンションは3年前に1,500万円で売却したから、今は1,300万円くらいだろう」などがこれに当てはまります。

不動産会社はそれぞれ経験が違いますし販売戦略も違いますから、査定額に差がでます。

1-1-1.不動産会社が査定額を意図的に調整することもある。

これはあってはならないことですが、不動産会社が自社の利益のためだけに、査定額をわざと高くしたり低くしたりすることがあります。

もし、査定額が高すぎる場合は、自社に売却を依頼してほしいがために、わざと高くしている可能性が考えられます。

売主には「高く売ってくれる不動産会社に依頼したい」という心理がありますから、その心理を利用して、わざと査定額を高くするわけです。

このケースでは、あとあと不動産会社が「売却活動をしても反響がないので、値下げしませんか?」と、売主に交渉してくるのがオチです。


また、査定額が低すぎる場合は、不動産会社が早く売り上げを立たせたいがために、安売りしてでも早く売ろうとしている可能性が考えられます。

本来はもっと高く売れるかもしれないのに、売主は安売りして損することになります。

このように、不動産会社が意図的に査定額を調整することもありますので、注意が必要です。

では、次に相見積もりをすべき2つ目の理由を見ていきましょう。

1-2.不動産会社や営業マンを比較する

佐藤さん佐藤さん

マンションの売却を成功させるには、質の良い不動産会社を選ぶことも重要ですが、質の良い営業マンを選ぶことも重要です。

どんなに質の良い不動産会社であっても、ベテラン営業マンもいれば新人営業マンもおり、営業マン次第で結果が大きく変わってきます。

昔から「不動産は営業マンで選べ!」との言葉がありますが、中古不動産の売却に関しては、まさにその通りです。

正直なところ、質の良い営業マンが見つかれば、あとはサポートしてくれますので、「マンションの売却は成功する」と言っても過言ではありません。

したがって、査定は最低3社以上に相見積もりをとり、あなたが面接官になったつもりで不動産会社・営業マンを面接し、比較検討してください。

不動産の知識があることはもちろんのこと、社会人としての常識・人柄・あなたとの相性も選ぶポイントになります。

1-3.不動産会社同士を競合させ、より良いサービスを提供してもらう。

佐藤さん佐藤さん

相見積もりをとることで、不動産会社が競い合うため、より良いサービスを提供してくれる可能性が高くなるというメリットもあります。

不動産という大切な資産を売却するわけですから、全力で向き合ってサービスを提供してほしいところですよね。

以上が、相見積もりをとるべき3つの理由になります。

では、次は相見積もりをとる際のポイントについて、お話ししてきます。

2.相見積もりをとる際のポイント

佐藤さん佐藤さん

相見積もりをとる際のポイントは、主に下記の2つがあります。

  1. まずは自分で相場を調べてみる。
  2. 不動産一括査定サービスを利用する。

では、順番に詳しく見ていきましょう。

2-1.まずは自分で相場を調べてみる。

相見積もりをとる前に、まずは、あなたのマンションがいくらで売却できそうなのか、自分で相場を調べて把握しておきましょう。

その理由は、不動産会社の査定額はあくまでも提案価格であって、最終的に売り出し価格を決めるのは売主だからです。

また、不動産会社から査定額の説明を受けた際に、理解を深めるためという理由もあります。

相場を調べる方法としては、主に下記の2つの方法があります。

  1. 過去の取引事例を調べる。
  2. 現在売り出し中の物件を調べる。

2-1-1.過去の取引事例を調べる方法

過去の取引事例を調べる方法としては、国土交通省の運営サイト「土地総合情報システム」にて、あなたと同じような条件のマンションが、実際に取引された価格を調べる事ができます。

注意点としては、実際に取引された物件の売却理由などの経緯が分からないため、「売り急いで安く売った」などの事情が分からないところです。

ただ、実際に取引された価格が掲載されているので、ぜひ参考にしてみて下さい。

2-1-2.現在売り出し中の物件を調べる方法

現在、売り出し中のマンションを調べる方法としては、不動産情報サイトのSUUMOHOME’Sアットホームなどを利用して、検索すれば分かります。

売り出し中のマンションは、あなたのライバルになりますから、相場を調べて、あなたのマンションがいくらで売却できそうなのか、予測しておきましょう。

2-2.不動産一括査定サービスを利用する。

複数の不動産会社の相見積もりをとるには、無料不動産一括査定サービスが便利です。

不動産一括査定サイトにて、簡単な不動産情報や個人情報を入力すれば、複数の不動産会社に一括査定を依頼することができます。

また、利用することで、下記のメリットも得ることができます。


  • 簡単に複数の不動産会社に査定を依頼できる。
  • 基本的に悪徳不動産会社は排除されるため、あたる可能性が低くなる。
  • 不動産会社同士が競合するため、より良いサービスを受けることができる。

最近では不動産一括査定サービスは増えてきましたが、選ぶポイントは下記の2つです。

  1. あなたの地域に対応しているか。
  2. どのような特徴があるのか。

まず1つめのポイントが、あなたの地域に対応しているかどうかです。

不動産一括査定では、提携している不動産会社に一括査定をする仕組みになっていますが、あなたの地域の不動産会社と提携していなければ、そもそも査定ができないからです。


そして2つめのポイントが、どのような特徴があるかです。

正直、どの不動産一括査定サービスも仕組みは一緒ですが、最近では差別化を図るために、不可サービスを付けているところが増えてきました。

それでは、ご紹介していきます。↓

HOME4U(ホーム・フォー・ユー)

HOME4Uは、NTTデータ・グループが運営している不動産一括査定サービスです。

主な特徴としては、下記の3つになります。

  • NTTデータ・グループの運営だから安心。
  • 運営歴は2001年からで実績がある(査定数は20万件を突破)。
  • 悪質な不動産会社は排除されている。

HOME4Uは他社と違って、母体の大きさがずば抜けている不動産一括査定サービスです。

不動産一括査定サービスでは、物件情報や個人情報を入力しますから、個人情報ろうえいの不安が少なからずともあるかと思います。

しかし、HOME4Uでは、NTTデータ・グループが官公庁や銀行などの日本最高クラスのセキュリティで培った安全なシステムで、個人情報を確実に保護します。

したがって、安心、安全に利用できる不動産一括査定サービスです。

大手不動産会社を中心に、地域密着不動産会社まで査定を依頼することができます。

>>「HOME4U」の公式サイトを見る

すまいValue

すまいValueは、下記の大手不動産会社「6社」に一括査定ができるサービスです。


  • 三井のリハウス
  • 住友不動産販売
  • 東急リバブル
  • 野村の仲介+
  • 三菱地所ハウスネット
  • 小田急不動産

他社の不動産一括査定サービスでは、不動産会社の参加数が「1,000社前後」のところが多くなっているなか、すまいValueでは「6社のみ」と少ないところが大きな特徴になります。

ただ、店舗数を合計すると「約800店舗近く」になりますから、幅広い地域に対応しています。

また、この6社の実力は、かなりのものです。

下記の表は、不動産流通推進センターの「2017不動産業統計集」から、すまいValueの6社の取扱高(2015年3月)をまとめたものです。

※「三井のリハウス」は三井不動産リアリティネットワークと表記し、「野村の仲介+」や「三菱地所ハウスネット」は個別のデータがないため、野村不動産グループと三菱地所リアルエステートサービスのものを掲載しています。

不動産会社名 売上業界順位 取扱高(百万円)
三井不動産リアルティネットワーク 1位 1,273,153
住友不動産販売 2位 1,065,681
東急リバブル 3位 1,010,828
野村不動産グループ 4位 710,980
三菱地所リアルエステートサービス 6位 675,788
小田急不動産 23位 35,499

すまいValueには、業界トップクラスが集結しているわけですね。

また、業界1位の三井のリハウスと、業界2位の住友不動産販売は、他の一括査定サービスに参加していないことが多いです。

話をまとめますと、すまいValueは下記のような方に向いています。

  • 業界トップの三井のリハウス・住友不動産販売などの査定額を知りたい方。
  • 他社の一括査定サービスと併用して、より多くの査定額を比較したい方。
  • 大手不動産会社のみに、一括査定をしたい方。

上記のどれかに当てはまる方は、すまいValueも役立つでしょう。

⇒「すまいValue」の公式サイトを見る

LIFULL HOME’S

LIFULL HOME’S(ライフル・ホームズ)は、ホームズくんのCMでおなじみの不動産情報サイトLIFULL HOME’S(「HOME’S」から名称変更)の不動産売却査定サービスです。

主な特徴は、下記の5つになります。

  • 東証一部上場企業「株式会社LIFULL」が運営だから安心
  • 個人情報の適正な取扱いを徹底
  • 1,400社以上の不動産会社が参画しており、都心部はもちろん、地方にも強い。
  • HOME’S独自に設けた掲載基準をクリアした、地域密着から大手までの不動産会社を掲載
  • サービス利用ユーザー数は420万人突破の実績(2017年1月時点)

>>LIFULL HOME’Sの公式サイトを見る

 

2-2-1.机上査定と訪問査定どっちを選ぶべき?

不動産一括査定サービスの入力フォームでは、机上査定(簡易査定)訪問査定(実査定)かを選ぶようになっていますが、まずは机上査定を選ぶことをおススメしています。

机上査定と訪問査定の大きな違いは、不動産営業マンが物件を「見るか見ないか」です。
机上査定は物件を「見ない」のに対して、訪問査定は物件を「見る」です。

もちろん、より正確な査定額がでるのは、訪問査定です。

売却をする場合は、訪問査定を避けては通れませんが、最初から多くの不動産会社に訪問査定を依頼すると、その対応が大変になります。

したがって、まずは机上査定でより多くの不動産会社に査定依頼をし、査定結果を見て、そのなかから3社に絞り込み、次は訪問査定を依頼すると、効率が良く進めていけます。

2-2-2.大手と中小の不動産会社、選ぶならどっち?

全国展開をしているような大手不動産会社と、地域密着の中小不動産会社では、どちらともメリット・デメリットがあります。

また、担当する営業マン次第で、結果が大きく変わってきますので、一概にどちらが良いとは言い切れません。

結論としては、両社に査定を依頼して、比較して見極めることが大事です。

質の良い不動産会社や営業マンの選び方については、下記の記事をご覧になられてください。

【宅建士執筆】マンション売却に強い不動産会社の選び方

まとめ

佐藤さん佐藤さん

今回は、査定は3社以上に相見積もりをすべき理由などについてお話させていただきましたが、いかがだったでしょうか?

不動産の査定は、1社だけでは良し悪しの判断がつきにくいので、必ず相見積もりをとるべきです。

そして、査定額や不動産会社・営業マンをじっくり比較検討してください。

それが、不動産を高く売るための第一歩になるでしょう。

白鳥さん白鳥さん

色々教えてくれてありがとう!

また分からないことがあれば、教えてね。