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白鳥さん白鳥さん

今度、売買契約を締結する予定なの。

売買契約書は、法律用語など難しい言葉が並んでそうだけど、注意点はあるのかしら?

そうだ、佐藤さんに聞いてみよう!

佐藤さん佐藤さん

こんにちは。マンション売却アドバイザーの佐藤です。

売買契約書には、普段は聞くことのない法律用語が出てきますので、少し難しく感じるかもしれません。

しかし、不動産の売買は高額な取引ですから、全てにおいて理解しておくことが大事です。

また、売買契約書の内容は、不動産会社によって異なる部分がありますので、自分に不利な契約にならないよう、確認するようにしましょう。

今回は、マンション売却における売買契約の注意点やチェックポイントについて、お話させていただきます。

1.売買契約書を事前に見せてもらうことが大事

佐藤さん佐藤さん

まず初めに気を付けたいことですが、売買契約書は事前に見せてもらいましょう。

「当たり前だ!」と思われるかもしれませんが、多くの不動産会社が、売買契約の当日まで、契約書を見せないことが多いです。

なぜなら、売主と買主の両方の気が変わらないうちに、一日でも早く、売買契約を締結したいからです。

1-1.自ら進んで契約書を見せない理由

不動産会社は、事前に売買契約書を見せるとなると、何か要望が合った場合は対応しなければなりませんし、何かと時間がかかります。

時間がかかればかかるほど、売主・買主の気が変わって、契約ができなくなるかもしれないリスクを負います。

それを避ける為にも、売買契約の当日に、売主と買主が立ち会った上で、売買契約書を見せて説明をするようにします。

そのようにすれば時間がかからないし、また、売主と買主が立ち会うことによって、心理的に要望を言いにくくなるからです。

不動産会社にとっては都合のいい話になりますが、売主・買主にとっては不親切と言えるでしょう。

1-2.契約書は必ず事前に見せてもらおう!

先ほども言いましたが、不動産の売買は高額な取引ですから、自分が不利な契約にならないよう、契約書を納得できるまで理解することが大切です。

したがって、事前に売買契約書を見せてもらうよう、不動産会社に言いましょう。

そして、分からない部分は納得がいくまで、不動産会社に確認しましょう。

良心的な不動産会社であれば、自ら進んで売買契約書を見せてくれるはずです。

白鳥さん白鳥さん

不動産の売買は高額だから、より慎重になりたいもんね。

売買契約書を事前に見せてもらって、分からない部分を確認するわ。

ところで、売買契約書って、どのようにして作られているのかしら?

2.不動産会社の売買契約書の作成方法

2-1.売主が購入申込書を承諾後、1週間以内に作成される。

佐藤さん佐藤さん

売買契約書は、買主から購入申し込みがあり、売主が承諾した日から、約1週間以内に作成されます。

不動産会社は、売主と買主の気が変わらないうちに、売買契約を締結したいため、猛スピードで作成します。

購入申し込みから1週間以内に、売買契約が締結されることが多いです。

2-2.売主担当の業者が作成する。

不動産会社が1社の場合は、その不動産会社が売買契約書を作成します。

不動産会社が2社の場合は、特に決まりはありませんが、一般的に売主側の不動産会社が作成することが慣習になっています。

そして、作成後は相手の業者も内容を確認し、必要があれば修正を行います。

したがって、不動産会社が2社の場合でも、売主と買主が公平になる内容になります。

2-3.内容は、どのようにして決められているの?

売買契約書は、全国宅地建物取引業保証協会や(財)不動産適正取引推進機構の雛形を使用することが一般的です。

大手不動産会社の場合は、独自の売買契約書を使用することがありますが、一般的な売買契約書と大差はありません。

その雛形にそって、不動産会社が法務局や区役所、水道局で調査した情報をもとに作成されます。

白鳥さん白鳥さん

なるほど~、そのようにして売買契約書は作られているんだね。

内容は、どのようなことが書かれているのかしら?

3.売買契約書の内容

佐藤さん佐藤さん

売買契約書の内容は、書式によって若干の違いはありますが、主に下記のことが記載されています。

  1. 売買物件の表示
  2. 売買代金、手付金等の額、支払日
  3. 所有権の移転と引渡し時期
  4. 公租公課の精算
  5. ローン特約
  6. 付帯設備等の引渡し
  7. 手付解除
  8. 契約違反による解除
  9. 瑕疵担保責任

では、順番に詳しく見ていきましょう。

3-1.売買物件の表示

「売買物件の表示」には、売買をするマンションの情報(マンションの名称や住所、構造、面積など)が記載されます。

法務局にて取得した登記簿謄本をもとに記入されますので、基本的には問題ありません。

しかし、売買の対象となる物件が明確であることが大前提なので、記入ミスが無いか確認しておきましょう。

3-2.売買代金、手付金等の額、支払日

売買代金が間違えないか確認しましょう。

手付金の額は、売買価格の1割前後が相場です。

支払い時期はいつまでかも、しっかりと確認しましょう。

3-4.公租公課の精算

不動産の売買では、売買代金以外にも下記の代金を清算します。

  • 固定資産税・都市計画税
  • マンションの管理費
  • マンションの修繕積立金

引き渡し日をもって、日割精算をすることが一般的です。

3-5.ローン特約について

佐藤さん佐藤さん

ローン特約とは、もし買主が住宅ローンの本審査に落ちた場合、売買契約が白紙解除になる特約です。

住宅ローンの流れは、買主が仮審査に通ってから売買契約を締結し、そしてその後、今度は本審査があります。

仮審査に通っていれば基本的に本審査も通りますが、まれに、本審査に落ちることもあります。

そうなれば、買主は売買契約を締結したにもかかわらず、マンションを購入できなくなってしまいます。

そういうときのために、予め売買契約書にローン特約を入れておけば、買主は売買契約書を白紙解除することが出来ます。

その際、売り主は受け取った手付金は返還しなければならないので、ローン特約の期限までは、使わずに保管しておくことが望ましいです。

白鳥さん白鳥さん

買主が住宅ローンの本審査に通らなかったら、売買契約が白紙になるんだね。

そうなれば、手付金を返さないといけないから、使わずに保管しておくわ。

3-7.手付金と手付期日について

佐藤さん佐藤さん

売買契約締結後に、何らかの事情により売買契約を解除する場合は、手付解除をすることができます。

手付け解除には、手付放棄と手付倍返しの2つがあります。

3-7-1.手付放棄

買主は、売主に支払った手付金を放棄することによって、契約を解除することが出来ます。

3-7-2.手付倍返し

売主は、買主から受け取った手付金の2倍の額を支払うことによって、契約を解除することが出来ます。

3-7-3.手付金の額は妥当か。

手付金の額が少なければ、手付解除をする際に、売主の負担額が少なくなりますが、一方、買主が手付解除をしやすくなるというリスクを負うことになります。

手付金の額は、売買価格の1割前後が相場です。

3-7-4.手付解除の期日は妥当か。

手付解除はいつまでもできるわけではなく、売買契約書に期日が定められます。

一般的には、売買契約締結日から2週間後を期限とすることが多いです。

白鳥さん白鳥さん

3-8.契約違反による解除

佐藤さん佐藤さん

売買契約締結後に、売主または買主が債務不履行(契約の義務を果たさない)場合に、契約を解除するための取り決めです。

契約違反をしたものが違約金を支払い、契約を解除します。

違約金の額は、売買価格の20%以下の範囲で設定されることが多く、相場は20%とすることが多いです。

万が一のためにそなえて、違約金の額はしっかりと確認しておきましょう。

白鳥さん白鳥さん

3-9.瑕疵担保責任について

佐藤さん佐藤さん

瑕疵担保責任とは、マンションを引き渡し後、もし隠れた瑕疵(欠陥)があった場合、売主が責任を負うことをいいます。

マンションの売買は基本的に原状渡しとなりますが、買主が内覧時に見ることのできない部分で不具合があった場合は、売主が責任を負います。

マンションの場合は、給排水設備の故障や、雨漏りが当てはまります。

もし、引き渡し後にこれらの不具合が見つかった場合には、売主は修理するなどの責任を負わなければなりません。

ただ、売主がいつまでも責任を負うわけではなく、売買契約書に期限を定めます。

一般的には、引き渡しから2~3ヶ月までとすることが多いです。

それ以上(例えば1年)などの期限が定められている場合は、売り主にとって不利な契約になりますので、よく確認しておきましょう。

白鳥さん白鳥さん

4.売買契約の流れ

佐藤さん佐藤さん

売買契約当日は、売主と買主、不動産会社(2社の場合は2社とも)が立会いのもと行われることが一般的です。

流れとしては、下記のようになります。

  1. 不動産会社が買主に重要事項説明書の内容を説明し、署名・捺印を行う。
  2. 不動産会社が買主と売主に売買契約書の内容を説明し、署名・捺印を行う。
  3. 買主が売主に手付金を支払って、売主は買主に領収証を渡す。
  4. 買主、売主ともに不動産会社に仲介手数料の半金を支払う。(あれば)

かかる時間は、1~2時間程度です。

もし、売主と買主の都合が合わない場合は、持ち回り契約と言って、別々に契約することもあります。

白鳥さん白鳥さん

結構、時間がかかるんだね。

予定を入れないようにするわ。

5.売買契約時に持っていくもの

佐藤さん佐藤さん

売主が売買契約時に持参するものは、一般手に下記のものになります。

  • 身分証明書:本人確認の為に使用される。
  • 実印:売買契約書や領収証に押印するために使用される。
  • 印鑑証明書:買主に売主であることを証明するために使用される。
  • 権利証or登記識別情報:売主が物件の所有者であることを証明するために使用される。

身分証明証や印鑑証明、権利証or登記識別情報は省略されることもあります。

持参するものについては、不動産会社によって異なりますので、確認するようにしましょう。

白鳥さん白鳥さん

不動産会社によって、必要なものが違うんだね。

忘れ物がないように、気を付けるわ。

まとめ

佐藤さん佐藤さん

今回は、マンション売却における売買契約の注意点についてお話させていただきましたが、いかがだったでしょうか?

白鳥さん白鳥さん

色々教えてくれてありがとう!

また分からないことがあれば、教えてね。