young asian woman in the kitchen

白鳥さん白鳥さん

もしかしたら今度、県外に転勤になるかもしれないわ。
いつか戻ってくると思うけど、まだはっきりとしないの。

今住んでいる分譲マンションは、どうしようかしら・・・。

売却しようかな?それとも、とりあえず賃貸にした方が、いいのかな?

佐藤さん佐藤さん

こんにちは。マンション売却アドバイザーの佐藤です。

せっかく選び抜いて購入された、思い入れのあるマンション・・・。
簡単には手放せないですよね?

だから、「とりあえず、賃貸にしようかな?」と考えられているのではないでしょうか。

しかし、実はこの「とりあえず、賃貸にしようか」は、かなり危険信号なのです。

白鳥さん白鳥さん

えっ!そうなの?
貸したらいいだけかと、簡単に考えていたのだけど・・・。

その理由は、なぜかしら?

佐藤さん佐藤さん

その理由は、賃貸経営は意外と大変だからです。

ちゃんとした計画がないと赤字になる可能性が高いし、色々なリスクも付きまといます。
「とりあえず賃貸・・・。」と思われるのであれば、売却した方がいいでしょう。

もちろん、賃貸の方がお得になるケースもあります。
賃貸にした場合の注意点を知ったうえで、判断をするといいと思います。

今回は、賃貸経営の注意点について、お話したいと思います。

1.賃貸は競争が激化!空室率は過去最高に。

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佐藤さん佐藤さん

まず初めに、現在の賃貸市場についてお話させていただきます。

現在、賃貸市場は競争が激化しており、空室率は過去最高になっています。

  • 賃貸住宅が、どんどん増加。
  • 空室率は、過去最高。
  • 持ち家を買う人が増えている。

白鳥さん白鳥さん

あらら、そういう状況になっているのね。

賃貸市場は、そんなに厳しいの?

佐藤さん佐藤さん

はい、その裏づけとして、総務省統計局の平成25年のデータによると、

  • 総住宅数は、6063万戸と5.3%の上昇。
    共同住宅数は2209万戸で、住宅全体に占める割合は上昇し、42.4%。
  • 空き家率は,13.5%と過去最高。
  • 持ち家住宅率は上昇し、61.9%。

と記載されています。

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参考:平成25年住宅・土地統計調査(速報集計)結果の要約

空室率が過去最高になっている原因の一つとして、人口が減っていることも考えられるでしょう。

このような厳しい市場の中で、賃貸経営という事業を行っていることになるわけです。

なので、「とりあえず賃貸」ではなく、しっかりとしたプランや心構えが必要となってきます。

白鳥さん白鳥さん

なるほどね、安易な気持ちではなく、真剣に考えなきゃいけないね。

賃貸経営の注意点は、何があるのかしら?

2.住宅ローンで、賃貸はNG。

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佐藤さん佐藤さん

現在、住宅ローンは、まだ残っていますか?
住宅ローン中に賃貸にすることは、基本的にNGです。

契約書(金銭消費貸借契約書)に、その旨が書かれていると思います。

住宅ローンは、本人が住むことを条件としているため、低金利になっています。

もし、賃貸にする場合は、事前に金融機関に相談する必要があります。

白鳥さん白鳥さん

えっ!そうなの?!

金融機関に相談したら、賃貸にできるのかしら?

佐藤さん佐藤さん

一時的な転勤などの事情であれば、賃貸を認めてくれる金融機関もありますが、ローンの条件を変更させられる可能性もあります。

民間の金融機関では、金利を引き上げられたり、金利が高い賃貸住宅ローン(アパートローンなど)に借り換えをさせられることもあります。

住宅金融支援機構(フラット35など)の場合は、民間の金融機関への借り換える必要があります。

白鳥さん白鳥さん

金利が上がるのは、ちょっと辛いわね。

もし借り換えする場合は、また費用がかかるのかしら?

2-1.借り換えには、諸費用がかかる。

佐藤さん佐藤さん

もし、借り換えとなれば、諸費用(事務手数料や印紙税、抵当権設定費用、保証料など)がかかります。

例えば、借入額2,000万円で、返済期間が20年の場合だと、約50万円程かかると思います。

「金利が上がるかもしれない」ということと、「借り入れには所費用がかかる」ということを、頭に入れておいた方がいいですね。

白鳥さん白鳥さん

やはり、また費用がかかるんだね。

もし、金融機関に無断で賃貸した場合は、どうなるのかしら?

2-2.無断で賃貸にした場合

佐藤さん佐藤さん

無断で賃貸した場合は、契約違反となります。

もし、発覚した場合は、賃貸住宅ローンへの借り換えを求められたり、最悪の場合は、住宅ローンの残債を一括返済するように、求められることもあります。

白鳥さん白鳥さん

え~っ!一括返済?!それは、辛すぎるわ。

でも、不思議に思うんだけど、賃貸していることが、どうやって金融機関にバレるのかしら?

佐藤さん佐藤さん

一例ですが、住宅ローンを借りている方は、分譲マンション宛に、金融機関から郵便物が、定期的に届いていると思います。

マンションを賃貸に出せば、その郵便物がオーナーのもとへ届かなくなります。

もし、金融機関に返送されてしまうと、後日連絡があったり、職員が訪問したりします。

そうなれば、発覚してしまいますね。

白鳥さん白鳥さん

そういうことか~。

やはり、金融機関には正直に、報告しないといけないね。

他にも、注意点を教えてくれるかしら?

3.家賃収入もあるが、経費の支出もある。

佐藤さん佐藤さん

入居者が決まれば、家賃収入がありますが、経費としての支出もあります。

損をしないためにも、どのような収入と支出があるのか、把握しておくことが大切です。

収入も支出も両方とも、「継続的なもの」と、「一時的なもの」があります。

では、説明していきますね。

3-1.継続的な収入

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3-1-1.家賃収入

佐藤さん佐藤さん

入居者が決まれば、毎月、継続的な家賃収入があります。

ただ、その反面、入居者が決まらなければ家賃収入が0円という、最大のリスクでもあります。

家賃収入が0円なのに、ローンの返済や管理費、修繕積立金、固定資産税・都市計画税などの経費を支払っていかなければなりません。

2月~3月の引っ越しシーズンに入居者が決まらなければ、「半年~1年間ものあいだ、空室のまま」という話も珍しくはありません。

白鳥さん白鳥さん

確かに、入居者が決まらなかったら怖いわね。
転勤先の家賃も支払っていかないといけなしし・・・。

サブリースだと家賃を保証してくれるって聞いたんだけど・・・。
どのような仕組みになっているのかしら?

佐藤さん佐藤さん

サブリースは、大家さんが不動産業者に貸して、そして、不動産業者がさらに又貸しをして、賃貸経営を行っていく仕組みです。

家賃は不動産会社が保証してくれますので、空室だろうが入居者が滞納しようが、必ず入金があります。
ただ、家賃の1520%ほどが、手数料として差し引かれます。

例えば、家賃が10万円の場合は、15,000円~20,000円にもなるわけですね。
費用がかかりますし、あまりおすすめではありません。

白鳥さん白鳥さん

サブリースは、結構な費用がかかるんだね。
住宅ローンも支払わないといけないし、やめとこうかしら。

一時的な収入は、何があるのかしら?

3-2.一時的な収入

一時的な収入として一般的なのは、「①礼金」と「②更新料」です。

その地域の慣習によって、あるところと、ないところがあります。
あなたの地域に、その慣習があれば、収入として見込める可能性があります。

①礼金

佐藤さん佐藤さん

礼金は、その地域の慣習によって、あるところと、ないところがあります。
礼金がある地域では、家賃の1~2ヶ月分が相場です。

礼金とは、大家さんへのお礼として支払われるもので、賃貸借契約のときに支払われます。

由来としては、戦後の住むところがない時代に、「家を貸してくれてありがとう」との感謝の気持ちを込めて、礼金を渡していそうで、その慣習が今でも残っています。

なので、敷金とは違って、返金する必要はありません。

②更新料

佐藤さん佐藤さん

更新料も礼金と一緒で、その地域の慣習によって、あるところと、ないところがあります。
更新料がある地域では、家賃の1ヶ月分が相場です。

更新料とは、賃貸借契約を更新する際に、借主から支払われるお金です。

賃貸借契約には2種類があり、一般的には普通借家契約という契約を締結します。
契約期間は1~2年にすることが多く、期間が満了すれば更新されていきます。

その更新の際に、更新料として受け取るお金になります。

白鳥さん白鳥さん

わたしの地域では、残念ながら、礼金も更新料も慣習がないわ。
だから、収入として見込めないということね。

継続的な支出は、何があるのかしら?

3-3.継続的な支出

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佐藤さん佐藤さん

継続的な支出としては、

  • 住宅ローンの返済
  • 管理費・修繕積立金
  • 固定資産税・都市計画税
  • 賃貸管理料
  • 税金

などがあります。

住宅ローンや管理燈・修繕積立金、固定資産税・都市計画税は、大家さんの負担になります。
現在も支払っているでしょうから、金額もお分かりかと思います。

なので、ここでは「賃貸管理料」と「税金」について、ご説明させていただきます。

3-3-1.賃貸管理料

不動産業者に賃貸管理を依頼すれば、何かあったときに、不動産業者が変わりに対応してくれます。

例えば、

  • 入居者からの連絡の窓口になってくれる。
  • 家賃の入金確認や、滞納したときの請求。
  • 設備の故障・不具合が合った場合の対応。

などを、変わりにやってくれます。

転勤で県外にいるとなれば、入居者からのクレームに、なかなか対応できないと思います。
不動産業者へ管理を委託すれば、何かと手間がかかりません。

管理料の相場は、家賃の5~10%程度です。
例えば、家賃が100,000万円の場合は、5,000円~10,000万円が毎月かかります。

白鳥さん白鳥さん

費用はかかるけど、入居者とのやりとりに手間がかかるなら、賃貸管理はお願いした方がよさそうね。

家賃収入に対しての税金は、どのくらいかかるのかしら?

3-3-2.税金

佐藤さん佐藤さん

収入から必要経費を差し引いた分が、不動産所得として、所得税がかかります。

収入-必要経費=不動産所得

必要経費には、管理量、修繕積立金、固定資産税・都市計画税、賃貸管理料、修繕費、ローン返済額の利息、損害保険料、減価償却費、その他、交通費や通信費(電話代)、新聞図書費(本の購入)などがあります。

例えば、年間の家賃収入が120万円、必要経費が50万円の場合は、

120万円-50万円=70万円

これが不動産所得となります。
これに、所得税率をかけることによって、税金が割り出されます。

所得税率は給料によって変わってきますが、5~40%になります。

3-4.一時的な支出

3-4-1リフォーム費用

佐藤さん佐藤さん

賃貸する際は、室内をリフォームする必要があります。

壁紙(クロス)張替や、畳の表替え、ハウスクリーニングなどがこれにあたります。

参考までに例として、3LDK(65㎡)のリフォーム費用は次の通りになります。

  • 壁紙(クロス)張替え:30万円~40万円
  • 畳の表替え(6畳):3万円
  • ハウスクリーニング:6~8万円

3-4-2.不動産会社への仲介手数料や広告費

佐藤さん佐藤さん

入居者を募集する際は、不動産業者へ依頼をします。
入居者が決まったあかつきには、不動産会社への仲介手数料や広告費がかかります。

家賃の1ヶ月分が相場です。

3-4-3.修繕費用

佐藤さん佐藤さん

入居者から、「給湯器が壊れた」、「シャワーが壊れた」などのクレームがあれば、大家さんが修理費用を負担します。

これらをふまえて、収支を計算する必要があります。

白鳥さん白鳥さん

賃貸すると、何かと費用がかかるのね。
ざっくり計算してみても、赤字になりそうだわ。

他に、賃貸の注意点はあるのかしら?

4.また住みたくても、入居者がいれば簡単には住めない。

佐藤さん佐藤さん

「いずれ、また住みたい!」と思っているとしても、入居者がいることには、住むことができません。

住みたいときに入居者に出て行って欲しいところですが、そう簡単にはいきません。

なぜなら、大家さんよりも入居者の方が、法律で保護されているからです。

白鳥さん白鳥さん

賃貸借契約の期間が満了すれば、入居者に出て行ってもらうことはできないの?

佐藤さん佐藤さん

賃貸借契約には種類があり、以下の2種類があります。

  • 普通借家契約
  • 定期借家契約

通常は、普通借家契約を締結します。
契約期間は1~2年で設定することが多く、期間が満了すれば、そのまま更新されていきます。

大家さんが「更新しません!」と言ったとしても、”正当な理由”がない限り、法的に受け入れられません。

この”正当な理由”が、なかなか認められにくいもので、「転勤から戻ってきた」や、「また住みたい」」などの理由は、通常認められません。

どうしても退去してもらいたい場合は、入居者を説得して、かつ立ち退き料を支払うなどして、合意してもらうことになります。

もし、「必ず5年には明け渡してほしい」場合は、定期借家契約で契約します。

4-1.定期借家契約

定期借家契約のメリットは、契約期間が満了すれば、そこで契約が終わります。

例えば、5年後には転勤で戻ってくるから、明け渡してもらえます。

しかし、デメリットとして、家賃を相場の7~8割り程度にしないと、借り手がみつかりません。

わざわざ、5年後に出て行かなければならない物件を選ぶ方は、少ないです。

白鳥さん白鳥さん

そうなのね。

将来、必ず住む場合は、定期借家契約をした方がよさそうね。
ただ、「入居者が決まらない」、「決まったとしても家賃が安くなる」ことを頭に入れておいた方がいいんだね。

5.売却するときは、売却価格が低くなる可能性がある。

佐藤さん佐藤さん

入居者がいる状態で、マンションを売却したくなったとします。

賃貸中の状態でも売却は可能ですが、購入する方は投資家しかいません。
なので、投資物件として売却することになります。

投資物件として売却する場合は、売却価格の査定が厳しくなります。
投資家は、利益を一番に考えて購入するので、値段交渉なども大きいです。

利回りをもとに計算しますので、居住用として売却するよりも、売却価格が低くなる可能性があります。

白鳥さん白鳥さん

そういうことですね。

6.新たに住宅ローンが借りにくい。

佐藤さん佐藤さん

もし、新たに住宅を購入したいと思っても、

転勤先から戻ってこれない場合は、転勤先で家を購入することを、検討するときが来るかもしれません。

その場合、分譲マンションのローンが残っている状態では、住宅ローンが借りにくくなります。

そういうデメリットもあります。

7.賃借人は、大切に使ってくれない。

佐藤さん佐藤さん

賃貸にすると、室内が傷むことは覚悟しておきましょう。

賃借人は、綺麗に使わない方が多いです。

まとめ

佐藤さん佐藤さん

賃貸経営に関する注意点などをお話させていただきましたが、如何だったでしょうか?

しっかりとしたプランがあれば、利益を出せることができますが、安易に考えていれば、赤字になってしまいます。

「賃貸経営は面倒だ」、「赤字になるリスクを負いたくない」と思われている方には、売却をおすすめしています。

白鳥さん白鳥さん

賃貸経営って、思っていたよりも大変そうね。

それなら、マンションを売却して、スッキリした方がよさそうね。

色々と教えてくれてありがとう!佐藤さん!