【宅建士執筆】遠方のマンションを売却する方法

こんにちは。マンション売却アドバイザーの佐藤です。

マンションの売却は、大きなお金が動くので、できれば、遠方のマンションでも、現地に何度も足を運びたいところですよね。

だけど、仕事の都合や旅費などを考えると、なかなか現実的には、難しいところではないでしょうか。

そのような場合でも、なるべく現地に行かずに、売却することは可能です。

実際、県外の方が、遠方の不動産を売却することは多い話ではあります。

遠方のマンションを売却するうえで、一番重要なのは、不動産業者選びです。

信頼のおける不動産業者を選ぶことが、マンション売却を成功させる近道になります。

今回は、遠方のマンションを売却する流れや注意点について、お話させていただきます。

マンションを売却する流れは、大きく分けると以下のようになります。

1. 査定
2. 媒介契約
3. 売却活動
4. 売買契約
5. 決済・引き渡し

では、遠方の場合はどのようにしたらいいのか、順番に詳しく見ていきましょう。

まずは、現地の不動産業者に査定を依頼します。

なるべくなら、マンション近くの不動産業者の方が望ましいです。

なぜなら、その地域の相場を把握しているだろうし、また、購入希望者を案内しやすいなどの理由もあるからです。

査定を依頼する際は、1社だけではなく、複数社に依頼するようにしましょう。

その理由は、不動産業者を比較することによって、質のいい不動産業者を見極めやすくなるからです。

インターネットで探してもいいですが、不動産業者には、売買が得意な業者もいれば、賃貸や賃貸管理が得意な業者もいます。

もちろん、査定を依頼をする際は、売買が得意な業者を選びましょう。
取引の経験数が豊富に越したことはありません。

と言っても、なかなか見分けが難しいと思いますので、インターネットの無料一括査定サービスを利用することをおススメします。

売買を得意とする不動産業者に、一括で査定を依頼することができます。

不動産一括査定サービスはいくつかありますが、東証一部上場企業のNTTデータが運営している「HOME4U（ホーム・フォー・ユー）」がおススメです。

なぜなら、主に下記の4つのメリットがあるからです。

1. 東証一部上場のNTTデータが運営しているので安心。
2. 厳選された不動産会社900社のなかから、最大6社に一括査定。
3. 2001年からの運営実績のなかで、悪徳不動産会社は排除されている。
4. 査定結果の連絡方法は「メール」「電話」から選択できる。

もちろん費用は無料なので、利用しない手はありません。

⇒「HOME4U」の公式サイトを見る

査定には、机上査定と訪問査定の2種類があります。

• 机上査定とは、住所、広さ、前面道路などの情報を入力し、簡易的に査定をする方法です。物件を見らずに、過去の取引事例や不動産業者の経験から、査定額を割り出します。
• 訪問査定とは、営業マンが実際に現地をみて、査定をします。一戸建てやマンションの場合は、室内の状況なども含め査定額が割り出されますので、こちらの方が信頼性が高いです。

まずは机上査定を依頼して、不動産業者の反応をみてみましょう。

接客対応や、査定書の内容、査定額の根拠が詳しく説明されているかなどをチェックし、信頼のおける不動産業者を3社ほどピックアップします。

そして、今度は不動産業者にマンションの鍵を送って、訪問査定をしてもらいましょう。

そのなかから、信頼のおける不動産業者1社を選び出し、売却を依頼します。
できることなら、直接あって面談することが望ましいです。

信頼のおける不動産業者が見つかれば、次は媒介契約を結びます。
郵送で行うことが可能です。

媒介契約には、下記の3種類があります。

1. 一般媒介契約
2. 専任媒介契約
3. 専属専任媒介契約

遠方の不動産を売却する場合は、専任媒介契約がおススメです。

※媒介契約に関しては、以下の記事を参考にされてください。

プロが自宅を売却するとき、専任媒介よりも一般媒介を選ぶ理由。

媒介契約を締結した後は、いよいよ売却活動へと移ります。

売却活動は不動産業者がすべて行いますので、現地に行く必要はありません。

専任媒介契約であれば、2週間に1回以上の報告義務があります。

売却活動をして買主が見つかりましたら、売買契約を結びます。

売買契約は、売主と買主が立会いのもと行うことが、一般的です。

しかし、売主が遠方に住んでいる場合や、都合がつかない場合などは、買主とは別々に契約することができます。

このことを、不動産業界では「持ち回り契約」と呼ばれています。

まずは、買主に署名・捺印をしていただき、その後、売主に署名・捺印をしていただきます。

買主には、重要事項を説明しなければならないため、不動産業者は本人に直接会う必要があります。

しかし、売主には重要事項を説明する義務はないため、郵送でも対応可能です。

不動産業者によっては、売主のもとまで出張する業者もいれば、郵送で済ませる業者もいます。

郵送の場合は、契約書を読んで分からない点があれば、必ず聞くようにしましょう。

契約成立のタイミングとしては、売主が契約書に署名捺印をして、買主に交付（ポスト投函または不動産業者へ手渡し）した時となります。

※民法第５２６条１項：隔地者間の契約は、承諾の通知を発した時に成立する。

売買契約時に受け取る手付金に関しては、不動産業者が預かって売主に渡すか、買主が売主へ銀行振込を行います。

マンションを売却したときの最後のイベントとなりますのが、決済・引き渡しです。

決済・引き渡しでは、買主から売買代金を受け取り、それと引き換えに、家の鍵を渡して、所有権移転登記を行います。

決済・引き渡しでは、その日の内に重要なことを一気に行います。
なので、売主本人が出向くことが好ましいです。

• 司法書士との面談（所有権移転登記のため）
• 売買代金の受け取り
• 固定資産税・都市計画税の清算
• 管理費・修繕積立金の清算
• 仲介手数料の支払い
• 司法書士への報酬の支払い
• 住宅ローンの残債がある場合は、その返済
• 家の鍵の引き渡し
• マンションの管理規約や使用細則、その他資料の引き渡し

ただ、どうしても都合がつかない場合は、代理人を立てることもできます。

司法書士には、本人と面接する義務があります。
なので、事前に司法書士が出張して、本人と会う必要があります。

その場合は、出張費を請求されるでしょう。

今回は、遠方のマンションを売却する方法についてお話させていただきましたが、いかがだったでしょうか？