マンションの売却を成功させるための不動産会社の選び方

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このコンテンツでは、不動産の知識をできるだけわかりやすく解説するため、宅建士が執筆のもと、架空のキャラクター「白鳥さん」と、マンション売却アドバイザー「佐藤さん」が登場します。


不動産会社の選び方のイメージ写真

白鳥さん白鳥さん

不動産屋さんにマンションの売却を依頼するとき、どの不動産屋さんを選んだらいいのかしら?

不動産屋さんは、大手企業から中小企業までたくさんあるから、どこを選んだらいいのか迷ってしまうわ。

そうだ、佐藤さんに聞いてみよう!

佐藤さん佐藤さん

こんにちは。マンション売却アドバイザーの佐藤です。

不動産会社には、大手企業から中小企業まで多くありますから、どこに頼んだらいいのか迷ってしまいますよね。

大げさに聞こえるかもしれませんが、マンションの売却を成功させるには、どの不動産会社を選ぶかにかかっています。

不動産会社を選ぶことは、それほど重要なのです。

一歩間違えてしまうと、安売りされたり、売れなかったりと、お金と時間を損してしまう可能性があります。

また、トラブルが発生して、最悪の場合は、裁判へと発展することだってあります。

そのようなことにならないように、今回は、マンションの売却を成功させるための不動産会社の選び方について、お話したいと思います。

白鳥さん白鳥さん

不動産屋さんを選ぶことは、そんなに重要なんだね。

色々と教えてください、佐藤さん!

1.売買仲介が得意な不動産会社に依頼する。

佐藤さん佐藤さん

まず初めに、マンションの売却を依頼するときは、不動産会社なら、どこでも良いわけではありません。

不動産会社には、それぞれ得意・不得意の分野があります。

1-1.不動産業には色々な分野がある。

不動産業には、色々な分野があり、それぞれの分野を専門とする業者が存在します。

種類 業務内容
仲介業者 不動産の売買や賃貸、賃貸管理などを専門とする業者。
分譲業者 分譲マンションの販売、開発業者、建売業者など、ディベロッパーと呼ばれる業者。
買取再販業者 競売物件や中古物件、新築の売れ残り物件を買い取って、再販する業者。
その他 テナントや商業施設の賃貸や売買を専門とする業者など。

この中で、マンションを売却を依頼する場合は、仲介会社を選びましょう。

仲介会社は、店頭やホームページに、売買物件や賃貸物件を多く掲載しているところが多いので、見分けがつくと思います。

1-2.仲介会社にも、得意・不得意の分野がある。

仲介会社も、さらに分野が分かれており、得意・不得意の分野があります。

種類 業務内容
売買仲介専門 売買仲介が専門の会社で、全国に店舗を展開している大手などがこれにあたります。よくテレビCMなどを出しています。
賃貸仲介専門 賃貸仲介専門の会社で、全国に店舗を展開している大手などがこれにあたります。よくテレビCMなどを出しています。
賃貸管理がメイン 賃貸アパートやマンション、貸家などの管理を主とする業者です。地域密着型の不動産会社が多いです。
不動産業務全般 売買や賃貸、賃貸管理など、不動産業務全般を行う業者です。地域密着型の不動産会社が多いです。

この中で、売買仲介専門会社や、不動産業務全般を行う会社など、売買仲介の経験が豊富な不動産会社に依頼するようにしましょう。

賃貸仲介専門会社や、賃貸管理がメインの会社でも、売買はできるかもしれません。

しかし、経験数が少ない可能性があります。

白鳥さん白鳥さん

仲介会社や分譲業者、買取再販業者などの見分けは付くと思うわ。

だけど、その仲介会社が、どの分野が得意・不得意なのか、どのようにして見分けたらいいのかしら?

1-3.売買仲介に強い会社の見分け方

1-3-1.ホームページを見る。

佐藤さん佐藤さん

売買仲介の経験が豊富な不動産会社を見分けるには、ホームページを見るのが一番早いです。

売買仲介が強い業者は、ホームページに売買物件を多く掲載しているはずです。

もし、ホームページを見て、賃貸物件が多ければ、賃貸仲介、もしくは賃貸管理が得意な業者の可能性が高いです。

ホームページがない場合は、その不動産会社に依頼するのは避けましょう。
今の時代、ホームページがない不動産会社は、営業力がないと言えます。

1-3-2.無料一括査定サイトを活用する。

佐藤さん佐藤さん

会社のホームページを見るのも一つの手ですが、もっと手っ取り早い方法は、無料一括査定サイトを活用することです。

売買仲介に強い複数の不動産会社に、一括で査定を依頼することができます。

不動産会社同士が競合しますので、サービスの質も向上する可能性が高いです。

また、不動産業者を比較することが出来るという、メリットもあります。

無料一括査定サービスはいくつかありますが、業界最大級イエイがおススメです。

無料一括査定の「イエイ」

なぜなら、主に下記の4つのメリットがあるからです。


  1. 最短60秒で一括査定依頼ができる。
  2. 不動産会社1,000社(業界最多)のなかから最大6社に一括査定。
  3. 運営実績8年のなかで、悪徳不動産会社は排除されている。
  4. 査定に納得いかない場合は、サポートデスクの相談員が代行で、不動産会社に断りの連絡をしてくれる。

もちろん費用は無料なので、利用しない手はありません。

「イエイ」の公式サイトを見る

白鳥さん白鳥さん

無料一括査定サービスを活用した方が、話が早そうね。

複数の不動産会社に査定を依頼した後は、どのようにして不動産会社を選んだらいいのかしら?

2.査定額は根拠が大事。

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佐藤さん佐藤さん

無料一括査定サイトを利用すると、複数の不動産業者から査定書が届きます。

その際、なぜ、その査定額のになったのか、根拠を聞くようにしましょう。

なぜなら、なかには自社に依頼して欲しいがために、査定額を相場より高くする不動産会社がいるからです。

そのような不動産会社は、後々値下げ交渉をしてくる可能性があります。

また、なかには、その地域の相場が分かってない業者が、紛れ込んでいるかもしれません。

査定額は高ければ良いというものではなく、なぜ、その査定額になったのか、その根拠が大事になります。

ここでは、不動産会社がどのような査定をしているのか、お話しさせていただきます。

2-1.不動産会社の査定方法は、主に3つある。

不動産会社の査定方法には、主に3つの査定方法があります。

種類 内容
取引事例比較法 居住用の不動産に使われる方法で、近隣の取引事例と比較して価格を決めます。
収益還元法 投資用の不動産に使われる方法で、将来得られる収益をもとに、価格を決めます。
原価法 再調達原価を求め、減価補正を行なって価格を決めます。

このなかで、住居用の不動産の査定には、取引事例比較法が使われることが一般的です。

※賃貸中などの投資用の不動産には、収益還元法が使われることが多いです。

2-2.取引事例比較法とは?

取引事例比較法とは、近隣の不動産が、過去にいくらで売買されたのかを調査して、比較して価格を決める方法です。

実際に売買された価格を元にされているので、信頼性のある査定方法です。

査定書には、査定額の根拠として、過去の取引事例が、数件掲載されていると思います。

2-3.最終的には、不動産会社の感覚で決められている。

査定書には、「前面道路が何メートル」、「駅まで何キロメートル」など、プラス評価やマイナス評価などが書かれているかもしれませんが、最終的には、不動産会社の感覚によって、価格が決められることが多いです。

「良質のフローリングだから、プラス30万円」と言った感じではなく、「この価格なら売れる!」という感覚です。

過去の取引事例を参考に、不動産会社の経験により培った感覚にて、査定額が決められることが多いです。

2-4.査定額は、あくまでも売却できそうな価格

査定額は、あくまでも「売却できそうな価格」であって、「売却できる価格」ではありません。

そこを、間違えないようにしましょう。

実際に売りに出したものの、長期間売れずに、価格を下げていくケースはあります。

なので、査定額が予想より高かったとしても、喜ぶのはまだ早いです。

一般的に、3ヶ月以内に売れるであろう価格を、提示する不動産会社が多いです。

白鳥さん白鳥さん

査定額が高い不動産会社に、ついつい、依頼しそうになるけど、それではダメなわけね。

大事なのは、査定額の根拠なんだね。

他に何か大事なことって、あるのかしら?

3.どのような売却活動をしてくれるのか。

佐藤さん佐藤さん

売却活動の内容は、不動産業者によってさまざまです。

不動産業者が広告費を負担して、売却活動を行ってくれるところもあれば、広告費は一切使わないところもあります。

なので、どのような売却活動を行ってくれるのか、必ず確認するようにしましょう。

広告費に関しては、売主が広告の出稿を依頼しない限り、不動産会社が負担することになっています。

もちろん、広告費を積極的に使う不動産会社の方が、早期売却へとつながります。

最低限、下記の4つの売却活動は行ってほしいところです。

3-1.インターネット掲載

自社のホームページや、他社のホームページ、不動産のポータルサイトに物件情報を掲載します。

現在では、インターネットからの問い合わせが最も多いため、必須の売却活動になります。

営業マンとしては、インターネットに登録するだけなので、非常に効率のいい売却活動になります。

3-2.オープンハウス

土日・祝日などに、マンションの室内を公開して、自由に見学できるようにする方法です。

お客様が気軽に見学することができますし、また、営業マンが対面で接客することができますので、売却が決まりやすい、有効な売却活動になります。

営業マンとしては、土日・祝日は一日中マンションに待機しますので、時間と労力を使う売却活動になります。

3-3.チラシ配り(宅配)

物件情報を掲載したチラシを作成・印刷して、営業マン自らが、近隣にチラシ配りします。

不動産は、売却物件の半径500m以内の方が購入する確率が高いため、有効な売却活動となります。

営業マンとしては、自らの足でチラシ配りをしますので、時間と労力を使う売却活動になります。

3-4.新聞折り込みチラシ

最近、新聞を読む方が少なくなってきましたが、まだまだ効果が期待できる売却活動です。

営業マンとしては、時間と労力がかかりませんが、広告費がかかります。

費用は、チラシのサイズや配る地域によって変わりますが、B4サイズで1枚3円程度です。
もし、5,000枚発注した場合は、15,000円程度になります。

白鳥さん白鳥さん

売却活動にも、色々な方法があるんだね。

時間と労力、広告費を使って、積極的に売却活動をしてくれる不動産会社に依頼したいわ。

ところで、大手の不動産屋さんと、地元の小さな不動産屋さんでは、どっちがいいのかしら?

4.大手と地元の中堅では、どっちがいいの?

佐藤さん佐藤さん

大手不動産会社と、地元の不動産会社では、どちらともメリット・デメリットがありますので、一概にどちらがいいとは言い切れません。

できることなら、どちらとも依頼した方がいいと、私は思います。

では、それぞれのメリット・デメリットを見ていきましょう。

4-1.大手不動産会社のメリット

  • 大手不動産会社というブランド力があるため、買主がひとまず安心するということです。
  • 資金力があるため、集客力があります。
  • 駅前などの目立つところに店舗を構えていることが多く、広告費も多く使う傾向にあります。
  • その他、契約の内容がしっかりとしています。変な特約を入れられたりする可能性は少ないでしょう。

4-2大手不動産会社のデメリット

  • 専任媒介や専属専任媒介で依頼した場合、囲い込みがされやすい。

囲い込みとは、売主に機会損失を与える、不動産業者の違法行為になります。

不動産業界では、業者同士が、物件を紹介し合える仕組みになっています。

しかし、わざと紹介できないように働きかけ、自社だけ儲けようとする行為をします。

この行為を、囲い込みといいます。

囲い込みは、大手の不動産会社に多い傾向にあります。

※囲い込みについては、下記の記事を参考にしてください。

https://mansion-kyokasho.com/archives/1328

4-3.地元の不動産会社のメリット

  • 大手よりも、その地域について詳しいことがある。
  • 大手と比べて、売却物件を多く抱えていないため、なんとしてでも売ろうとして、頑張ってくる。
  • 不動産会社同士の付き合いを大切にしているため、大手よりも物件の囲い込みをしない傾向にある。

4-4.地元の不動産会社のデメリット

  • 無名の不動産会社であれば、購入する方が不安になることがある。

5.無名な不動産会社が不安な場合、免許番号や行政処分歴を確認する方法もある。

佐藤さん佐藤さん

不動産会社は、大手であれば知名度から、ある程度の信頼はできるでしょう。

しかし、無名の不動産会社であれば、少し不安になりがちではないでしょうか。

そのような場合は、不動産会社の信頼度を知る一つの目安として、不動産の免許証の番号をチェックする方法があります。

免許証を番号をチェックすることで、その会社が、どのくらいの年月、不動産会社を営んできたのかが分かります。

詳しくは、以下のサイトにまとめられていますので、参考にされてください。

無名の不動産会社が不安なときは、免許番号をチェックしよう!

6.媒介契約はどれがいい?

佐藤さん佐藤さん

媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約があります。

基本的に、初めて不動産を売却する方は、専任媒介。

不動産売却の経験があり、比較的時間のある方は、一般媒介でもいいと思います。

※媒介契約の選び方については、下記の記事を参考にしてください。

https://mansion-kyokasho.com/archives/945

まとめ

佐藤さん佐藤さん

今回は、不動産会社の選び方について、お話させていただきましたが、いかがだったでしょうか?

以下のチェック項目を確認しましょう。

  • 会社のホームページがある?
  • 売買仲介の経験が豊富?
  • 担当者が宅地建物取引士の資格を持っている?
  • 担当者との相性はいい?
  • 査定額の根拠を説明した?
  • 査定額が、他社と比較して明らかに高くない?
  • 売却活動について説明した?
  • 売却における諸費用について説明した?
  • 売却したときの税金について説明した?
  • 媒介契約の種類と、メリット・デメリットについて、説明した?

白鳥さん白鳥さん

色々教えてくれてありがとう!

また分からないことがあれば、教えてね。

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