資産家 不動産会社にマンションの売却を依頼したいんだけど、どの不動産会社を選んだらいいのかしら？
不動産会社は、大手企業から中小企業までたくさんあるから、どこを選んだらいいのか迷ってしまうわ。
そうだ、佐藤さんに聞いてみよう！
マンション売却アドバイザー こんにちは。マンション売却アドバイザーの佐藤です。
不動産会社は、大手企業から中小企業まで数多くありますから、どこに頼んだらいいのか迷ってしまいますよね。
まず最初に申し上げておきたいことが、マンションをより早く、より高く売却するためには、不動産会社選びにかかっているといっても過言ではありません。
大げさに聞こえるかもしれませんが、不動産会社を選ぶことは、それほど重要なのです。
ちまたの不動産会社は、マンション売却が得意な業者もいれば、不得意な業者もいます。
また、業界経験者だから言えることですが、自社の利益を優先させて、安売りしてでも早く売買契約にこぎつけようとする業者が、実に多いです。
したがって、マンションの売却に強いことだけでなく、売主の利益も追求する不動産会社を見極める必要があります。
そこで、今回は、マンション売却における不動産会社の選び方について、お話したいと思います。
この話が終わるころには、売主の利益を追求する不動産会社もしくは営業マンの選び方を理解し、マンション売却の成功に役立てることができると思います。
それでは、まいります！
1.マンション売却に強い不動産会社の選び方
マンション売却アドバイザー まず初めに、不動産業には様々な分野があり、不動産会社によって得意・不得意の分野があります。
どの不動産会社もマンションの売却のノウハウを持ち合わせているわけではありません。
不動産業の分野を大きく分けると、主に下記の4つがあります。
| 種類 | 業務内容 |
|---|---|
| 仲介業者 | 不動産の売買や賃貸、賃貸管理などを専門とする業者。 |
| 分譲業者 | 分譲マンションの開発・販売・建売など、ディベロッパーと呼ばれる業者。 |
| 買取再販業者 | 競売物件や中古物件、新築の売れ残り物件を買い取って、再販する業者。 |
| その他 | テナントや商業施設の賃貸や売買を専門とする業者など。 |
上記のなかでは、まずは仲介会社を選ぶ必要があります。
街に店舗を構えている不動産会社はほとんどが仲介会社で、ホームページや店頭に物件情報を掲載しているところが多いので、見分けがつくと思います。
そして、さらに仲介会社には、下記のような得意・不得意の分野があります。
| 種類 | 業務内容 |
|---|---|
| 売買仲介専門 | マンション・一戸建て・土地などの売買を専門とする不動産会社。 |
| 賃貸仲介専門 | 賃貸アパート・賃貸マンション・貸家などの賃貸を専門とする不動産会社。 |
| 賃貸管理 | 賃貸アパートや賃貸マンション、貸家などの管理を主とする不動産会社。 |
| 不動産業務全般 | 売買や賃貸、賃貸管理など、不動産業務全般を行う不動産会社。 |
上記のなかで、売買仲介のノウハウを持ち合わせているのは、売買仲介専門と不動産業務全般の不動産会社です。
賃貸仲介専門や賃貸管理の不動産会社でも、免許があるので売買仲介はできますが、経験や実績に乏しく、ノウハウを持ち合わせていない可能性が高いです。
では、マンション売却に強い不動産会社を、どのようにして見極めたらいいのか、見ていきましょう。
1-1.ホームページを見る
マンション売却に強い不動産会社は、ホームページにマンションの物件情報を多く掲載しているところが多いです。
もし、賃貸の物件情報が多ければ、賃貸仲介もしくは賃貸管理が得意で、売買仲介が不得意な可能性があります。
そもそもホームページがない場合は、その不動産会社は避けた方が無難です。
今の時代、購入希望者からの問い合わせはインターネット経由が一番多いので、ホームページがない不動産会社は営業力に乏しいと言わざるをえません。
1-2.活気があるかどうか
その不動産会社に、活気があるかどうかも重要なポイントです。
先ほど「売買仲介のノウハウを持ち合わせているのは、売買仲介専門と不動産業務全般の不動産会社」とのお話をしました。
まず、売買仲介専門の不動産会社は、活気があります。
なぜなら、仲介手数料のみを売り上げとしているため、売買仲介を成立させなければ経営が成り立たないからです。
そのため、ホームページや店舗を見ると活気があふれています。
そのような不動産会社は、当然、営業活動も頑張ってくれます。
一方、不動産業務全般を行う不動産会社のなかには、活気がある不動産会社もあれば、活気がない不動産会社もいますので、注意が必要です。
街中の不動産会社で「なぜ潰れないんだろう？」と思った不動産会社を見たことありませんか？
店舗も汚くて、なんだか暗いイメージのような不動産会社です。
そのような不動産会社は、賃貸管理（賃貸アパートや賃貸マンションなどの管理）を主な業務としているケースが多く、毎月管理料が入ってくるため、実は経営が安定していたりします。
したがって、積極的に売買仲介をしなくても、経営が成り立つわけです。
そのような不動産会社は金銭的に余裕がありますので、営業活動がおろそかになったりします。
以上、ホームページを見るなどして、活気があるかどうかもチェックしてみてください。
2.大手と中小の不動産会社、選ぶならどっち？
マンション売却アドバイザー 全国展開をしているような大手不動産会社と、地域密着の中小不動産会社では、どちらともメリット・デメリットがあります。
また、担当する営業マン次第で、結果が大きく変わってきますので、一概にどちらが良いとは言い切れません。
結論としては、両社に査定を依頼して、比較して見極めることが大事です。
まずは、両社のメリット・デメリットを把握しておきましょう。
2-1.大手不動産会社のメリット・デメリット
大手不動産会社のメリット
- 集客力があり、すでに顧客情報を多く持っている。
- 大手不動産会社というだけで、購入希望者がひとまず安心する。
- 大手なだけに、契約内容がしっかりしている。
大手不動産会社のメリットを簡単に言うと、「集客力」と「安心感」の2つがあることです。
大手は資金力があるため、広告費をどんどん使う傾向にあり、また、店舗は駅前などの目立つところに構えるなど、集客力があります。
その集客力から、すでに購入希望者の顧客情報をいっぱい持っています。
また、大手不動産会社というネームバリューがあるだけで、購入希望者としては安心感がありますから、その分、売れやすくなります。
手前みそにはなりますが、私は新卒で大手不動産会社に務めた経験があり、売買の経験や社会人の経験が乏しいなか、年間9件の売買契約を成立させることができました。
これは、大手というネームバリューがあったおかげで、購入希望者が安心できたことが大きかったと思います。
さらに、大手は売買契約書などの内容がかなりしっかりしています。
私が勤めていた会社では、売買契約書は担当営業マンが作成し、次に店長が確認し、最後に本部が確認するトリプルチェックを行っていました。
少しでもおかしな部分があれば、本部から許可が下りずに、何度も修正させられていました。
今のなっては良い思い出でですが、それほど契約内容に厳しいです。
大手不動産会社のデメリット
- 専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合、「囲い込み」が多い傾向にある。
不動産会社に不動産の売却を依頼する場合、不動産会社と媒介契約を締結することになりますが、媒介契約には下記の3種類があります。
- 一般媒介
- 専任媒介
- 専属専任媒介
一般媒介は複数の不動産会社に依頼できるのに対して、専任媒介と専属専任媒介は、1社のみにしか依頼することができません。
この専任媒介と専属専任媒介で契約した場合、大手不動産会社は「囲い込み」が多い傾向にあります。
囲い込みとは？
囲い込みとは、自社で物件情報を囲い込み、他社に紹介させないようにする行為で、売主にとっては機会損失になります。
不動産業界では、不動産会社同士が、物件を紹介し合える仕組みになっています。
しかし、売却の依頼を受けた不動産会社が、自社で買主を見つけることができれば、売主と買主の両方から仲介手数料を受け取ることができます。
したがって、自社の利益を優先させて、囲い込みをするようになります。
囲い込みは不動産業界の悪しき慣習であり、大手不動産会社に多い傾向にありますが、中小不動産会社でもありますので、注意が必要です。
では、次は中小不動産会社のメリット・デメリットを見ていきましょう。
2-2.中小不動産会社のメリット・デメリット
中小不動産会社のメリット
- 大手よりも、その地域について詳しい傾向にある。
- 売れにくい物件でも、積極的に頑張ってくれる傾向がある。
- 不動産会社同士の横のつながりを大切にしているため、大手よりも囲い込みが少ない傾向にある。
中小不動産会社は、地域に密着した営業を行っていることが多く、その地域ついて詳しい傾向にあります。
また、大手不動産会社は売り物件を多く抱えており、売れそうな物件から優先的に営業活動する傾向にありますが、それに対して、中小不動産会社はそもそも売り物件が少ないので、売れにくい物件でも頑張ってくれる傾向にあります。
中小不動産会社は、地域の不動産会社同士の横のつながりを大切にする傾向がありますので、囲い込みが大手より少ない傾向にあります。
ただ、全くゼロではないので、注意は必要です。
中小不動産会社のデメリット
- 無名の不動産会社であれば、購入希望者が不安になりがち。
無名の不動産会社であれば、購入希望者が「この不動産会社は大丈夫だろうか？」と不安になりがちになります。
不動産という高額な買い物をするわけですから、当然のことではあります。
したがって、いかに質の良い営業マンと出会えるかが重要になってきます。
以上、大手と中小はメリット・デメリットがありますので、両社に査定を依頼して比較することもが大事なのです。
3.不動産一括査定サービスを活用して比較する。
マンション売却アドバイザー マンション売却に強い不動産会社を見極めるには、複数の不動産会社に査定を依頼して、不動産会社・営業マンを比較することも重要なポイントになります。
なぜなら、1社しか査定を依頼しなかった場合、比較する情報が無いため、良い判断ができないからです。
面倒だと思われるかもしれませんが、不動産一括査定サービスを利用すれば簡単です。
2-1.不動産一括査定サービスの3つのメリット
不動産一括査定サービスには、下記の3つのメリットがあります。
- 簡単に「売却に強い不動産会社」に一括査定ができる。
- 査定額・不動産会社・営業マンを比較できる。
- 不動産会社が競い合うため、より良いサービスを受けることができる。
では、順番に詳しく見ていきましょう。
2-1-1.簡単に「売却に強い不動産会社」に一括査定ができる。
不動産一括査定サービスの仕組みは、加盟してる不動産会社のなかから、あなたの地域に対応している不動産会社に、一括査定ができるようになっています。
そして、加盟している不動産会社は、基本的に「売却に強い不動産会社」ばかりです。
ちまたの不動産会社は、「売買」に強く「賃貸や管理」に弱い業者もいれば、「賃貸や管理」に強く「売買」に弱い業者もいます。
その点、不動産一括査定サービスでは、基本的に「売却に強い不動産会社」が加盟していますし、簡単に「売却に強い不動産会社」に一括査定ができますから、便利です。
2-1-2.査定額・不動産会社・営業マンを比較できる。
査定額は、不動産会社や営業マンの主観によって差がつきますが、残念なことに、不動産会社のなかには、売主の利益よりも自社の利益を優先させる不動産会社がいます。
そのような不動産会社は、自社に依頼してほしいがために査定額をわざと高くしたり、早く売却して売上を計上するために査定額をわざと低くしたりします。
もし、査定を1社しか依頼しなかった場合は、良し悪しの判断がつきにくいです。
また、どんなに評判の良い不動産会社であっても、営業マン次第では結果が大きく変わりますので、営業マンも比較することが大切です。
その点、不動産一括査定サービスを利用して、複数の不動産会社に査定を依頼すれば、査定額・不動産会社・営業マンを比較しやすくなります。
2-1-3.不動産会社が競い合うため、より良いサービスを受けることができる。
不動産一括査定サービスを利用すれば、不動産会社が競い合うため、より良いサービスを受けることができる可能性が上がります。
不動産会社は、不動産一括査定サービス経由で、査定の依頼があったことが分かります。
そのため、「他社に負けないように」と努力しますので、より良いサービスを受けることができる可能性が上がります。
言わば、不動産一括査定サービスというフィルターを通すことで、これらの3つのメリットを得ることができます。
では、次にデメリットを見ていきましょう。
2-2.不動産一括査定サービスの1つのデメリット
不動産一括査定サービスのデメリットは、不動産一括査定サービスに加盟している不動産会社にしか、一括査定ができないところです。
世の中には、加盟していない不動産会社でも、優良な不動産会社はいっぱいあります。
例えば、ソニー不動産などが良い例だと思います。
ソニー不動産は、売主だけの味方になる売却エージェント制度を採用している不動産会社です。
日本の不動産業界では、1社の不動産会社が売主と買主を仲介できますが、売主は高く売りたいし、買主は安く買いたいので、不動産会社は両者の味方になることができません。
そこで、ソニー不動産は売主だけの味方になり、そして別の不動産会社が買主の味方になり、売買契約を成立させるかたちをとっています。
現在は1都3県（東京・神奈川・千葉・埼玉）にしか対応していませんが、1都3県の不動産を売却する場合は、査定を依頼しておきたい不動産会社です。
ただ、現時点でリビンマッチに加盟していませんから、個別に査定を依頼する必要があります。
このように、加盟していない不動産会社でも、優良な不動産会社はいっぱいありますが、加盟している不動産会社にしか、一括査定ができないところがデメリットだと言えます。
不動産一括査定サービスはいくつかありますが、東証一部上場企業のNTTデータが運営している「HOME4U（ホーム・フォー・ユー）」がおススメです。
なぜなら、主に下記の4つのメリットがあるからです。
- 東証一部上場のNTTデータが運営しているので安心。
- 厳選された不動産会社900社のなかから、最大6社に一括査定。
- 2001年からの運営実績のなかで、悪徳不動産会社は排除されている。
- 査定結果の連絡方法は「メール」「電話」から選択できる。
もちろん費用は無料なので、利用しない手はありません。
3.不動産会社・営業マンを比較するポイント
3-1.査定額の根拠を聞く
マンション売却アドバイザー 不動産一括査定サービスを利用すると、複数の不動産業者から査定書が届きますが、査定額は不動産会社によって差があります。
その際、なぜ、その査定額のになったのか、根拠を聞くことが大切です。
なぜなら、不動産会社のなかには、自社に依頼して欲しいがために、わざと査定額を高くする業者や、早く売却して売り上げを上げるために、わざと査定額を低くする業者がいるからです。
また、単純に相場が分かってない不動産会社なのかもしれません。
したがって、なぜ、その査定額になったのか、その根拠が大事になります。
4-2.どのような売却活動をしてくれるのか
マンション売却アドバイザー 売却活動の内容は不動産業者によって様々で、広告費をどんどん使って売却活動をしてくれる業者もいれば、渋って使わない業者もいます。
もちろん、広告費を使う不動産会社の方が、早期売却へとつながります。
したがって、どのような売却活動をしてくれるのか、必ず確認するようにしましょう。
広告費に関しては、売主が広告の出稿を依頼しない限り、不動産会社が負担することになっています。
最低限、下記の4つの売却活動は行ってほしいところです。
4-2-1.インターネット掲載
自社のホームページや、他社のホームページ、不動産のポータルサイトに物件情報を掲載します。
現在では、インターネットからの問い合わせが最も多いため、必須の売却活動になります。
営業マンとしては、インターネットに登録するだけなので、非常に効率のいい売却活動になります。
4-2-2.オープンハウス
土日・祝日などに、マンションの室内を公開して、自由に見学できるようにする方法です。
お客様が気軽に見学することができますし、また、営業マンが対面で接客することができますので、売却が決まりやすい、有効な売却活動になります。
営業マンとしては、土日・祝日は一日中マンションに待機しますので、時間と労力を使う売却活動になります。
4-2-3.チラシ配り（宅配）
物件情報を掲載したチラシを作成・印刷して、営業マン自らが、近隣にチラシ配りします。
不動産は、売却物件の半径500m以内の方が購入する確率が高いため、有効な売却活動となります。
営業マンとしては、自らの足でチラシ配りをしますので、時間と労力を使う売却活動になります。
4-2-4.新聞折り込みチラシ
最近、新聞を読む方が少なくなってきましたが、まだまだ効果が期待できる売却活動です。
営業マンとしては、時間と労力がかかりませんが、広告費がかかります。
費用は、チラシのサイズや配る地域によって変わりますが、B4サイズで1枚3円程度です。
もし、5,000枚発注した場合は、15,000円程度になります。
5.無名な不動産会社が不安な場合、免許番号や行政処分歴を確認する方法もある。
マンション売却アドバイザー 大手不動産会社であれば、その知名度から、ひとまずは信頼ができると思います。
しかし、無名の不動産会社であれば「本当に大丈夫だろうか？」と、少し不安になりがちではないでしょうか。
そのような場合は、不動産会社の信頼度を知る一つの目安として、不動産の免許証の番号をチェックする方法があります。
免許証を番号をチェックすることで、その会社が、どのくらいの年月、不動産会社を営んできたのかが分かります。
5-1.不動産の免許証とは？
不動産の免許証とは、正式には、宅地建物取引免許証と言い、この免許証が無いと不動産業を営むことはできません。
宅地建物取引免許証には、以下の2種類があります。
- 国土交通大臣免許
- 都道府県知事免許
複数の都道府県に店舗を持って営業している不動産会社は、国土交通大臣免許になります。
それに対して、一つの都道府県だけで営業している不動産会社は、都道府県知事免許になります。
これを知っているだけでも、その不動産会社の規模を知ることができます。
それよりも、もっとも注目して頂きたい点が、免許証の番号です。
5-2.免許証の番号の見方
免許証には、「国土交通大臣（1）○○号」や、「○○県知事（４）○○号」など、免許の番号が表示されています。
この(1)や(4)という数字を見れば、その不動産会社の年齢が分かります。
宅地建物取引免許証は、運転免許証と同じように更新しなければなりません。
更新期間は、平成8年以前までは3年に一度でしたが、現在は5年に一度となっています。
この(1)や(4)の数字は、更新した回数になります。
例えば、免許を取得して3年目の会社であれば、まだ1回も更新しておらず、(1)となります。
それに対して、免許を取得して16年目の会社であれば、3回更新しており、(4)となります。
したがって、この数字が大きいほど、長年営業することが出来ている不動産会社として、信頼できそうだと判断する一つの目安になるわけです。
しかし、これはあくまで、目安としてとらえてください。
なぜなら、老舗の不動産会社でも、正当な理由があって(1)となっている場合もあるからです。
5-3.数字はあくまで、免許を取得してから、更新した回数である。
数字はあくまで、その免許を取得してから、更新した回数となります。
例えば、ある不動産会社が東京都のみで16年間営業している場合は、「東京都知事（４）○○号」となります。
その後、売上がどんどん伸びていき、埼玉県に新たに支店を作ったとします。
すると、複数の都道府県で営業することになるので、都道府県知事免許から、国土交通大臣の免許証に切り替えなければなりません。
すると、「国土交通大臣（1）○○号」から、再度スタートするルールになっています。
したがって、(1)でも、老舗の不動産会社はあるわけです。
逆に、開業したばかりの不動産会社が、いきなり(7)になるケースは無いので、その辺はご安心を。
まとめ
マンション売却アドバイザー 今回は、不動産会社の選び方について、お話させていただきましたが、いかがだったでしょうか？
以下のチェック項目を確認しましょう。
- 会社のホームページがある？
- 売買仲介の経験が豊富？
- 担当者が宅地建物取引士の資格を持っている？
- 担当者との相性はいい？
- 査定額の根拠を説明した？
- 査定額が、他社と比較して明らかに高くない？
- 売却活動について説明した？
- 売却における諸費用について説明した？
- 売却したときの税金について説明した？
- 媒介契約の種類と、メリット・デメリットについて、説明した？
資産家 色々教えてくれてありがとう！
また分からないことがあれば、教えてね。
