住宅ローンのイメージ写真
白鳥さん白鳥さん

マンションを売却したいんだけど、まだ住宅ローンが残っているの。

この場合、マンションを売却することはできるのかしら?

そうだ、佐藤さんに相談してみよう!

佐藤さん佐藤さん

こんにちは。マンション売却アドバイザーの佐藤です。

結論からになりますが、住宅ローンの残り(残債)がある状態でも、マンションを売却することは可能です。

実際、多くの方が、残債のあるマンションを売却されています。

ただ、注意しなければならない点が、残債を一括返済できるかどうかです。

もちろん、売却代金で返済することはできますが、売却代金よりも残債が多い場合は、現金を手出しするなどの必要性が出てきます。

したがって、事前に残債の額や、マンションをいくらで売却できそうなのかなどを、確認しておく必要があります。

そこで、今回は、残債があるマンションの売却するための基礎知識について、お話したいと思います。

1.残債があるマンションを売却する条件

佐藤さん佐藤さん

マンションを売却するには、抵当権を抹消することが条件となります。

抵当権とは、分かりやすく言えば、住宅ローンの支払いができなくなったときに、金融機関がマンションを取り上げることができる権利のことです。

金融機関は抵当権を設定することによって、もし、住宅ローンの返済が滞った場合に、マンションを売却して、残債を回収することができます。

住宅ローンを組んでマンションを購入した場合は、抵当権が設定されているはずです。

登記簿謄本を見てみると、抵当権が設定されていることが確認できます。

白鳥さん白鳥さん

マンションの登記簿謄本をみてみたら、抵当権が設定されていたわ。

この抵当権を消さないと、売ることができないのよね?

佐藤さん佐藤さん

はい、抵当権を抹消しないと、売却することはできません。

ちなみに法律では、抵当権がある状態でも、売却することは可能です。
しかし、抵当権があるマンションを購入する人は、まずいません。

なぜなら、購入後に、金融機関からマンションを取り上げられるリスクがあるからです。

したがって、実務上は、抵当権を抹消することが、条件となるわけです。

白鳥さん白鳥さん

なるほどね、抵当権を消すことが条件になるわけね。

ところで、抵当権を消すには、どのようにしたらいいのかしら?

2.抵当権を抹消する方法

佐藤さん佐藤さん

抵当権を抹消するには、住宅ローンの残りを一括返済しなければなりません。

手持ちの現金で一括返済することができれば話が早いのですが、住宅ローンを組んでいる方は、現金を持ち合わせていない方がほとんどです。

その場合、マンションの売却代金で支払うことができます。

では、どのように抵当権を抹消して、マンションを引き渡すことができるのか、流れを見ていきましょう。

2-1.抵当権を抹消して、マンションを引き渡す流れ

不動産の売買の大きな流れとしては、まずは売買契約を結びます。
そして後日、「決済・引渡し」を行います。

この「決済・引き渡し」の日に、下記の流れで抵当権を抹消して、マンションを引き渡します。


  1. 買主から売却代金を受け取る。
  2. 売主は住宅ローンを一括返済をする。
  3. 司法書士が抵当権抹消登記を行う。
  4. 司法書士が所有権移転登記を行う。

このように行うことによって、住宅ローンが残っているマンションでも、売却することが可能となるわけです。

ただ、注意しなければならない点が、マンションの売却代金で、残債を一括返済できるかどうかです。

2-2.「残債>売却価格」のケースは要注意

例えば、下記のようなケースをみてみましょう。

  • 残債2,500万円
  • 売却価格2,000万円 – 諸費用100万円 = 返済額1,900万円

このケースでは、残債2,500万円に対して、1,900万円しか返済することができません。

抵当権を抹消するには、残債2,500万円を一括返済しなければなりませんから、600万円が不足していることになります。

したがって、不足分の600万円を現金で用意するなどの「調達」が必要になってきます。

このように、残債があるマンションを売却する場合は、予め資金計画をしておくことが重要となります。

3.売却するための4つの確認事項

佐藤さん佐藤さん

残債があるマンションを売却するために、事前に下記の4つの事項を確認しましょう。

  1. 残債はいくらなのか。
  2. マンションをいくらで売却できそうなのか。
  3. 諸費用はいくらかかるのか。
  4. 不足分はどうするのか?

では、順番に詳しく説明していきますね。

3-1.残債がいくらなのか?

まずは、住宅ローンがいくら残っているのか、確認しましょう。

一番確実な方法としては、金融機関の窓口に問い合わせをすることです。
普通に残高を教えてくれるはずです。

もしくは、住宅ローンを組んでいる方には、償還予定表や返済予定表という名称の書類がが送られてきているかもしれません。
その書類でも、残高を確認することができるケースが多いです。

もし、無くした場合でも、金融機関に問い合われば、再発行をしてくれるケースが多いです。

また、インターネットバンクサービスがある場合は、金融機関のサイトにて確認することができるケースもあります。

3-1-1.同時に、繰り越し返済手数料も確認しておく。

それと、残債を確認すると同時に、繰り越し返済手数料についても、確認しておきましょう。

住宅ローンを一括返済する際に、金融機関によっては繰り越し返済手数料がかかるケースがあります。

金額は金融機関によって異なりますが、無料の場合や、5,000円などの一定額の場合、残債の一定率の場合などがあります。

3-2.マンションをいくらで売却できそうなのか?

佐藤さん佐藤さん

次に、マンションをいくらで売却できそうなのか、不動産業者に査定をしてもらいましょう。

その際、必ず一社の不動産業者だけでなく、複数の不動産業者に査定を依頼することが大切です。

なぜなら、査定額は、不動産業者によって差があるからです。
自社に依頼してほしいがために、わざと査定額を高くする不動産業者も存在します。

複数の不動産業者の査定額を比較することによって、いくらで売却できそうなのか、相場が分かります。

査定をする際は、インターネットの無料一括査定サービスを利用すると便利です。
複数の不動産会社が、無料で査定をしてくれます。

無料一括査定サービスはいくつかありますが、東証一部上場企業のNTTデータが運営しているHOME4U(ホーム・フォー・ユー)
がおススメです。

なぜなら、主に下記の4つのメリットがあるからです。


  1. 東証一部上場のNTTデータが運営しているので安心。
  2. 厳選された不動産会社550社のなかから、最大6社に一括査定。
  3. 2001年からの運営実績のなかで、悪徳不動産会社は排除されている。
  4. 査定の連絡方法は「メール」「電話」から選択できる。

もちろん費用は無料なので、利用しない手はありません。

「HOME4U」の公式サイトを見る

3-3.諸費用を確認する。

佐藤さん佐藤さん

マンションを売却する場合は、売却代金がそのまま手元に残るわけではありません。
マンションを売却するための諸費用や税金がかかります。

不動産業者に査定を依頼すれば、諸費用についても教えてくれるはずなので、確認するようにしましょう。

諸費用はそのマンションによって変わってきますが、基本的には下記のものがあります。

3-3-1.印紙代

売却が決まれば、売買契約書を作成します。

売買契約書は課税文書になりますから、法律により印紙税が課せられます。

金額は、売却価格によって変わってきますので、下記の表を参考にしてください。

売却価格 印紙税
10万円超~50万円以下 2百円
50万円超~100万円以下 5百円
100万円超~500万円以下 1千円
500万円超~1,000万円以下 5千円
1,000万円超~5,000万円以下 1万円
5,000万円超~1億円以下 3万円
1億円超~5億円以下 6万円
5億円超~10億円以下 16万円
10億円超~50億円以下 32万円
50億円超 48万円

3-3-2.抵当権抹消登記費用

抵当権を抹消するために、抵当権抹消登記費用がかかります。

司法書士に依頼することが一般的で、費用は1~2万円前後が相場です。

3-3-3.繰り上げ返済手数料

住宅ローンを一括で返済するときに、繰り上げ返済手数料がかかるケースがあります。

金額は金融機関によって違いがあり、無料のことろもあれば、5,000円などの一定額、残債の一定率のケースもあります。

繰り上げ返済手数料については、金融機関に確認する必要があります。

3-3-4.仲介手数料

仲介手数料は、不動産業者に支払う手数料になります。
諸費用の中で、金額的に大きな割合を占めます。

金額は、宅建業法により上限額が決められています。
下記の表を参照ください。

売却価格(税抜) 仲介手数料
200万円以下 5%
200万円超 ~ 400万円以下 4%+2万円
400万円超 3%+6万円

例えば、マンションを2,000万円で売却した場合、仲介手数料の計算式は次のとおりです。

2,000万円×3%+6万円=66万円

この66万円に消費税を足すと、以下のようになります。

66万円×消費税1.08=71.28万円

これにより、仲介手数料の上限は、712,800円(税込)になります。

3-3-5.譲渡所得税

佐藤さん佐藤さん

マンションを売却して利益が出た場合は、譲渡所得税として、所得税と住民税がかかります。

ただ、マイホームを売却した場合は、3,000万円の特別控除がありますので、かからないケースが多いです。

※マンション売却時の諸費用については、下記のページに詳しくまとめていますので、参照ください。

https://mansion-kyokasho.com/archives/5

3-4.不足分はどうするのか?

「残債>売却価格-諸費用」になる場合は、不足分を調達する必要があります。

例えば、残債が2,500万円で、売却価格が2,000万円、諸費用が100万円の場合は、残債2,500万円-売却価格2,000万円-諸費用100万円=600万円が不足していることになります。

この600万円を調達しないと、一括返済することが出来ません。

調達方法としては、主に下記の3つがあります。

3-4-1.現金を用意する。

貯金があったり、両親にお金を借りたりなど、現金が用意できる場合は、それで支払います。

3-4-2.買い替えローン

マンションの売却と同時に、新たに住宅ローンを組んで家を購入する場合は、その住宅ローンに不足分を上乗せすることが出来ます。

これを買い替えローンと呼ばれています。

しかし、審査が非常に厳しくなります。

また、マンションを売却すると同時に、新居を購入しなければならないので、そのタイミングが非常に難しくなります。

3-4-3.無担保ローン

カードローンなどの無担保ローンを借りて支払う方法もあります。

しかし、金利が高いことがデメリットとなります。

まとめ

佐藤さん佐藤さん

今回は、住宅ローンが残っているマンションを売却する方法についてお話させていただきましたが、いかがだったでしょうか?

白鳥さん白鳥さん

色々教えてくれてありがとう!

また分からないことがあれば、教えてね。