住宅ローンが残っているマンションを売却するための基礎知識

こんにちは。マンション売却アドバイザーの佐藤です。

結論からになりますが、住宅ローンの残り（残債）がある状態でも、マンションを売却することは可能です。

実際、多くの方が、残債のあるマンションを売却されています。

ただ、注意しなければならない点が、残債を一括返済できるかどうかです。

もちろん、売却代金で返済することはできますが、売却代金よりも残債が多い場合は、現金を手出しするなどの必要性が出てきます。

したがって、事前に残債の額や、マンションをいくらで売却できそうなのかなどを、確認しておく必要があります。

そこで、今回は、残債があるマンションの売却するための基礎知識について、お話したいと思います。

マンションを売却するには、抵当権を抹消することが条件となります。

抵当権とは、分かりやすく言えば、住宅ローンの支払いができなくなったときに、金融機関がマンションを取り上げることができる権利のことです。

金融機関は抵当権を設定することによって、もし、住宅ローンの返済が滞った場合に、マンションを売却して、残債を回収することができます。

住宅ローンを組んでマンションを購入した場合は、抵当権が設定されているはずです。

登記簿謄本を見てみると、抵当権が設定されていることが確認できます。

はい、抵当権を抹消しないと、売却することはできません。

ちなみに法律では、抵当権がある状態でも、売却することは可能です。
しかし、抵当権があるマンションを購入する人は、まずいません。

なぜなら、購入後に、金融機関からマンションを取り上げられるリスクがあるからです。

したがって、実務上は、抵当権を抹消することが、条件となるわけです。

抵当権を抹消するには、住宅ローンの残りを一括返済しなければなりません。

手持ちの現金で一括返済することができれば話が早いのですが、住宅ローンを組んでいる方は、現金を持ち合わせていない方がほとんどです。

その場合、マンションの売却代金で支払うことができます。

では、どのように抵当権を抹消して、マンションを引き渡すことができるのか、流れを見ていきましょう。

2-1.抵当権を抹消して、マンションを引き渡す流れ

不動産の売買の大きな流れとしては、まずは売買契約を結びます。
そして後日、「決済・引渡し」を行います。

この「決済・引き渡し」の日に、下記の流れで抵当権を抹消して、マンションを引き渡します。

1. 買主から売却代金を受け取る。
2. 売主は住宅ローンを一括返済をする。
3. 司法書士が抵当権抹消登記を行う。
4. 司法書士が所有権移転登記を行う。

ただ、注意しなければならない点が、マンションの売却代金で、残債を一括返済できるかどうかです。

2-2.「残債＞売却価格」のケースは要注意

例えば、下記のようなケースをみてみましょう。

• 残債2,500万円
• 売却価格2,000万円 – 諸費用100万円 = 返済額1,900万円

このケースでは、残債2,500万円に対して、1,900万円しか返済することができません。

抵当権を抹消するには、残債2,500万円を一括返済しなければなりませんから、600万円が不足していることになります。

したがって、不足分の600万円を現金で用意するなどの「調達」が必要になってきます。

このように、残債があるマンションを売却する場合は、予め資金計画をしておくことが重要となります。

残債があるマンションを売却するために、事前に下記の4つの事項を確認しましょう。

1. 残債はいくらなのか。
2. マンションをいくらで売却できそうなのか。
3. 諸費用はいくらかかるのか。
4. 不足分はどうするのか？

では、順番に詳しく説明していきますね。

3-1.残債がいくらなのか？

まずは、住宅ローンがいくら残っているのか、確認しましょう。

一番確実な方法としては、金融機関の窓口に問い合わせをすることです。
普通に残高を教えてくれるはずです。

もしくは、住宅ローンを組んでいる方には、償還予定表や返済予定表という名称の書類がが送られてきているかもしれません。
その書類でも、残高を確認することができるケースが多いです。

もし、無くした場合でも、金融機関に問い合われば、再発行をしてくれるケースが多いです。

また、インターネットバンクサービスがある場合は、金融機関のサイトにて確認することができるケースもあります。

3-1-1.同時に、繰り越し返済手数料も確認しておく。

それと、残債を確認すると同時に、繰り越し返済手数料についても、確認しておきましょう。

住宅ローンを一括返済する際に、金融機関によっては繰り越し返済手数料がかかるケースがあります。

金額は金融機関によって異なりますが、無料の場合や、5,000円などの一定額の場合、残債の一定率の場合などがあります。

次に、マンションをいくらで売却できそうなのか、不動産業者に査定をしてもらいましょう。

その際、必ず一社の不動産業者だけでなく、複数の不動産業者に査定を依頼することが大切です。

なぜなら、査定額は、不動産業者によって差があるからです。
自社に依頼してほしいがために、わざと査定額を高くする不動産業者も存在します。

複数の不動産業者の査定額を比較することによって、いくらで売却できそうなのか、相場が分かります。

査定をする際は、インターネットの無料一括査定サービスを利用すると便利です。
複数の不動産会社が、無料で査定をしてくれます。

不動産一括査定サービスはいくつかありますが、東証一部上場企業のNTTデータが運営している「HOME4U（ホーム・フォー・ユー）」がおススメです。

なぜなら、主に下記の4つのメリットがあるからです。

1. 東証一部上場のNTTデータが運営しているので安心。
2. 厳選された不動産会社900社のなかから、最大6社に一括査定。
3. 2001年からの運営実績のなかで、悪徳不動産会社は排除されている。
4. 査定結果の連絡方法は「メール」「電話」から選択できる。

もちろん費用は無料なので、利用しない手はありません。

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マンションを売却する場合は、売却代金がそのまま手元に残るわけではありません。
マンションを売却するための諸費用や税金がかかります。

不動産業者に査定を依頼すれば、諸費用についても教えてくれるはずなので、確認するようにしましょう。

諸費用はそのマンションによって変わってきますが、基本的には下記のものがあります。

3-3-1.印紙代

売却が決まれば、売買契約書を作成します。

売買契約書は課税文書になりますから、法律により印紙税が課せられます。

金額は、売却価格によって変わってきますので、下記の表を参考にしてください。

3-3-2.抵当権抹消登記費用

抵当権を抹消するために、抵当権抹消登記費用がかかります。

司法書士に依頼することが一般的で、費用は1~2万円前後が相場です。

3-3-3.繰り上げ返済手数料

住宅ローンを一括で返済するときに、繰り上げ返済手数料がかかるケースがあります。

金額は金融機関によって違いがあり、無料のことろもあれば、5,000円などの一定額、残債の一定率のケースもあります。

繰り上げ返済手数料については、金融機関に確認する必要があります。

3-3-4.仲介手数料

仲介手数料は、不動産業者に支払う手数料になります。
諸費用の中で、金額的に大きな割合を占めます。

金額は、宅建業法により上限額が決められています。
下記の表を参照ください。

例えば、マンションを2,000万円で売却した場合、仲介手数料の計算式は次のとおりです。

2,000万円×3%+6万円=66万円

この66万円に消費税を足すと、以下のようになります。

66万円×消費税1.08=71.28万円

これにより、仲介手数料の上限は、712,800円（税込）になります。

マンションを売却して利益が出た場合は、譲渡所得税として、所得税と住民税がかかります。

ただ、マイホームを売却した場合は、3,000万円の特別控除がありますので、かからないケースが多いです。

今回は、住宅ローンが残っているマンションを売却する方法についてお話させていただきましたが、いかがだったでしょうか？