マンションの鍵を紛失した場合、売却時は原則売主負担になる理由

こんにちは。マンション売却アドバイザーの佐藤です。

結論からになりますが、原則としては、売主の費用負担にて鍵交換を行ってから、買主に引き渡すことが正しいやり方です。

マンションの売買は「現状渡し」が基本ですが、鍵は身体・生命・財産を守る極めて重要なものであり、現状渡しとは別問題です。

ただ、実務上では、鍵を紛失したことを買主に伝えて、それを買主が同意し、現状のまま引き渡されることが多いです。

その場合、引き渡し後に、買主が費用を負担して鍵交換を行っています。

そこで、今回は、マンションの鍵を紛失した場合について、詳しくお話させていただきます。

鍵を紛失した場合、原則としては、売主の費用負担にて鍵交換を行ってから、引き渡すことが本来のやり方です。

マンションの引渡しでは、基本的に下記の3つのことが同時に行われます。

• 売買代金の受け渡し
• 鍵の受け渡し
• 所有権移転登記

もし、本来鍵が3本あるうち、2本しかなければ、完全な引き渡しとはいえません。

法律でいうと、物件の引き渡し（債務の履行）が完全に行われていないため、一種の債務不履行（不完全履行）になります（民法第415条）。

したがって、損害賠償の対象になってしまいます。

民法第415条（債務不履行による損害賠償）

債務者がその債務の本旨に従った履行をしないときは、債権者はこれによって生じた損害の賠償を請求することができる。債務者の責めに帰すべき事由によって履行をすることができなくなったときも、同様とする。

1-1.スペアキーを作って補充したとしてもNG

本来鍵が3本あるうち2本しかないため、スペアキーを作って補充したとしてもNGです。

鍵は、そのマンションを購入した買主の身体・生命・財産を守る、極めて重要なものです。

そのような貴重品を「スペア」で対応するのは、望ましいことではありません。

むしろ、鍵の紛失は「隠れた瑕疵」との認識をもって、引き渡し前に売主の費用負担にて鍵交換を行ってから、買主に引き渡すことが望ましいです。

実務上では、鍵が紛失していることを買主に伝えて、それを買主が同意し、現状のまま引き渡されることが多いです。

なぜなら、引き渡し前に売主が鍵交換を行ったとしても、売主がスペアキーを作ろうと思えば作れるため、買主としてはセキュリティ面で不安があります。

それよりも、引き渡し後に買主が鍵交換を行った方が、セキュリティ面で安心できるからです。

ちなみに、買主の同意を得るには、書面で行われることが一般的です。

売買契約締結時に、重要事項説明書や付帯設備表といった書類も交付されますが、いずれかの書類に記載されます。

内容としては「鍵は2本です」ではなく、「鍵は本来3本あるが、1本紛失したため2本しかない」といった内容の記載が好ましいです。

今回は、鍵の紛失における費用負担についてお話させていただきましたが、いかがだったでしょうか？

繰り返しになりますが、原則としては、売主の費用負担にて鍵交換を行ってから、買主に引き渡すことが正しいやり方です。

ただ、実務上では、鍵を紛失したことを買主に伝えて、それを買主が同意し、現状のまま引き渡されることが多いです。

したがって、事前に不動産業者に鍵が紛失していることを伝えておくことが大切です。