【宅建士執筆】マンション売却⇒一戸建て購入の住み替えの流れ

こんにちは。マンション売却アドバイザーの佐藤です。

まず初めに、マンションを売却するためには、住宅ローンの残債を完済することが条件になります。

もちろん、マンションの売却代金を返済に充てることができます。

ただ注意しなければならないのが、場合によっては売却自体ができずに住み替えできないケースもありますので、事前の確認が必要です。

そこで、今回はマンションを売却して一戸建に住み替える流れについて、お話させていただきます。

この話が終わるころには、住み替えの計画ができるようになるでしょう。

先ほどもお話ししましたが、マンションに住宅ローンの残債がある場合は、それを完済しなければ売却することができません。

「貯金がないし、そんなの無理だよ～」と思われるかもしれませんが、マンションを売却したお金で完済することが可能です。

ただ、住宅ローンの残債よりも売却価格が低い場合は、注意が必要です。

例えば、下記の物件があったとします。

• 住宅ローンの残債：2,000万円
• 売却価格：1,800万円
• 売却の諸費用：70万円

売却価格が1,800万円で諸費用が70万円であれば、手元に残るお金は

1,800万円-70万円=1,730万円

になります。

したがって、残債2,000万円を完済するには、

2,000万円-1,730万円=270万円

が不足していることになります。

マンションを売却するには、この270万円を、他から調達しなければいけません。

調達する方法としては、主に下記の2つがあります。

• 自己資金から手出しする。
• 住み替え（買い替え）ローンを組む。

自己資金があれば良いのですが、なければ「住み替え（買い替え）ローン」を検討してみましょう。

1-1.住み替え（買い替え）ローンとは？

住み替えローンとは、マンションを売ったあとに残った残債を、新住居の住宅ローンに上乗せできるローンのことを言います。

上記の例では、住宅ローンの残債を完済するのに、270万円が不足してしました。

住み替えのローンでは、その270万円を、一戸建てを買うときの住宅ローンに上乗せすることができます。

ただ、その分、審査が厳しくなりますので、事前に借りることができるのか、確認しておく必要があります。

住宅ローンを完済できるかどうかを確認するには、下記の流れで行います。

1. 住宅ローンの残債額を調べる。
2. マンションの査定を受ける。
3. 残債額と査定額をもとに、完済できるか計算する。

では、順番に詳しく見ていきましょう。

2-1.住宅ローンの残債額を調べる。

住宅ローンの残債を確認するには、一般的には、下記の3つの方法があります。

1. 返済予定表を見る。
2. インターネットバンキングを見る。
3. 金融機関の窓口に問い合わせをする。

住宅ローンを組まれている方には、返済予定表が送られてきていると思いますので、それで確認できるでしょう。

また、金融機関にインターネットバンキングのサービスがある場合は、そこでも確認することができると思います。

もちろん、金融機関の窓口に問い合わせをしても、教えてもらえます。

2-2.マンションの査定を受ける。

残債額が分かりましたら、次に、マンションがいくらで売却できそうなのかを知るために、不動産会社に査定を依頼ます。

査定には、机上査定と訪問査定の2種類があります。

• 机上査定：営業マンが訪問せずに査定をする
• 訪問査定：営業マンが訪問して査定をする。

今の時点では、まだ売却することが決まっておらず、査定額を知りたいだけなので、机上査定を選びましょう。

また、査定額は不動産会社によって差がありますから、複数の不動産会社に依頼することをおススメします。

面倒だと思われるかもしれませんが、無料一括査定サービスを利用すれば簡単にできます。

不動産一括査定サービスはいくつかありますが、東証一部上場企業のNTTデータが運営している「HOME4U（ホーム・フォー・ユー）」がおススメです。

なぜなら、主に下記の4つのメリットがあるからです。

1. 東証一部上場のNTTデータが運営しているので安心。
2. 厳選された不動産会社900社のなかから、最大6社に一括査定。
3. 2001年からの運営実績のなかで、悪徳不動産会社は排除されている。
4. 査定結果の連絡方法は「メール」「電話」から選択できる。

もちろん費用は無料なので、利用しない手はありません。

⇒「HOME4U」の公式サイトを見る

注意点として、「査定額=売れる価格」ではないことにご注意ください。

査定額はあくまでも「うれそうな価格」になりますので、売れなければ値下げをしていくことになります。

2-3.残債額と査定額をもとに、完済できるか計算する。

住宅ローンの残債額とマンションの査定額が分かりましたら、住宅ローンを完済できるかどうかを計算します。

「残債＜査定額」であれば完済できます。

しかし、「残債＞査定額」の場合は、不足分を手出しするか、住み替え（買い替え）ローンを検討することになります。

もし、自己資金がなく、住み替えローンを借りることができない場合は、住み替えができなくなります。

住宅ローンの残債を完済できる目処が立ちましたら、マンションの売却、一戸建ての購入へと移ります。

マンションから一戸建てに住み替える手順は、下記の3つの方法があります。

1. 購入先行：一戸建てを購入してから、マンションを売却する。
2. 売却先行：マンションンを売却してから、一戸建てを購入する。
3. 同時進行：マンションの売却と一戸建ての購入を同時進行する。

どれが良いかは売主の状況によって変わってきますが、お金に余裕のある方は、購入先行がおススメです。

逆に、お金に余裕のない方は、売却先行がおススメです。

同時進行もできますが、ただ、タイミングが難しく、なにかとリスクがあることを知っておかなければなりません。

では、順番に詳しく見ていきましょう。

3-1.購入先行の場合

購入先行の場合は、下記の手順になります。

1. 一戸建てを購入する。
2. マンションの訪問査定を受ける。
3. 買主を見つけて売却する。

購入先行の場合は、マンションを売却しなくても、先に一戸建てを購入できるほどの、資金的余裕のある方におススメです。

通常、マンションに残債がある状態で、一戸建ての住宅ローンを組もうとすると、金融機関から「マンションの残債を完済することを条件に、一戸建ての住宅ローンを貸します。」といったことを言われます。

したがって、残債が無い、もしくは少ない方、自己資金がある方、年収が高い方でなければ、購入先行は難しくなります。

3-2.売却先行の場合

売却先行の場合は、下記の手順になります。

1. マンションの訪問査定を受ける。
2. 売却活動をして買主を見つける。
3. 仮住まいを探して引っ越す。
4. 売却完了後、一戸建てを探す。

売却先行の場合は、マンションを売却しなければ、一戸建てを購入することができない方におススメです。

まずは、マンションの買主を見つけて売買契約を交わし、賃貸住宅などの仮住まいに引っ越しします。

そして、マンションを引き渡した後で、一戸建てを探して購入します。

仮住まいの費用が必要になりますが、資金計画が立てやすくなり、一戸建てをじっくりと選ぶことができます。

3-3.同時進行の場合

同時進行の場合は、さらに下記の2通りがあります。

1. 先に一戸建てを買う契約をする場合
2. 先にマンションを売る契約をする場合

では、順番に見ていきましょう。

3-3-1.先に一戸建てを買う契約をする場合

この場合の手順は、下記の通りになります。

1. 一戸建てを買う契約をする。
2. 期日までに売却活動をして、買主を見つける。
3. マンションの引き渡すと同時に、一戸建てを引き渡してもらう。

先に一戸建てを買う契約をしてしまうと、通常であれば、期日までにマンションを売却しなければなりません。

売却できなかった場合は契約違反となり、違約金や損害賠償の対象になります。

そうならないように、一戸建てを買う契約に買い替え特約をつけることが一般的です。

買い替え特約とは？

買い替え特約とは、先に一戸建て購入の契約をして、もし期日までにマンションが売却できなければ、一戸建て購入の契約を白紙にできる特約です。

住み替える人にとっては都合のよい契約になりますが、一戸建ての売主にとってはリスクでしかありません。

一戸建ての売主が業者であれば融通がきいたりしますが、個人の場合は難しくなります。

そのため、売主が業者の物件を探さなければならないため、選択肢が狭まります。

3-3-2.先にマンションを売る契約をする場合

この場合の手順は、下記の通りになります。

1. マンションを売る契約をする。
2. マンションを引き渡すまでに、一戸建てを買う契約をする。
3. マンションを引き渡すと同時に、一戸建てを引き渡しもらう。

先にマンションを売る契約をしてしまうと、マンションの引き渡し日までに、一戸建てを買う契約をしなければなりません。

一戸建てが見つからず引き渡しができないとなれば、契約違反となり、違約金または損害賠償の対象になります。

それであれば、仮住まいに引っ越しして、一戸建てをじっくり探した方が良いでしょう。

今回は、マンションを売却して一戸建に住み替える流れについてお話させていただきましたが、いかがだったでしょうか？