【宅建士執筆】住み替えを成功させるための査定のポイント

こんにちは。マンション売却アドバイザーの佐藤です。

世の中には多くの不動産会社がありますし、どのように査定を依頼したらいいのか迷いますよね。

結論からになりますが、質の良い不動産会社や営業マンを選ぶことはもちろんのことですが、住み替えは特に「相場により近い査定額」を知る必要があります。

なぜなら、査定額によって住み替えの方法や計画が大きく変わってくるからです。

そこで、今回は、住み替えを成功させるための査定のポイントについて、お話させていただきます。

この話が終わるころには、不動産会社に査定を依頼することができるでしょう。

先ほどもお話ししましたが、住み替えの場合は特に、相場により近い査定額を知る必要があります。

なぜなら、査定額によって住み替えの方法や計画が大きく変わるからです。

まず、住み替えには、下記の3つの方法があります。

売り先行

旧居を売却してから、新居を購入する。

買い先行

新居を購入してから、旧居を売却する。

同時進行

「旧居の売却」と「新居の購入」を同時に行う。

それぞれメリット・デメリットがあり、査定額によって、どの方法で住み替えするのかが変わってきます。

不動産を売却するには、住宅ローンを完済することが条件になりますから、まずは、住宅ローンの残高と査定額を調べるところから始まります。

そして、住宅ローンと査定額のバランスによって、住み替え方法が変わってきます。

1-1.「住宅ローン残高 ＜ 査定額」の場合

「住宅ローン残高 ＜ 査定額」になった場合、つまり、住宅ローン残高よりも査定額が高い場合は、売却後に手元に現金が残りますから、それを新居の購入資金に充てることができます。

次の物件探しに余裕ができますし、少し高い物件を買うことができます。

売り先行や買い先行、同時進行など、選択肢が広がります。

1-2.「住宅ローン残高 ＞ 査定額」の場合

「住宅ローン残高 > 査定額」になった場合、つまり、住宅ローンの残高よりも査定額が低い場合は、現金を手出ししなければ、売却することができません。

手持ちの現金が無ければ、住み替えローンの必要性も出てきます。

また、住み替えローンを利用するのであれば、同時進行で住み替える必要があります。

このように、査定額次第で計画が大きく変わるのです。

相場により近い査定額を知るポイントは、査定を複数の不動産会社に依頼して、比較することです。

なぜなら、下記の2つの理由により、不動産会社によって査定額に差がでるからです。

1. 不動産会社・営業マンの主観が入る。
2. 意図的に査定額を調整する不動産会社がいる。

では、順番に詳しく見ていきましょう。

不動産の査定額は、最終的に不動産会社や営業マンの主観によって、査定額が変わってきます。

まず、マイホームやセカンドハウスなどの居住用の不動産は、取引事例比較法で査定されることが一般的です。

取引事例比較法とは、過去の取引事例と比較して、査定額を割り出す方法です。

取引事例のデータは、レインズという、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営するコンピュータ・ネットワーク・システムに登録されています。

会員である不動産会社のみ、見ることができるようになっています。

したがって、どの不動産会社も、見ている取引事例が同じであることが多いです。

そして、取引事例で査定額が割り出した後に、不動産会社や営業マンの主観が入ります。

例えば、「このマンションは、以前2,000万円で売れたから、今は1,900万円くらいだろう」とか、「以前2,000万円で売れたけど、人気があるマンションだから、今でも2,000万円で売れるはず」などです。

不動産会社や営業マンによって経験してきたことが違いますから、その分、査定額も変わってきます。

不動産会社のなかには、自社の利益のために、意図的に査定額を調整する不動産会社がいます。

例えば、査定額が相場よりも高すぎる場合は、自社に依頼をして欲しいがために、わざと高くしているのかもしれません。

そういったケースでは、あとあと値下げ交渉をしてくるでしょう。

逆に相場よりも低すぎる場合は、早く売って利益を得ようと可能性があります。

そういったケースでは、本当は高く売れるかもしれないのに、売主が損することになります。

今回は、み替えを成功させるための査定のポイントについてお話させていただきましたが、いかがだったでしょうか？

最後に重要な点をまとめますと、下記のようになります。

• 住み替えは特に、相場により近い査定額を知る必要がある。
• そのためには、査定を複数の不動産会社に依頼して、比較する必要がある。