頭金なし+住宅ローン残債ありで住み替えをするには?

白鳥さん白鳥さん

マンションを売却して一戸建てに住み替えたいけど、一戸建てを購入する頭金がないの。

「頭金なし」の場合でも、住み替えすることができるのかしら?

そうだ、佐藤さんに聞いてみよう!

佐藤さん佐藤さん

こんにちは。マンション売却アドバイザーの佐藤です。

結論からになりますが、頭金なしでも住み替えができるケースはあります。

ただ、「現住居の売却価格」や「新住居の購入価格」、「現在の年収」などの条件によって変わりますので、まずは資金計画をたててみましょう。

資金計画は、下記の流れにて行っていきます。


  1. 住宅ローンの残高を把握する。
  2. 不動産会社に査定を依頼する。
  3. 資金計画を練る。

そこで、今回は「頭金なし+住宅ローン残債あり」で住み替えをするための資金計画について、お話させていただきます。

この話が終わるころには、住み替えの資金計画へと行動を移すことができるでしょう。

1.住宅ローンの残高を把握する。

佐藤さん佐藤さん

不動産を売却するには、住宅ローンを完済することが条件ですから、まずは住宅ローンの残高を把握しましょう。

住宅ローンの残高が分からないことには、住み替えの資金計画はできません。

把握する方法は、主に下記の3つがあります。


  • 金融機関に問い合わせて確認する。
  • 返済予定表で確認する。
  • インターネットバンキングで確認する。

住宅ローンの残高は、金融機関の窓口に問い合わせすれば、教えてくれるでしょう。

また、住宅ローンを借りている方には、金融機関から「返済予定表」のような書類が送られてきていると思いますので、そこで確認することができるでしょう。

その他、金融機関にインターネットバンキングのサービスがある場合は、そこでも確認することができると思います。

住宅ローンの残高が確認できましたら、次は不動産会社に査定を依頼します。

2.不動産会社に査定を依頼する。

佐藤さん佐藤さん

現住居がいくらで売却できそうなのか、不動産会社に査定を依頼します。

査定結果によって、住み替えの資金計画が変わってきますので、なるべく正確な査定額を知りたいところです。

査定を依頼する際のポイントは、複数の不動産会社に査定を依頼することです。

なぜなら、査定額は不動産会社によって、高いところもあれば、低いところもあるからです。

その他にも、「質の良い不動産会社や営業マンを見極める」といった理由もあります。

面倒だと思われるかもしれませんが、無料一括査定サービスを利用すると簡単にできます。

机上査定といって「ただ査定額が知りたいだけ」という方でも利用ができます。

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まずは机上査定で複数の不動産会社に依頼して、そのなかから質の良さそうな不動産会社3社に絞り込み、今度は訪問査定を依頼すると、効率よく進めていくことができます。

なお、査定額はあくまで売却できそうな価格であって、売却できる価格ではないことにご注意ください。

また、不動産を売却するには諸費用もかかりますので、その辺も考慮しておきましょう。

※売却するときの費用については、下記のページを参照してください。

マンションを売却するときにかかる、6つの費用のまとめ

査定結果がでましたら、資金計画を練ります。

3.資金計画を練る。

佐藤さん佐藤さん

「住宅ローンの残高」と「査定額」が出そろいましたら、下記の2つのパターンのうち、どちらに当てはまるでしょうか?

  1. 住宅ローンの残高 < 査定額
  2. 住宅ローンの残高 > 査定額

では、それぞれ順番に詳しく見ていきましょう。

1.住宅ローンの残高 < 査定額の場合

「住宅ローンの残高 < 査定額」とは、現住居を売却することによって住宅ローンを完済することができ、さらに、手元にお金が残ることを意味します。

したがって、手元に残ったお金を、新住居を購入する際の頭金に回すことができます。

不動産会社に相談の上、新住居はいくらまで購入することができるのか、シミュレーションをしてもらいましょう。

2.住宅ローンの残高 > 査定額の場合

「住宅ローンの残高 > 査定額」とは、現住居を売却したお金で、住宅ローンを完済できないことを意味します。

先ほどもお話ししましたが、不動産を売却するには、住宅ローンを完済しなければなりません。

したがって、売却するには「住宅ローンの残り – 査定額 = 不足分」を、基本的には手持ちの現金で支払う必要があります。

ただ、住み替えの場合は、住み替えローン(買い替えローン)を利用することができます。

2-1.住み替えローン(買い替えローン)とは?

住み替えローンでは、「住宅ローン残高 > 売却価格」になった場合の不足分や、新住居の頭金などを金融機関から借りることができます。

そして、新住居の住宅ローンに上乗せして、返済していくことができます。

例として、下記の不動産を売却する例を見ていきましょう。


  • 現住居の住宅ローン残高:2,000万円
  • 現住居の売却代金:1,700万円
  • 新住居の購入価格:3,000万円

不動産を売却するには、住宅ローンを完済することが条件になりますから、上記の場合、「2,000万円-1,700万円=300万円」が不足していることになります。

しかし、住み替えローンを利用すれば、この不足分300万円を借りることができます

そして、新住居の購入価格である3,000万円に上乗せして、返済していくことができます。

つまり、新規の住宅ローンが下記のようになります。

3,000万円+300万円=3,300万円

ただ、住み替えローンの審査は厳しくなります。

事前に不動産会社や今借りている住宅ローンの金融機関に相談して、シミュレーションをしてもらいましょう。

なお、将来もし新住居を売却することになった場合は、売却価格よりも住宅ローンの残りが多い状態、つまり「売却価格<住宅ローンの残り」になるケースが多いです。

その場合、現金を手出ししなければ売却することができなくなりますので、その辺も理解しておくことが大切です。

まとめ

佐藤さん佐藤さん

今回は、頭金なし+住宅ローン残債ありで住み替えをするための資金計画についてお話させていただきましたが、いかがだったでしょうか?

最後にまとめとして、住み替えの資金計画を練る流れは、下記のようになります。

  1. 住宅ローンの残高を把握する。
  2. 不動産会社に査定を依頼する。
  3. 資金計画を練る。

もし、「住宅ローン残高 > 査定額」になった場合は、住み替えローンが使えるのか、不動産会社や金融機関に相談しましょう。

白鳥さん白鳥さん

色々教えてくれてありがとう!

また分からないことがあれば、教えてね。