当ブログは、宅建士(元不動産営業マン・現不動産メディア運営者)が、マンションを相場よりも高く売る方法や、知っておきたい知識などを公開しているブログです。

マンションを売却することは、多くの方が一生のうちに一度か二度です。

さらには高額な取引ですから、失敗は許されないし、売却後に後悔したくないはずです。

しかし、初めてのことなので、下記のような不安があるかと思います。


  • 「何から始めればいいのか分からない。」
  • 「どこの不動産会社に依頼すればいいのか分からない。」
  • 「いくらで売れるのか見当がつかない。」

マンションの売却を成功させるために大切なことは、売主の情報武装です。

業界経験者だから分かることですが、情報収集することなく不動産会社に依頼してしまえば、営業マンの言いなりになって、損して失敗する可能性があります。

しかし、残念なことに、マンションの売却に関する情報は少なく、本屋さんに行っても、購入に関する本は多いですが、売却に関する関する本は少ないのが現状です。

そこで、当ブログでは、マンション売却に関する最低限知っておきたい知識だけでなく、相場よりも高く売る方法についても執筆しています。

これからマンションを売却する方にとって、私の知識や経験がお役に立てれば幸いです。

1.マンション売却の基本的な流れ

マンションを売却する流れは、大きく分けると下記の7ステップになります。

  1. 住宅ローンが残っている方は残高を確認する。
  2. 相場を調べる。
  3. 査定を依頼する。
  4. 媒介契約を締結する。
  5. 売却活動を開始する。
  6. 購入希望者と価格交渉・その他の条件交渉をする。
  7. 売買契約を締結する。
  8. 決済・引き渡しを行う。

では、順番に説明していきます。

1-1.住宅ローンが残っている方は残高を確認する。

マンションを売却するには、住宅ローンを完済して抵当権を抹消することが条件ですから、まずは住宅ローンの確認しましょう。

確認する方法は、主に下記の3つがあります。


  • 金融機関に問い合わせて確認する。
  • 返済予定表で確認する。
  • インターネットバンキングで確認する。

住宅ローンの残高は、金融機関の窓口に問い合わせすれば、教えてくれると思います。

また、住宅ローンを借りている方には、金融機関から「返済予定表」のような書類が送られていると思いますので、そこで確認することができるかもしれません。

その他、金融機関にインターネットバンキングのサービスがある場合は、そこでも確認することができると思います。

住宅ローンの残高が確認できましたら、次は相場を調べます。

1-2.相場を調べる。

マンションの売却は、本来は不動産会社に査定を依頼するところから始まりますが、その前に、あなたのマンションがいくらで売却できそうなのか、相場を調べて把握しておきましょう。

その理由は、不動産会社の査定額はあくまでも提案価格であって、最終的に売り出し価格を決めるのは売主だからです。

また、不動産会社から査定額の説明を受けた際に、理解を深めるためという理由もあります。

相場を調べる方法としては、主に下記の2つの方法があります。

  1. 過去の取引事例を調べる。
  2. 現在売り出し中の物件を調べる。

1-2-1.過去の取引事例を調べる方法

過去の取引事例を調べる方法としては、国土交通省の運営サイト「土地総合情報システム」にて、あなたと同じような条件のマンションが、実際に取引された価格を調べる事ができます。

注意点としては、実際に取引された物件の売却理由などの経緯が分からないため、「売り急いで安く売った」などの事情が分からないところです。

ただ、実際に取引された価格が掲載されているので、ぜひ参考にしてみて下さい。

1-2-2.現在売り出し中の物件を調べる方法

現在、売り出し中のマンションを調べる方法としては、不動産情報サイトのSUUMOHOME’Sアットホームなどを利用して、検索すれば分かります。

売り出し中のマンションは、あなたのライバルになりますから、相場を調べて、あなたのマンションがいくらで売却できそうなのか、予測しておきましょう。

1-3.査定を依頼する。

査定

不動産会社に査定を依頼して、査定額を割り出してもらいます。

査定を依頼するうえで一番重要なことは、複数の不動産会社に査定を依頼して、査定額・不動産会社・営業マンを比較することです。

なぜなら、査定額は不動産会社によって差がありますし、マンションを相場よりも高く売るためには、良い不動産会社・営業マンと出会えるかどうかが重要ポイントになるからです。

正直、良い不動産会社・営業マンが見つかれば、あとはサポートしてくれますので、マンションの売却は成功します。

不動産会社のなかには、自社に依頼してほしいがために、査定額をわざと高くする業者や、早く売却して売上を上げるために、査定額をわざと低くする業者がいますので、査定は必ず複数の不動産会社に依頼して比較し、何故その査定額になったのか根拠を聞くようにしてください。

1-3-1.不動産一括査定サービスを利用する。

複数の不動産会社に査定を依頼するには、無料不動産一括査定サービスが便利です。

不動産一括査定サイトにて、簡単な不動産情報や個人情報を入力すれば、複数の不動産会社に一括査定を依頼することができます。

また、利用することで、下記のメリットも得ることができます。


  • 基本的に悪徳不動産会社は排除されるため、あたる可能性が低くなる。
  • 不動産会社どうしが競合するため、より良いサービスを受けることができる。

不動産一括査定サービスは何社かありますが、選ぶポイントは下記の2つです。

  1. あなたのマンションの地域に対応しているか。
  2. どのような特徴があるのか。

まず1つめのポイントが、あなたのマンションの地域に対応しているかどうかです。

不動産一括査定では、提携不動産会社に一括査定をする仕組みになっていますが、あなたの地域の不動産会社と提携していなければ、そもそも査定ができないからです。


そして2つめのポイントが、どのような特徴があるかです。

正直、どの不動産一括査定サービスも仕組みは一緒ですが、最近では差別化を図るために、不可サービスを付けているところが増えてきました。

では、ご紹介していきます。↓

すまいValue(すまいバリュー)

不動産一括査定サービスはいくつかありますが、東証一部上場企業のNTTデータが運営しているHOME4U(ホーム・フォー・ユー)がおススメです。

なぜなら、主に下記の4つのメリットがあるからです。


  1. 東証一部上場のNTTデータが運営しているので安心。
  2. 厳選された不動産会社900社のなかから、最大6社に一括査定。
  3. 2001年からの運営実績のなかで、悪徳不動産会社は排除されている。
  4. 査定結果の連絡方法は「メール」「電話」から選択できる。

もちろん費用は無料なので、利用しない手はありません。

「HOME4U」の公式サイトを見る

1-3-2.机上査定と訪問査定どっちを選ぶべき?

不動産一括査定サービスの入力フォームでは、机上査定(簡易査定)訪問査定(実査定)かを選ぶようになっていますが、まずは机上査定を選ぶことをおススメしています。

机上査定と訪問査定の大きな違いは、不動産営業マンが物件を「見るか見ないか」です。
机上査定は物件を「見ない」のに対して、訪問査定は物件を「見る」です。

もちろん、より正確な査定額がでるのは、訪問査定です。

売却をする場合は、訪問査定を避けては通れませんが、最初から多くの不動産会社に訪問査定を依頼すると、その対応が大変になります。

したがって、まずは机上査定でより多くの不動産会社に査定依頼をし、査定結果を見て、そのなかから3社に絞り込み、次は訪問査定を依頼すると、効率が良く進めていけます。


査定についてもっと詳しくは、下記の記事を参照ください。

1-4.媒介契約を締結する。

マンションの売り出しを開始するためには、不動産会社と媒介契約という契約を締結します。

媒介契約には、下記の3種類があります。

  1. 一般媒介契約
  2. 専任媒介契約
  3. 専属専任媒介契約
一般媒介 専任媒介 専属専任媒介
他社への依頼 × ×
自己発見取引(※1) ×
契約期間 制限なし 3ヶ月以内 3ヶ月以内
売却活動の報告義務 なし 2週間に1回以上 1週間に1回以上
指定流通機構への登録義務(※2) なし あり あり
  • ※1 自己発見取引とは、自ら買主を見つけて、不動産会社を通さずに直接売ることです。家族や知人に売却することが、これに当てはまります。
  • ※2 指定流通機構とは、会員である不動産会社が閲覧することのできる情報ネットワークのことで、別名をレインズと呼ばれています。物件情報を登録することにより、他の不動産業者も紹介ができるようになるため、買主を早く見つけやすくなります。

どの媒介契約を選んだらいいのかは賛否両論ですが、私の意見としては下記の通りです。

一般媒介が向いている方
複数の不動産会社に連絡を取り合える方
専任媒介が向いている方
複数の不動産会社に連絡を取り合いたくない方
本当に信頼できる不動産会社・営業マンが見つかった方

媒介契約にはそれぞれメリット・デメリットがありますので、詳しくは下記の記事を参照ください。

プロが自宅を売却するとき、専任媒介よりも一般媒介を選ぶ理由。


その他、媒介契約に関する記事は、下記を参照ください。

1-5.売却活動を開始する。

不動産会社と媒介契約を締結した後は、いよいよ売却活動を開始します。

詳しくは、下記の記事を参照ください。

1-5-1.売れない場合

もし、売却活動をしても売れない場合は、改善を試みましょう。

値下げをする場合は、やるべきことをすべてやってからにしてください。

下記の記事を参考にしてください。

1-6.購入希望者と価格交渉・その他の条件交渉をする。

あなたのマンションの購入希望者が現れましたら、価格交渉や条件交渉があることがほとんどです。

詳しくは、下記の記事を参照ください。

1-7.売買契約を締結する。

購入希望者と売買価格や条件などの話がまとまりましたら、不動産会社が立会いのもと、売主と買主とで売買契約を締結します。

売買契約書には、重要なことが書かれていますので、確認してください。

詳しくは、下記の記事を参照ください。

1-8.決済・引き渡しを行う。

マンション売却の最後のイベントとなるのが、決済・引き渡しです。

売買代金の授受や所有権移転等など重要なことを行いますので、事前にシミュレーションをしておきましょう。

決済・引き渡しに関する記事は、下記の参照ください。

1-9.売却後

決済・引き渡しが終われば、それで終わりではありません。

下記の手続きも取っておきましょう。

2.その他

費用