【宅建士執筆】不動産一括査定の知っておきたい裏話

公開日:2017年10月16日 / 更新日:2017年10月16日
白鳥さん白鳥さん

今度、不動産一括査定サイトを利用しようと思っているの。

とても便利そうなサービスに思えるんだけど、実際のところ、どうなのかしら?

そうだ、佐藤さんに聞いてみよう!

佐藤さん佐藤さん

こんにちは。不動産売却アドバイザーの佐藤です。

不動産一括査定サービスの公式サイトには、良いことばかりが書いてあるので、実際のところどうなのか気になるところですよね。

実際のところ、不動産一括査定サイトは便利なサービスです。

利用することで、下記の3つのメリットが得られます。


  1. 簡単に「売却に強い不動産会社」に一括査定ができる。
  2. 査定額・不動産会社・営業マンを比較できる。
  3. 不動産会社が競い合うため、より良いサービスを受けることができる。

これらのメリットにより、不動産を相場より高く売却できる可能性が上がります。

ただ、その反面、デメリットもありますので、きちんと理解した上で利用するべきかどうかを判断すると良いでしょう。

そこで、今回は、不動産一括査定サービスの仕組みやメリット・デメリット、評判・口コミ、注意点、おすすめの不動産一括査定サービスなど、詳しくお話しさせていただきます。

この話が終わるころには、不動産一括査定サービスについて理解し、自分に適しているかどうかの判断ができ、どの不動産一括査定サービスを選んだらいいのかが分かると思います。

それではまいります!

1.不動産一括査定サービスの仕組み

佐藤さん佐藤さん

不動産一括査定サービスとは、簡単に複数の不動産会社に査定を依頼できる、無料のサービスです。

最近では不動産一括査定が多くなり、私が知っているだけでも35社以上はありますが、どこも仕組みは自体は一緒です。

基本的な流れは、下記の通りです。

  1. 入力フォームにて簡単な不動産情報や個人情報などを入力する。
  2. 不動産一括査定サイトに加盟している不動産会社のなかから、あなたの地域に対応している不動産会社が自動的に表示される。
  3. そのなかから査定を依頼したい不動産会社を選び、一括査定を依頼する。
  4. 後ほど、不動産会社から直接あなたへ連絡がある。

では、なぜ無料で利用できるのか、その裏側を見ていきましょう。

1-1.なぜ無料なの?業界人が知る裏話を暴露。

不動産一括査定サービスが無料の理由は、不動産一括査定サービス運営者は、不動産会社から紹介料を受け取っているからです。

簡単にいうと、下記のような仕組みになっています。


  1. 売主が一括査定を依頼する。
  2. 不動産一括査定サービス運営者は、売主の情報を複数の不動産会社に流す。
  3. それぞれ不動産会社は、売主を紹介して頂いたとして、不動産一括査定サービス運営者に紹介料を支払う。

例えば、あなたが不動産会社6社に一括査定をしたとします。

その6社の不動産会社は、不動産一括査定サービス運営者に対して、紹介料を支払います。

紹介料は不動産一括査定サービスにより違いがありますが、相場は1万円です。

不動産一括査定サービス運営者は、6社から1万円ずつを受け取りますので、合計6万円も儲かる仕組みになっています。

したがって、売主は無料にて不動産一括査定サービスを利用することができます。

もちろん、査定をしたからと言って、必ずしも売却する必要はありません

納得のいく優良な不動産会社が見つからなければ、紳士的に断れば、それで大丈夫です。

このように、不動産一括査定サービスは、儲かるビジネスモデルです。

そのため、ここ数年間で不動産一括査定サービスがどんどん増えてきました。

1-2.本当に査定額に1,000万円もの差が出るの?

不動産一括査定サイトには、不動産会社によって査定額に「1,000万円以上の差が出る!?」との内容が書かれていることが多いです。

「本当なの?」と疑いたくなると思いますが、実際ある話です。

1,000万円は少ないケースですが、数百万円の差がつくことは多いです。

なぜ、査定価格に差がつくのかと言うと、単刀直入に言えば、不動産会社、もしくは営業マンの「主観」が入るからです。

不動産の査定方法は、原価法・収益還元法・取引事例比較法などがありますが、居住用の不動産の場合は、取引事例比較法が使われることが一般的です。

取引事例比較法とは、過去の取引事例を参考にして、査定価格を割り出す方法です。

不動産会社は、レインズ(REINS)に登録されている取引事例を参考にして、比較しながら査定額を決めていくことが多いです。

レインズとは、国土交通大臣から指定を受けた「不動産流通機構」が運営しているコンピュータ・ネットワーク・システムで、会員の不動産会社のみが閲覧できます。

しかし、それぞれ不動産会社や営業マンは、経験も違いますし、販売戦略も違います。

そして、最終的には「この価格だったら3ヵ月以内に売れるだろう」といった感じの主観が入って、査定額に差がつくことが多いです。

したがって、不動産を高く売るためには、複数の不動産会社に査定を依頼して、査定額を比較することが大事なのです。

2.不動産一括査定サービスの2つのデメリット

不動産一括査定サービスにはメリット・デメリットがありますが、まずはデメリットから見ていきましょう。

下記の2つのデメリットがあります。

  1. 不動産一括査定サービスに加盟している不動産会社にしか、一括査定ができない。
  2. 営業がしつこい場合がある。

では、順番に見ていきましょう。

2-1.不動産一括査定サービスに加盟している不動産会社にしか、一括査定ができない。

不動産一括査定サービスは、不動産一括査定サービスに加盟している不動産会社にしか、一括査定ができないところです。

世の中には、加盟していない不動産会社でも、優良な不動産会社はいっぱいあります。

例えば、ソニー不動産などが良い例だと思います。


ソニー不動産は、売主だけの味方になる売却エージェント制度を採用している不動産会社です。

日本の不動産業界では、1社の不動産会社が売主と買主を仲介できますが、売主は高く売りたいし、買主は安く買いたいので、不動産会社は両者の味方になることができません。

そこで、ソニー不動産は売主だけの味方になり、そして別の不動産会社が買主の味方になり、売買契約を成立させるかたちをとっています。

現在は1都3県(東京・神奈川・千葉・埼玉)にしか対応していませんが、1都3県の不動産を売却する場合は、査定を依頼しておきたい不動産会社です。

ただ、ほとんどの不動産一括査定サービスに参加していないので、個別に査定を依頼する必要があります。


このように、加盟していない不動産会社でも、優良な不動産会社はいっぱいありますが、加盟している不動産会社にしか、一括査定ができないところがデメリットだと言えます。

2-2.営業がしつこい場合がある。

これは不動産会社にもよりますが、なかには営業がしつこい不動産会社がいます。

不動産会社としても、不動産一括査定サービスに紹介料として約1万円を支払わなければなりませんから、自社に依頼してほしいところです。

また、条件が良く「売れやすい物件」には、営業がしつこい可能性が高まります。

逆に言えば、営業電話が多ければ「売れやすい物件」である可能性があります。

しつこい営業を少しでも回避する方法としては、連絡方法をメールで希望することです。

もし、連絡方法をメール希望にする場合は、入力フォームのコメント欄に連絡方法はメールを希望することを記入しておきましょう。

大抵の不動産一括査定サービスがコメント欄がありますので、メール希望と記入しておくと、良心的な不動産会社であれば対応してくれると思います。

以上が不動産一括査定サービスの2つのデメリットになります。

では、次は不動産一括査定サービスの3つのメリットを見ていきましょう。

3.不動産一括査定サービスの3つのメリット

佐藤さん佐藤さん

不動産一括査定サービスには、下記の3つのメリットがあります。

  1. 簡単に「売却に強い不動産会社」に一括査定ができる。
  2. 査定額・不動産会社・営業マンを比較できる。
  3. 不動産会社が競い合うため、より良いサービスを受けることができる。

では、順番に詳しく見ていきましょう。

3-1.簡単に「売却に強い不動産会社」に一括査定ができる。

不動産一括査定サービスの仕組みは、加盟してる不動産会社のなかから、あなたの地域に対応している不動産会社に、一括査定ができるようになっています。

そして、加盟している不動産会社は、基本的に「売却に強い不動産会社」ばかりです。

ちまたの不動産会社は、「売買」に強く「賃貸や管理」に弱い業者もいれば、「賃貸や管理」に強く「売買」に弱い業者もいます。

もし、不動産一括査定サービスを利用しなければ、売却に強い不動産会社を見極めなければ、不動産を高く売ることは難しくなるでしょう。

その点、不動産一括査定サービスでは、基本的に「売却に強い不動産会社」が加盟していますし、簡単に「売却に強い不動産会社」に一括査定ができますから、便利です。

3-2.査定額・不動産会社・営業マンを比較できる。

査定額は、不動産会社や営業マンの主観などによって差がつくことはお話ししたとおりですが、残念なことに、不動産会社のなかには、売主の利益よりも自社の利益を優先させる不動産会社がいます

そのような不動産会社は、自社に依頼してほしいがために査定額をわざと高くしたり、早く売却して売上を計上するために査定額をわざと低くしたりします。

もし、査定を1社しか依頼しなかった場合は、良し悪しの判断がつきにくいです。


また、どんなに評判の良い不動産会社であっても、営業マン次第では結果が大きく変わりますので、営業マンも比較することが大切です。

その点、不動産一括査定サービスを利用して、複数の不動産会社に査定を依頼すれば、査定額・不動産会社・営業マンを比較しやすくなります。

3-3.不動産会社が競い合うため、より良いサービスを受けることができる。

不動産一括査定サービスを利用すれば、不動産会社が競い合うため、より良いサービスを受けることができる可能性が上がります。

不動産会社は、不動産一括査定サービス経由で、査定の依頼があったことが分かります。

そのため、競争原理により「他社に負けないように」と努力しますので、より良いサービスを受けることができる可能性が上がります。

言わば、不動産一括査定サービスというフィルターを通すことで、これらの3つのメリットを得ることができるわけです。

以上、不動産一括査定サービスのメリット・デメリットをお話ししてきました。

次は、不動産一括査定サービスの評判・口コミについて、見ていきましょう。

4.不動産一括査定の評判・口コミ

佐藤さん佐藤さん

実際に、不動産一括査定サービスを利用した方の評判・口コミを、インターネット上で調べました。

調べて分かったことですが、インターネット上の評判・口コミは、業界経験者の目から見て、ほとんど真実味がないものが多いです。

情報元が不明なサイトの情報を、うのみにするのは危険だと言えるでしょう。

そんななか、株式会社Hayakawaの「クチコミランキング」は運営元がしっかりしているので、評判・口コミをご紹介させていただきます。

まずは、悪い評判・口コミから見ていきましょう。

5-1.悪い評判・口コミ

イメージ画像評価するにも値しない不動産査定サイトだと思いました。

スマイスターを介して無料査定の依頼を数社にしたが、ひと月経ってもどこからも音沙汰なし。

しかし、スマイスターからは営業メールや評価依頼メールがどんどん配信されてくる始末。

対応依頼の連絡をしてもスマイスター側から返信なし。

これではこちらは個人情報を提供しただけ。(38才・男・自営業)

スマイスターで、本当にこのような対応があったのか疑問に思いますが、もし、音沙汰なしの場合は、他の不動産一括査定サービスをあたってみましょう。

5-2.良い評判・口コミ

イメージ画像ネットで見る限り不動産査定の一括見積りサービスの中でも参加不動産会社の数が多く、マンションだけではなく、一戸建てや地方物件にも対応しているので使いやすいと思います。

特に戸建ての不動産査定は本当に不動産会社によって全然査定価格が違いますし、田舎となるとその差は本当に大きくなるので、地方に住んでいる方こそ、地元の不動産会社の一択ではなく、他でも査定を取り、比較したほうが良いと思います。(44才・男・会社員)

上記の方の通り、スマイスターは、不動産会社の参加数が多いので、地方にも強い不動産一括査定サービになっています。

不動産会社によって査定額は違いますから、不動産会社一択ではなく、複数の不動産会社に査定を依頼して比較することが、不動産を高く売ることにつながります。

イメージ画像不動産査定ができるサイトや会社はたくさんありますが、大手の不動産会社の場合、マージンがどうしてもたかくなるというデメリットがありますが、一括見積サイトを活用すれば、地元に強い不動産業者を探す事ができます。

その中で大きいのがイエイスマイスターマンションnaviあたりです。

残り二つはランキングにはいっていますが、スマイスターがランキングに入っていないのは不思議です。

サービス内容、実績から考えるとこれが独立系では3強だと思います。(41才・男・不動産関連)

イエイとスマイスター、マンションnaviが紹介されていますが、どれも同等に素晴らしい不動産一括査定サービスです。

もし、スマイスターであなたの地域に対応している不動産会社が少なければ、イエイやマンションnaviもあたってみましょう。

イメージ画像個人的にはスマイスターがおすすめです。

不動産査定に関しては、専任媒介するにせよ、まず最初はたくさんのところから査定を受け取るのが基本です。

ちなみに不動産会社によっては専任媒介することで一定の金額をくれるところもあったりするので、チェックしましょう。

ただ3か月間専属で売買してもらうということはそれなりにリスクもあります。

そういう意味では本当に地元に強いか、大手を選ぶのがポイントだと思います。(39才・男・マンション経営)

上記の方の通り、最初はたくさんの不動産会社から査定を受けるのが基本です。

地元不動産会社も大手不動産会社もそれぞれ特徴がありますから、どちらとも査定を依頼して比較することをおススメします。

5.不動産一括査定の2つの注意点

佐藤さん佐藤さん

不動産一括査定サイトを利用する上での注意点は、下記の2点になります。

  1. 査定額はあくまでも提案価格
  2. 机上査定と訪問査定どっちを選ぶ?

では、順番に詳しく見ていきましょう。

5-1.査定額はあくまでも提案価格

不動産会社の査定額は、売れる価格ではなく、あくまでも提案価格です。

そして、売り出し価格を最終的に決めるのは、売主です。

大事なことは、何故その査定額になったのか、不動産会社から根拠を聞くことが大切です。

4-1.机上査定と訪問査定どっちを選ぶべき?

不動産一括査定サービスの入力フォームでは、机上査定(簡易査定)や訪問査定(実査定)かを選ぶようになっていますが、急ぎの売却でなければ、まずは机上査定を選ぶことをおススメしています。

そして、下記の順序で進めていくと、より比較をすることができます。


  1. 机上査定で、多くの不動産会社に査定依頼
  2. 査定結果を見て、そのなかから3社に絞り込み、次は訪問査定を依頼

机上査定と訪問査定の大きな違いは、不動産営業マンが物件を「見るか見ないか」です。

机上査定は物件を「見ない」のに対して、訪問査定は物件を「見る」です。

もちろん、より正確な査定額がでるのは、訪問査定です。

売却をする場合は、訪問査定を避けては通れませんが、最初から多くの不動産会社に訪問査定を依頼すると、その対応が大変になります。

したがって、まずは机上査定で多くの不動産会社に査定依頼をし、査定結果を見て、そのなかから3社に絞り込み、次は訪問査定を依頼すると、効率が良く進めていけます。

7.主要な不動産一括査定サービス5社を比較

佐藤さん佐藤さん

不動産一括査定はいくつかありますが、選ぶポイントは下記の2つです。

  1. あなたの地域に対応しているか。
  2. どのような付加サービスがあるのか。

まず1つめのポイントが、あなたの地域に対応しているかどうかです。

不動産一括査定では、提携不動産会社に一括査定をする仕組みになっていますが、あなたの地域の不動産会社と提携していなければ、そもそも査定ができないからです。


そして2つめのポイントが、どのような特徴があるかです。

どの不動産一括査定サービスも仕組み自体は一緒ですが、最近では差別化を図るために、不可サービスを付けているところが増えてきました。

今回、主要な5社ピックアップし、比較したものを表にまとめました。

HOME4U すまいValue LIFULL HOME’S イエイ イエウール
運営会社 NTTデータ・ 三井不動産リアルティ㈱とその他5社 ㈱LIFULL セカイエ㈱ ㈱Speee
提携不動産会社 550社 超大手6社 1470社 1000社 1,400
対応地域 全国 全国 全国 全国 全国
利用者数 500万人 非公開 420万人 300万人 450万人
開始時期 2001年 2015年 2007年 2014年
最大同時依頼数 6社 6社 10社 6社 6社

そして、参考までに、下記の表は、取引実績が多い大手不動産会社27社を、上位順に並べたものです(出所:不動産流通推進センター「2017 不動産業統計集」)。

そして、主要な不動産一括査定サービスを5社ピックアップし、不動産会社の登録状況を調べました。↓

※一部の地域しか対応していない不動産会社にも●印を付けています。

不動産会社名 HOME4U すまいValue イエイ イエウール LIFULL HOME’S
三井不動産リアルティネットワーク
住友不動産販売
東急リバブル
野村不動産グループ
三菱UFJ不動産販売
三井住友トラスト不動産
みずほ不動産販売
大京グループ
 三菱地所リアルエステートサービス
大成有楽不動産販売グループ
オープンハウス
住友林業ホームサービス
スターツグループ
近鉄不動産
THE住宅流通グループ
日本住宅流通
日本土地建物販売
東京建物不動産販売
長谷工リアルエステート
ポラスグループ・中央住宅
小田急不動産
ナイス
朝日住宅
京王不動産
相鉄不動産販売
京急不動産
センチュリー21
 合計 15社 6社 12社 12社 7社

 

8.不動産一括査定ランキング

No1.HOME4U

  • NTTデータ・グループの運営だから安心
  • 運営歴は2001年からで実績がある(査定数は20万件を突破)。
  • 悪質な不動産会社は排除されている。
  • 大手不動産会社が多く加盟している。

「HOME4U」の公式サイトを見る

No2.すまいValue

  • 業界をリードする大手不動産会社6社(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)に一括査定ができる。
  • 業界トップ3(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル)に一括査定ができるのは、すまいValueだけ。

「すまいValue」の公式サイトを見る

No3.LIFULL HOME’S

  • 東証一部上場企業「株式会社LIFULL」が運営だから安心
  • 個人情報の適正な取扱いを徹底
  • 1,400社以上の不動産会社が参画しており、都心部はもちろん、地方にも強い。
  • HOME’S独自に設けた掲載基準をクリアした、地域密着から大手までの不動産会社を掲載
  • サービス利用ユーザー数は420万人突破の実績(2017年1月時点)

「LIFULL HOME’S」の公式サイトを見る

No4.イエイ

イエイ 不動産一括査定
  • サポート体制が、かなり充実。
  • 2007年からの運営実績。
  • 不動産会社の登録数が多い。
  • イエローカード制度の導入。

「イエイ」の公式サイトを見る

No5.イエウール

イエウール
  • 不動産会社の参加数が1,400社以上と多く、都心部はもちろん、地方にも強い。

「イエウール」の公式サイトを見る

まとめ

佐藤さん佐藤さん

今回は、不動産一括査定サイトについてお話させていただきましたが、いかがだったでしょうか?

最近では不動産一括査定サイトが多くなり、私が知っているだけでも30社以上あります。

再度申し上げますが、不動産一括査定サービスを利用する上で最も重要なことは、あなたの地域に対応している優良な不動産会社が何社あるかです。

公式サイトにて物件情報などを入力し、不動産会社の対応状況を確認してみてください。

白鳥さん白鳥さん

色々教えてくれてありがとう!

また分からないことがあれば、教えてね。

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