マンション
白鳥さん白鳥さん

マンションを売却する場合、費用や税金がかかると思うんだけど、最終的に手元にいくら残るのかしら??

売却は計画的に進めたいから、予め知っておきたいわ。

そうだ、佐藤さんに聞いてみよう!

佐藤さん佐藤さん

こんにちは。マンション売却アドバイザーの佐藤です。

マンション売却における費用や税金は、物件によって金額が変わってきます。

まず、全体のイメージをつかむために、下記の表を参照ください。

マンション売却の流れのなかで、どの時点で、どの費用がかかるのかをまとめたものです。

マンション売却の費用と税金
 売却の流れ 費用 必要/任意
1.売り出し前 リフォーム費用 任意
ハウスクリーニング費用 任意
2.売り出し中 広告費 任意
3.売買契約 仲介手数料の半金 必要
印紙税 必要
4.決済・引き渡し 仲介手数料の残金 必要
登記費用 必要(該当者のみ)
繰上返済手数料 必要(該当者のみ)
5.確定申告 譲渡所得税 必要(該当者のみ)

上記の表のとおり、必要な費用もあれば、任意で発生する費用もあります。

また、上記以外にも、下記の3つがあることを頭に入れておきましょう。

  • 戻ってくるお金
  • 買主から受け取る精算金
  • 見落としがちな費用

そこで、今回はマンション売却にかかる費用や税金、戻ってくるお金などについて、詳しくお話しさせていただきます。

この話が終わるころには、マンション売却における費用などを理解し、もし不動産会社から不当な請求をされたとしても、それに気づくことができるようになります。

それでは、まいります!

1.マンション売却時に必要な費用

マンション売却に必要な費用

マンションを売却するときに必ず必要な費用は、下記の5つがあります。

 費用 金額
1.仲介手数料 仲介手数料 = (売却価格 × 3%+ 6万円)× 消費税率
※売却価格が400万円を超える場合
2.印紙税 売却価格によって変わる。
例:売却価格が2,000万円の場合は1万円
3.登記費用 1~3万円程(該当者のみ)
4.繰上返済手数料 1~5万円程(該当者のみ)
5.譲渡所得税 取得価格よりも売却価格が高く、利益が出た場合に税金がかかる。
ただ、特例により、自宅を売却する場合はかからないケースが多い。

では、順番に詳しく見ていきましょう。

1-1.仲介手数料

仲介手数料は、売買契約が成立した際に、不動産会社に支払う手数料になります。

金額は、宅地建物取引業法(通称:宅建業法)で上限額が定められており、売却価格に下記の料率を掛けることによって計算できます。

売却価格 料率
200万円以下 5%
200万円超 ~ 400万円以下 4%+2万円
400万円超 3%+6万円

世の中のほとんどの物件は、売却価格が400万円を超えることが多いので、「売却価格 × 3% + 6万円」の計算式が当てはまることが多いです。

例えば、マンションを2,000万円で売却した場合、仲介手数料は下記のようになります。

(2,000万円 × 3% + 6万円)× 消費税率8% = 71.28万円(税込み)

この71.28万円(税込み)が、仲介手数料の上限額になります。

参考までに、仲介手数料の上限額の早見表を作成しましたので、目安にされてください。

売却価格 仲介手数料の上限(税込み)
200万円 108,000円
400万円 194,400円
500万円 226,800円
1,000万円 388,800円
1,500万円 550,800円
2,000万円 712,800円
3,000万円 1,036,800円
4,000万円 1,360,800円
5,000万円 1,684,800円
6,000万円 2,008,800円
7,000万円 2,332,800円
8,000万円 2,656,800円
9,000万円 2,980,800円
1億円 3,304,800円

以下では、仲介手数料について知っておきたい3つのポイントをご紹介させていただきます。

1-1-1.法律で定めがあるのは、あくまでも上限額

宅建業法で仲介手数料の「額」が定められているのではなく、あくまでも仲介手数料の「上限額」が定められています

基本的には上限額を仲介手数料とする不動産会社が多いですが、最近では差別化を図るために、仲介手数料を安くする不動産会社が増えてきました。

ただ、仲介手数料が安いという理由だけで不動産会社を選ぶことは、おススメではありません。

たとえ仲介手数料が上限額でも、売主の利益を追求する信頼のおける不動産会社に依頼した方が高く売却してくれるため、トータル的に得する可能性が高いです。

もっと詳しくは、下記の記事を参照ください。

売主の仲介手数料が無料だと実は損する?

1-1-2.売買契約が成立するまで支払義務はない。

仲介手数料は成功報酬であり、売買契約が成立した時点で、売主に支払い義務が生じます。

逆に言えば、売買契約が成立しなければ、あなたは1円も支払う必要がありません(※売主が特殊な広告など何か特別は依頼をした場合や、媒介契約違反をした場合は別途費用が掛かります)

また、査定・広告費・人件費など、売買契約を成立させるための費用は、仲介手数料に含まれています。

まれに、事務手数料や紹介料などの項目で、不当な請求をする不動産会社がいますので、注意が必要です。

もし不当な請求をされた場合は、宅建協会の無料相談所に相談しましょう。

1-1-3.支払方法

仲介手数料の支払時期は、下記の2通りがあります。

  1. 売買契約時に半金、決済・引き渡し時に残金。
  2. 決済・引き渡し時に全額。

不動産会社によって違いがありますが、一般的には上記1番の「売買契約時に半金、決済・引き渡し時に残金。」の2回に分けて支払うことが多いです。

以上が仲介手数料になります。

では、次は印紙税について見てきましょう。

1-2.印紙税

Fotolia_68702947_XS

印紙税とは、売主と買主で売買契約書を作成した際に、納税しなければならない税金です。

売買契約書は、印紙税法により課税文書になりますから、売買契約書に印紙を貼り付けるかたちで、納税しなければなりません。

印紙税の金額は、下記の表のとおり売却価格によって違います。

※平成26年4月1日から平成30年3月31日までは、軽減税率が適用されます。

売却価格 本則税率 軽減税率
10万円超~50万円以下 400円 200円
50万円超~100万円以下 1千円 500円
100万円超~500万円以下 2千円 1千円
500万円超~1,000万円以下 1万円 5千円
1,000万円超~5,000万円以下 2万円 1万円
5,000万円超~1億円以下 6万円 3万円
1億円超~5億円以下 10万円 6万円
5億円超~10億円以下 20万円 16万円
10億円超~50億円以下 40万円 32万円
50億円超 60万円 48万円

例えば、2,000万円のマンションを売却した場合、印紙税は軽減税率により1万円になります。

売買契約書は基本的に「売主用」と「買主用」の2通を作成するため、売主は「売主用」に1万円分の印紙を張り付け、買主は「買主用」に1万円分の印紙を張り付けて納税します。

1-2-1.印紙税の節税方法とは?

よく「印紙税を節税する方法」との情報が出回っていますが、まず前提として、あまり好ましくない方法です。

本来、売買契約書は「売主用」と「買主用」の2通を作成しますが、「買主用」の1通だけを作成して、売主はそのコピーを保有すれば、印紙税は1通分だけですみます。

買主は購入して所有する側であり、あとあと売買契約書の原本が必要になることがありますが、売主は売却して手放す側であり、コピーがあれば十分です。

コピーだとしても、契約の効力は原則として同じであり、法律的にも問題ありません。

ただ、引き渡し後に売主と買主の間でトラブルが発生し、裁判になった場合、もし売買契約書の原本とコピーに食い違いがあれば、原本の方が証拠力があるとされ、コピーは証拠力が劣ります

したがって、そのようなことを避けるためにも、売買契約書は2通作成し、売主買主ともに原本を保有しておくことが好ましいです。

1-3.登記費用(該当者のみ)

Fotolia_70193321_XS

佐藤さん佐藤さん

登記費用は該当者のみがかかる費用で、マンションを売却する際は、主に下記の2つの登記が行われることが多いです。

  1. 抵当権抹消登記
  2. 住所変更登記

一般的には司法書士に依頼することが多く、上記のうち1つ該当する場合は1~2万円程、2つとも該当する場合は1~3万円程が相場です。

1-3-1.抵当権抹消登記とは?

マンションを住宅ローンで購入した場合、金融機関は万が一お金を回収できないときのために、担保として抵当権を登記しています。

抵当権があっても法的には売却することができますが、抵当権のあるマンションをわざわざ購入する方はいません。

したがって、抵当権を抹消する登記が必要になります。

まだ住宅ローンが残っている方は必須であり、すでに住宅ローンを完済した方でも、抹消登記をしていなければ必要になります。

まだ住宅ローンが残っている方

抵当権を抹消するには住宅ローンを一括返済することが条件になりますが、買主から受け取る売却代金を返済にあてることができます。

司法書士に依頼して、決済・引き渡し日に抵当権抹消を行います。

すでに住宅ローンを完済している方

すでに住宅ローンを完済したとしても、抵当権は自動的に抹消されないため、抹消登記が必要になります。

司法書士に依頼する方が多いですが、事前に自分で金融機関から抹消書類を取り寄せて、法務局にて抹消登記をすることもできます。

その際、金融機関によっては抹消書類の準備に1ヵ月程かかるケースがありますので、早めに準備しましょう。

自分で抹消することで、司法書士の報酬分(5千円~1万円程)を節約することができます。

登記費用の内訳

司法書士に依頼した場合の登記費用は1~3万円が相場で、内訳は下記のようになっています。

登録免許税 1つの不動産(土地、建物それぞれ)につき1,000円。
例えば、土地1筆、建物一棟の場合は、2,000円になります。※マンションの場合、2筆以上の土地にまたがっていることがあります。
司法書士報酬 5,000円~10,000円程。
登記事項証明書 数千円程。

司法書士が事前調査や事後確認のため、登記事項証明書を交付請求する費用。

1-3-2.住所変更登記とは?

佐藤さん佐藤さん

住所変更登記とは、売主の「印鑑登録証明書の住所」と「登記簿の住所」が違う場合に、「登記簿の住所」を「印鑑登録証明書と同じ住所」に変更する登記のことを言います。

よくあるケースは「もともと売却するマンションに住民票があったが、新居に引っ越して住民票を移動させた」ケースです。

住民票を移動させれば印鑑登録証明書の住所も変わりますが、登記簿の住所は自動的に変わらないため、住所変更登記が必要になります。

住所を変更する理由は、売主から買主へ所有権移転登記をする際、売主の印鑑登録証明書(発行から3ヵ月以内)を添付しなければなりません。

そして、法務局は「印鑑登録証明書の住所」と「登記簿上の住所」が一致していないと、所有権移転登記を受け付けてくれないからです。

住所変更登記は司法書士に依頼するのが一般的で、費用の相場は、1~2万円ほどですが、自分で事前に行うこともできます。

1-4.繰上返済手数料(該当者のみ)

Fotolia_84788060_XS

ほとんどの金融機関が、住宅ローンを一括返済(繰上返済)するときに、繰上返済手数料がかかります。

金額は、金融機関や変動金利・固定金利などによって違いますが、相場は1~5万円程です。

金融機関のホームページや窓口に連絡するなどの方法で、確認することができます。

参考までに、三井住友銀行の場合は、下記のとおりです。

三井住友銀行
手続方法 全額繰上返済
インターネットバンキング 5,400円
窓口(専用パソコン) 10,800円
窓口(書面) 21,600円
(出典:三井住友銀行

また、地方銀行である千葉銀行は、金利によって金額が変わってきます。

千葉銀行

金利 全額繰上返済
変更金利期間中 21,600円
固定金利期間中 32,400円
固定金利期間終了時 21,600円
(出典:千葉銀行

1-5.譲渡所得税(該当者のみ)

佐藤さん佐藤さん

まず、自宅を売却した場合は、税金がかからないケースが多いです。

マンションの取得価格よりも売却価格の方が高くなり利益が出た場合、その利益分に対して所得税・住民税がかかります。

この所得税・住民税を合わせて譲渡所得税と呼ばれています。

取得価格よりも売却価格の方が低くなり損失がでた場合は、譲渡所得税はかかりません。

また、利益が出た場合でも一定の要件を満たせば、3,000万円まで控除が受けれます。

1-5-1. 3,000万円の特別控除の特例

自宅を売却した場合、利益が3,000万円以下であれば税金はかかりません。

ただし、一定の要件がありますので、詳しくは国税庁のホームページを参照ください。

国税庁:マイホームを売った時の特例

なお、利益のある・なしに関わらず、不動産売却後は必ず確定申告をしなければなりません。

仮に損失が出た場合も、損失額を給与などほかの所得から控除(損益通算)して、所得税を節約することができます。

2.任意の費用

佐藤さん佐藤さん

任意の費用は、マンション売却において必ず必要ではありませんが、売主の任意によってかかる費用になります。

主に下記の3つがあります。

  • リフォーム費用
  • ハウスクリーニング費用
  • 広告費

では、順番に見ていきましょう。

2-1.リフォーム費用

リフォーム

マンションの売却は、買主にリフォームなしで現状のまま引き渡すことが一般的です。

リフォームをすれば早く売却できる可能性は上がりますが、

  • 買主は中古マンションを検討しており、多少の汚れ・傷みは想定している。
  • 100万円かけてリフォームしたとしても、相場より100万円高く売れるわけでない。
  • 買主のなかには、自分好みのリフォーム、もしくはDIYをしたい方がいる。

などの理由があるため、基本的にリフォームはしないことが原則です。

不動産会社や営業マンの腕にもかかってきますが、「リフォームをしたらこうなりますよ!」というイメージを見せてあげると効果的です。

リフォームのイメージ

リフォーム業者と組んでプランや見積もりを提示したり、パネルを貼ったりしておくとイメージがわきやすくなります。

ただ、あまりにも汚れや痛みがひどく、悪い印象を与えかねない場合は、最低限のリフォームが必要になるかもしれません。

例えば、下記のようなケースです。

  • 壁に穴が空いている。
  • 室内がたばこのヤニで真っ黄色。
  • 扉が開閉できない。

リフォームするか否かは自分だけで判断せずに、不動産会社・営業マンに相談のうえ、検討するようにしましょう。

2-2.ハウスクリーニング費用

ハウスクリーニング

購入希望者に好印象を与えるため、まずは自分でできる範囲で掃除をしておきましょう。

特に内覧の際、台所・洗面所・浴室・トイレといった水回りはチェックされますので、重点的に掃除をしておくことです。

掃除をするだけでも随分と印象が良くなります。

もし、手が回らなかったり、汚れがひどく悪い印象を与えかねない場合は、ハウスクリーニングを検討するのも一つの手です。

家具や荷物の有無によって作業量が変わるため、居住中か空室かによって費用が変わります。

自宅を丸ごとハウスクリーニングした場合
居住中 空室
1R/1K 3~4.5万円 2~3.8万円
1~2LDK 4~7.5万円 2.7~7万円
3~4LDK 8~10.5万円 5.3~8.5万円
5LDK以上 10万円~ 6.5万円~
部分的にクリーニングした場合
場所 相場
シンク周辺 16,200円~
レンジフード・換気扇 16,000円~
風呂場 16,200円~
トイレ 10,200円~
洗面台 10,300円~

2-3.広告費

広告費は基本的に仲介手数料に含まれているため、売主は負担する必要がありません。

ただ、売主から何か特別な広告の依頼をした場合のみ、実費分がかかります。

宅建協会の媒介契約書にも、その旨が記載されています。

(特別依頼に係る費用)

第9条 甲(売主)が乙(不動産業者)に特別に依頼した広告の料金又は遠隔地への出張旅費は甲(売主)の負担とし、甲(売主)は、乙(不動産業者)の請求に基づいて、その実費を支払わなければなりません。

特別な広告とは、売主から依頼したもので、例えば大手新聞への広告枠掲載など、仲介手数料の範囲内でまかなえないものなどが当てはまります。

ちなみに、一般的には仲介手数料の範囲内で、下記の広告を行ってくれるところが多いです。

  • 不動産ポータルサイト(SUUMOやat home等)への掲載
  • 新聞折込チラシ
  • 宅配チラシ
  • オープンハウス
  • 情報誌

ただ、どういう広告を行うかは不動産会社によって違いがありますから、不動産会社を選ぶ際には、広告活動の内容を確認することが大切です。

なかには、売主から依頼していないにもかかわらず、不当な広告費を請求する不動産会社がいますので、ご注意ください。

3.戻ってくるお金

Fotolia_61403510_XS

火災保険に加入している場合や、住宅ローン保証料を支払っている場合、マンションを売却すれば解約することになりますので、戻ってくるお金がある可能性があります。

3-1.火災保険料

火災保険に加入している場合、マンション売却後に途中解約すれば、返金(解約返戻金)の対象になります。

2015年10月前に住宅ローンを組んだ方は、ローンの支払い年数に合わせて火災保険も長期契約をし、保険料を一括で支払っているケースが多いです。

3-1-1.火災保険の返金額はいくらなの?

返金額は、保険会社との契約内容によって計算方法が違いますが、基本的には下記の計算式になります。

保険料 × 未経過料率係数 = 返金額

例えば、加入年数が35年、保険料が20万円、経過年数が10年1ヶ月の場合は、ある保険会社では未経過料率係数が77となり、約77%が返金されます。

したがって、「20万円 × 77% = 154,000円」が返金額となります。

もし、地震保険に加入している場合は、地震保険も同じように返金されます。

3-1-2.注意点

注意点として、火災保険はマンションを売却すれば自動的に解約されるのではなく、こちらから保険会社に連絡しないと解約されませんので、忘れずに連絡をしましょう。

保険代理店に「〇月〇〇日をもって解約したい」と告げれば、その日から解約ができます。

連絡は電話でOKです。

代理店から解約の書類が送られてきますので、それに署名・捺印をして返送すれば、解約の手続きが進みます。

3-2.住宅ローン保証料

Fotolia_101258252_XS

マンション購入時に住宅ローン保証料を一括で支払った方は、マンションを売却すれば途中解約になりますので、返金の対象になります。

返金額は、保証会社によって計算方法が違いますので、確認が必要です。

ここでは埼玉りそな銀行を例にご紹介させていただきます。

例:住宅ローン借り入れ条件

借入額 2,500万円
返済期間 35年
保証料 51.5万円

保証料の返金額

保証料の返金額は、マンションを購入してから売却するまでの期間によって変わってきます。

経過期間 返金額
当初 51.5万円
5年後 31.6万円
10年後 18.6万円
15年後 10.2万円
20年後 5万円
25年後 1.9万円
30年後 0.4万円

さらに、上記の返金額から下記の2つの手数料が差し引かれます。

  • 保証会社の手数料:10,800円(税込み)
  • 振込手数料(税込み)

したがって、実際の返金額は下記の計算式になります。

返金額 – 保証会社手数料10,800円 – 振込手数料 = 実際の返金額

他の金融機関や保証会社でも似たような返金額になると思います。

 返金の手続き方法

マンション売却時に、住宅ローンを繰上げ返済するための手続きが必要になりますが、その際、金融機関が保証料についても手続きを行ってくれます。

火災保険を解約する際は、保険会社に申し出る必要がありますが、保証料に関しては保証会社に申し出る必要はありません。

4.買主から受け取る精算金

決済・引き渡し時に、買主から受け取る下記の2つの精算金があります。

  1. 管理費・修繕積立金
  2. 固定資産税・都市計画税

4-1.管理料・修繕積立金

管理費・修繕積立金は、「引き渡し前」の分が売主負担、「引き渡し後」の分が買主負担になるように、日割り精算を行います。

例えば、下記のようなケースがあったとします。

  • 8月25日に、9月分の管理費・修繕積立金が、売主の口座から引き落とされる。
  • マンションの引き渡し日は、9月15日。

この場合、9月分までは売主の口座から引き落とされ、10月分からは買主の口座から引き落とされるように、管理組合と打ち合わせを行います。

そして、引き渡し日が9月15日ですから、9月15日~9月30までの分を日割り計算して、引き渡し日に、買主が売主へ支払います。

このようにして、管理費・修繕積立金を日割り清算します。

もし、滞納している場合は、売主がすべて返済することが一般的です。

それと、今まで支払ってきた修繕積立金が全額返金されると思われている方が多いですが、返金はされません。

4-2.固定資産税・都市計画税

固定資産税・都市計画税も「引き渡し前」の分が売主負担、「引き渡し後」の分が買主負担となるように、引き渡し日に日割り精算を行います。

毎年1月1日時点のマンションの所有者が、その年の納税義務者となります。

たとえ、マンションをその年の5月1日に引き渡したとしても、その年は売主が納税しなければなりません。

これでは不公平になるため、引き渡し日に日割り精算を行って、買主から精算金を受け取り、売主が納税するかたちをとります。


清算方法は、法律で決まりがあるわけではなく、売主・買主・不動産会社の間で相談して決められており、起算日(計算をし始める日)をいつにするかによって精算額が変わってきます。

起算日は、一般的に下記の2通りがあります。

  • 起算日を1月1日とする暦年方式
  • 起算日を4月1日とする年度方式

関東では1月1日、関西・九州では4月1日とすることが慣例になっています。

もっと詳しくは、下記の記事を参照ください。

マンション売却時の固定資産税・都市計画税の精算方法

5.見落としがちな費用

見落としがちな費用として、まだマンションに住んでいる方は、引っ越し代があります。

買主と売買契約を締結した後は、新居へ引っ越ししなければなりません。

引っ越し代は、引っ越し業者によって異なりますし、地域・距離・時期(通常期:5~2月・繁忙期:3~4月)によっても異なります。

参考までに、距離が15km未満の平均相場は、下記のようになります。

通常期 繁忙期
単身(荷物少) 20,000円 26,000円
単身(荷物多) 25,800円 35,000円
2人家族 52,235円 65,000円
3人家族 60,000円 76,000円
4人家族 64,800円 95,000円
5人家族以上 76,000円
(参考:引っ越し侍

まだ居住中の方は、引っ越し代があることを頭に入れておきましょう。

まとめ

佐藤さん佐藤さん

以上、マンションを売却するときにかかる費用と税金、戻ってくるお金などについてお話させていただきましたが、いかがだったでしょうか?

最後にまとめとして、売却するために必ず必要な費用は、下記の5つになります。

  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 登記費用(該当者のみ)
  • 繰上返済手数料(該当者のみ)
  • 譲渡所得税(該当者のみ)

自宅を売却する場合は税金がかからないケースが多いですから、上記のなかで一番大きな費用は仲介手数料になります。

仲介手数料は、売却価格が400万円以上の場合は「(売却価格 × 3% + 6万円)× 消費税率8%」が上限額です。

任意の費用がない場合は、この仲介手数料とその他印紙税などプラス数万円がかかりますので、それを目安としておくと、分かりやすいかと思います。

白鳥さん白鳥さん

色々教えてくれてありがとう!佐藤さん。

また分からないことがあれば、教えて下さいね。