マンション

白鳥さん白鳥さん

マンションを売却するときに、色々と費用がかかると聞いたんだけど、手元にいくら残るのかしら??

お金の使い道を決めておきたいし、あらかじめ知っておきたいわ。

そうだ、佐藤さんに聞いてみよう!

佐藤さん佐藤さん

こんにちは。マンション売却アドバイザーの佐藤です。

マンションを売却するときは、売却するための費用や税金がかかります。

それらを差し引いた分が、手元に残りますので、あらかじめ知っておくことが大切です。

費用の額は、売却するマンションによって違いがありますが、一般的に次の6つの費用が上げられます。

  1. 仲介手数料
  2. 印紙税
  3. 登記費用(抵当権抹消などがあれば)
  4. 住宅ローン繰上返済手数料(あれば)
  5. 譲渡所得税(あれば)
  6. リフォーム費用(任意)

また、以下の項目に加入しているのであれば、途中で解約することになります。
その場合、お金が戻ってくる可能性もあります。

  1. 火災保険料
  2. 住宅ローン保証料

それでは、順番に説明していきますね。

1.売却するときにかかる費用

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1-1.仲介手数料

佐藤さん佐藤さん

まず一つ目の費用が、仲介手数料です。

不動産業者に依頼してマンションを売却する場合は、仲介手数料がかかります。

不動産業者は、マンションを売却するために、最初から最後までお手伝いをしてくれます。その対価として、手数料を支払うわけですね。

不動産業者は、この仲介手数料をいただくために、日々一生懸命に働いています。

白鳥さん白鳥さん

お世話になるから、仲介手数料はきちんと支払わないといけないね。

ところで、仲介手数料はいくらかかるのかしら?

佐藤さん佐藤さん


仲介手数料の金額は、宅地建物取引業法(通称:宅建業法)という法律で、上限が決められています。

売却価格に、以下の表の率をかけることにより、計算することができます。

売却価格(税抜) 仲介手数料
200万円以下 5%
200万円超 ~ 400万円以下 4%+2万円
400万円超 3%+6万円

例えば、マンションを2,000万円で売却した場合、仲介手数料の計算式は次のとおりです。

2,000万円×3%+6万円=66万円

この66万円に消費税を足すと、以下のようになります。

66万円×消費税1.08=71.28万円

これにより、仲介手数料の上限は、712,800円(税込)になります。

白鳥さん白鳥さん

えっ!意外と高いですね!

どこの不動産屋さんも、このくらいかかるの?

佐藤さん佐藤さん

一般的には、上限いっぱいの金額を請求してくる不動産業者が多いです。

最近では差別化をするために、仲介手数料を安くする業者もでてきています。

マンションの売却を依頼するときは、仲介手数料の金額がいくらなのか確認しましょう。
また、交渉してみるのも言いと思います。

ただ、仲介手数料が安ければいいというものでもありません。
高額な資産を売却するわけですから、信頼のおける不動産業者を選んだ方がいいですよ。

白鳥さん白鳥さん

そうだね、仲介手数料の金額も大事だけど、それよりも、安心して任せられるような、不動産屋さんに頼みたいわ。

他にかかる費用は、何があるのかしら?

1-2.印紙税

佐藤さん佐藤さん

2つ目の費用が、印紙税です。

マンションを購入する方が決まれば、売主と買主が、売買契約書に署名・捺印をします。

売買契約書は、印紙税法により課税文書になりますので、印紙税がかかります。

売買契約書に印紙を貼り付けるかたちで、印紙税を収めなければなりません。

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金額は、売却価格によって違いますので、次の表を参考にしてください。

平成26年4月1日から平成30年3月31日までは、軽減税率により税金が安くなっています。

参考:国税庁:不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

売却価格 印紙税
10万円超~50万円以下 2百円
50万円超~100万円以下 5百円
100万円超~500万円以下 1千円
500万円超~1,000万円以下 5千円
1,000万円超~5,000万円以下 1万円
5,000万円超~1億円以下 3万円
1億円超~5億円以下 6万円
5億円超~10億円以下 16万円
10億円超~50億円以下 32万円
50億円超 48万円

例えば、2,000万円のマンションを売却した場合、印紙税は1万円になります。

売買契約書は、基本的に「売主用」と「買主用」を作成します。
つまり、2通作成するわけですね。

なので、印紙税は、売主も1万円、買主も1万円負担することが一般的です。

白鳥さん白鳥さん

友達がマンションを売却したときに、「印紙税を節税した」って言ってたような・・・。

そんなことって、できるのかしら?

佐藤さん佐藤さん

はい、できます。

売買契約書は、基本的に「売主用」と「買主用」の2通を作成します。
この場合、印紙税が2通分かかります。

もし、「買主用」の1通だけを作成して、売主はコピーをとるようにすれば、印紙税は1通分しかかかりません。

買主は購入する側であり、今後、何かと売買契約書の原本が必要になることがあります。

しかし、売主は売却する側であり、売買契約書の原本が必要になることは、普通ならありません。
コピーがあれば、それで対応できます。

どうしても節税したい場合は、不動産業者に相談してみましょう。

私の経験上、大手不動産業者の場合は、社内ルールが厳しくて融通がきかないことが多いです。
町の不動産業者の方が、受け入れてくれる可能性が高いように思えます。

白鳥さん白鳥さん

そのような、節税方法があるんだね。

でも、売買契約書を1通だけ作成する場合、印紙税は売主買主どっちが負担するの?

佐藤さん佐藤さん

これは、決まりがないので、相談になります。

売主と買主が折半することもありますし、買主が全て負担することもあります。
もし、もめるようであれば、節税しない方がいいでしょう。

私としては、買主が原本を保有しますので、買主が全て負担するべきだと思いますけどね。

白鳥さん白鳥さん

そうなんですね。
節税するかしないかは、後々決めることにするわ。

他にかかる費用は、何があるのかしら?

1-3.登記費用

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佐藤さん佐藤さん

3つ目の費用が、登記費用です。

登記費用は、かかる場合と、かからない場合があります。
登記簿謄本を見て、自分のマンションが該当するのかどうか、確認しましょう。

よくある登記が、次の2つです。

  1. 抵当権抹消登記
  2. 住所変更登記

では、順番に説明していきますね。

1-3-1.抵当権抹消登記

佐藤さん佐藤さん

マンションを売却するには、所有権以外の権利を消さなければなりません。
最もよくあるのが、抵当権です。

住宅ローンなどの融資を受けている場合は、抵当権が設定されているはずです。
その抵当権を抹消しなければ、売却することはできません。

通常は、買主から受け取った売買代金で、住宅ローンを一括で返済します。
そして、抵当権を抹消します。

抵当権抹消登記は、司法書士に依頼することが一般的です。
費用の相場は、1~2万円程度です。

白鳥さん白鳥さん

わたしの場合、住宅ローンがまだ残っているから、返済をして、抵当権抹消登記をしないといけないのね。

もう一つの「住所変更登記」って、何なのかしら?

1-3-2.住所変更登記

佐藤さん佐藤さん

現在の印鑑登録証明書の住所・氏名と、登記簿の住所・氏名は一致していますか?
住所が一致していなければ、住所変更登記が必要です。

マンション購入後に、住民票を移動させた方は、該当する方が多いです。

売主から買主へ所有権移転登記をする際、売主の印鑑登録証明書が必要になります。

所有権移転登記は、印鑑登録証明書の住所・氏名と、登記簿の住所・氏名が、一致していないと出来ません。

一致していなければ、登記簿の住所を、新しい住所に変更する必要があります。

住所変更登記は、自分ですることもできますが、司法書士に依頼するのが一般的です。
費用の相場は、1~2万円ほどです。

白鳥さん白鳥さん

わたしは、マンションを購入した後、住民票を移動させてないわ。
念のため、登記簿謄本を確認したけど、今の住民票の住所になっていたの。

だから、住所変更登記は必要なさそうね。

他にかかる費用は、何があるのかしら?

1-4.住宅ローン繰上げ返済手数料

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佐藤さん佐藤さん

4つ目の費用が、住宅ローン繰り上げ返済手数料です。

住宅ローンが残っている場合は、繰上げ返済しなければ、抵当権を抹消することができません。

繰上げ返済をするには、繰上げ返済手数料がかかる銀行がほとんどです。

手数料は銀行によって違いますが、5千円~3万円程度です。

白鳥さん白鳥さん

何かと、細かい費用がかかるのね~。

他にかかる費用は、何があるのかしら?

1-5.譲渡所得税(あれば)

佐藤さん佐藤さん

5つ目の費用は、譲渡所得税になります。

マンションを購入したときの価格よりも、高い価格で売れた場合は税金がかかります。
この場合、譲渡所得として、所得税と住民税が課せられます。

逆に、購入したときの価格よりも、低い価格で売れた場合は、税金はかかりません。

白鳥さん白鳥さん

新築でマンションを購入したときは、価格が3,500万円だったわ。
今回、希望としては、2,000万円で売却したいの。

この場合は、譲渡所得税は、かからないってことですよね?

佐藤さん佐藤さん

いいえ、それは少し違います。

確かに、3,500万円 > 2,000万円にはなりますが、3,500万円を経過年数に応じて、減価償却しなければなりません。

ただ、マイホームを売却する場合は、3,000万円の特別控除がありますので、税金がかからないケースが多いです。

白鳥さん白鳥さん

マンションを売却したら、税金がかかるかと思っていたので、安心しました。

他にかかる費用は、何があるのかしら?

1-6.リフォーム費用(任意)

佐藤さん佐藤さん

まず初めに、リフォームするかどうかは、売り主の任意となります。

マンションを売却する際は、原状のまま、買主へ引き渡しを行うことが一般的です。
なので、売主にリフォームやハウスクリーニングをする義務はありません。

買主から「リフォーム費用がかかるから・・」と言って、売却価格を交渉されることが多いです。

ただ、あまりにも室内が汚れていたり傷んでいる場合は、見ばえが悪いので、買い手がつかない場合があります。
そういった場合は、あらかじめリフォームをしておいた方が、売却できやすくなります。

白鳥さん白鳥さん

確かに、あまりにも汚れていれば、イメージが悪いですよね。

わたしのマンションは、まだまだ綺麗な方だと思うから、現状のまま売却することにするわ。

佐藤さん佐藤さん

以上が、マンションを売却するときの費用になります。

一般的には、これらの費用がかかりますので、予め計画をしておきましょう。

ここまでは費用の話ばかりしてきましたが、今度は戻ってくるお金の話をしていきますね。

2.戻ってくるお金

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マンションを売却した場合に、戻ってくるお金がある方もいらっしゃいます。
代表的なものは、以下の2つです。

  1. 火災保険料
  2. 住宅ローン保証料

自分のマンションが該当するのかどうか、予め確認しておきましょう。

では、順番に説明していきますね。

2-1.火災保険料

佐藤さん佐藤さん

売却するマンションについてですが、現在、火災保険や地震保険に加入していますか?

住宅ローンでマンションを購入したのであれば、火災保険への加入が義務付けられますので、加入していると思います。

現金でマンションを購入したのであれば、火災保険への加入は任意となりますので、ご確認下さい。

もし、火災保険に加入している場合は、長期の契約をしていると思います。

白鳥さん白鳥さん

わたしは当時、住宅ローン(35年)を借りて、マンションを購入したの。

火災保険も35年契約にしたので、保険料20万円を一括で支払ったわ。

もかして、途中で解約すれば、残りの期間の分が返金されるってこと?

佐藤さん佐藤さん

はい、返金される可能性があります。

マンションを売却すれば、もう火災保険は不用なので、解約することになります。

途中での解約になりますので、残りの期間の保険料が返金されます。

なので、マンション売却後は、保険会社に解約の連絡をしましょう。

また、解約するタイミングは、マンションを引き渡した後にしてください。
たまに、引越しはしたけど、まだ引き渡していない状態で解約する方がいらっしゃいます。

2-2.住宅ローン保証料

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佐藤さん佐藤さん

住宅ローンを組まれたのあれば、住宅ローン保証料を支払っていると思います。

保証料の支払い方法は、一般的に「一括」と「分割」があります。
どちらで支払っていますか?

白鳥さん白鳥さん

保証料は、住宅ローンを借りたときに、一括で支払ったわ。
たしか、70万円支払ったような・・。

もしかして、保証料も、残りの期間の分が返金されるの?

佐藤さん佐藤さん

はい、一括で支払っている場合は、途中での解約になります。
なので、残りの期間の分を、返金してもらえる可能性があります。

一般的には、金融機関が抵当権抹消の手続きと一緒に、計算してくれます。

以上が、戻ってくるお金になります。

まとめ

佐藤さん佐藤さん

以上、マンションを売却するときにかかる、6つの費用と、2つの返金額についてお話させていただきましたが、いかがだったでしょうか?

まとめとして、売却するためにかかる費用は、以下の6つになります。

  1. 仲介手数料
  2. 印紙税
  3. 登記費用(抵当権抹消・住所変更登記などがあれば)
  4. 住宅ローン繰上返済手数料(あれば)
  5. 譲渡所得税(あれば)
  6. リフォーム費用(任意)

また、返金がある可能性があるのは、以下の2つです。

  1. 火災保険料
  2. 住宅ローン保証料

マンションの売却に失敗しないよう、これらの費用について調べておき、資金計画をしておきましょう。

白鳥さん白鳥さん

色々教えてくれてありがとう!佐藤さん。

また分からないことがあれば、教えて下さいね。