白鳥さん白鳥さん

不動産を売却するときの仲介手数料って、意外と高いのよね?

仲介手数料で損をしないために、計算方法や相場、値引き交渉、注意点など知っておきたいわ。

佐藤さん佐藤さん

こんにちは!マンション売却アドバイザーの佐藤です。

不動産業者を通して不動産を売却するには、仲介手数料がかかります。

金額は、宅地建物取引業法(通称:宅建業法)の46条により上限額が定められていますが、あくまでも上限額です。

したがって、不動産業者によって違いがあります。

なかには、上限額を超えた仲介手数料を請求する不動産会社も存在すると聞きますので、不動産会社任せではなく、仲介手数料について理解しておくことが大切です。

そこで、今回は、

  1. 仲介手数料とは?
  2. 仲介手数料の計算方法
  3. 仲介手数料の相場
  4. 仲介手数料が安い業者って、大丈夫なの?
  5. 値引き交渉はできるの?
  6. いつ支払うの?
  7. 売買契約を解除した場合は、どうなるの?

など、「仲介手数料について知っておきたい5つのこと」を、お話したいと思います。

この話が終わるころには、仲介手数料について全てを理解し、間違いのない売却ができると思います。

それではまいります!

1.仲介手数料とは?

佐藤さん佐藤さん

仲介手数料とは、不動産会社の仲介によって不動産を売却した際に、不動産会社に支払う手数料のことを言います。

専門用語で「媒介手数料」と呼ばれることもあります。

仲介手数料は成功報酬なので、売買契約が成立した時点で、不動産会社は売主に全額請求することができます。

逆に言えば、売買契約が成立しない限りは、1円も支払う必要はありません。

例え、不動産会社が自主的に人件費や広告費を使って売却活動をしたとしてもです。

ただ、1点だけ例外がありますが、通常、売却するための広告費は、不動産会社が負担するようになっています。

しかし、もし、売主が「新聞広告に載せてほしい」など、何か特別な広告を依頼した場合は、不動産会社は売主に対して、広告費の実費分を請求することができるようになっています。

2.仲介手数料の計算方法

Fotolia_97834975_XS

佐藤さん佐藤さん

厳密にいえば、仲介手数料の計算方法に決まりはありませんが、宅地建物取引業法(通称:宅建業法)の第46条では、仲介手数料の「上限額」が定められています。

そして、不動産会社は、この上限額を超える金額を請求してはいけないことになっています。

上限額の計算方法は、宅建業法上では複雑で計算しにくくなっていますが、簡単に計算できる「速算式」というものもあります。

もちろん、どちらでも最終的には同じ金額になりますから、プロの不動産会社でも速算式にて計算しています。

では、まずは、宅建業法の計算方法から見ていきましょう。

2-1.宅建業法の計算方法

宅建業法の計算方法では、売買価格の部分部分(「200万円以下の部分」「200万円超~400万円以下の部分」「400万円超の部分」)によって、掛ける料率が変わります。

売却価格 仲介手数料(税込み)
200万円以下の部分 5.4%
200万円超 ~ 400万円以下の部分 4.32%
400万円超の部分 3.24%

少し分かりづらいと思いますので、下記の例を参照ください。

例えば、売却価格が2,000万円の不動産を売却した場合は、下記の通りになります。

売却価格 計算式(税込み) 金額(税込み)
200万円以下の部分 200万円 × 5.4% = 10.8万円
200万円 ~ 400万円の部分 200万円 × 4.32% = 8.64万円
残りの1,600万円の部分 1,600万円 × 3.24% = 51.84万円
合計 10.8万円 + 8.64万円 + 51.844万円 = 71.28万円

このように、売却価格が2,000万円の場合は、仲介手数料の上限額は、71.28万円(税込み)になります。

では、今度は簡単に計算できる「速算式」を見ていきましょう。

2-2.速算式

速算式では、売買価格の部分部分ではなく、売買価格の総額によって掛ける料率が変わってきます。

売却価格 仲介手数料(税込み)
200万円以下 5.4%
200万円超 ~ 400万円以下 4.32%+2.16万円
400万円超 3.24%+6.48万円

世の中のほとんどの不動産が、売却価格が400万円以上なので、「3.24% + 6.48万円 」が当てはまることが多いです。

例えば、マンションを2,000万円で売却した場合、仲介手数料の上限額の計算式は、下記のようになります。

2,000万円×3.24%+6.48万円=71.28万円(税込み)

このように、宅建業法の計算方法よりも、速算式の方が簡単に計算できるので、速算式を活用するようにしましょう。

2-3.仲介手数料の早見表

参考までに、仲介手数料の上限額の早見表を作成しましたので、目安にしてください。

売却価格 仲介手数料の上限(税込み)
200万円 108,000円
400万円 194,400円
500万円 226,800円
1,000万円 388,800円
1,500万円 550,800円
2,000万円 712,800円
3,000万円 1,036,800円
4,000万円 1,360,800円
5,000万円 1,684,800円
6,000万円 2,008,800円
7,000万円 2,332,800円
8,000万円 2,656,800円
9,000万円 2,980,800円
1億円 3,304,800円

3.仲介手数料の相場って、いくら?

佐藤さん佐藤さん

仲介手数料の相場については、宅建業法で定められた上限額を請求する不動産会社が多いです。

ただ、最近では差別化を図るために、仲介手数料「無料」や「半額」になど、安くする不動産会社が増えてきました。

売主にとっては非常にありがたいことではありますが、ただ、実はトータルで見ると損する可能性があったりますので、仕組みを理解しておくことが大切です。

結論としては、「仲介手数料が安いから」という理由だけで不動産会社を選ぶことは、得策ではありません。

では、なぜ「無料」や「半額」が成立するのか、その仕組みを見ていきましょう。

 

3-1.仲介手数料が無料や半額だと、実は損する??

佐藤さん佐藤さん

仲介手数料が「無料」や「半額」だと必ず損するわけではありませんが、損する可能性があることを知っておいてほしいと思います。

不動産会社は仲介手数料を得て経営が成り立っています。

その仕組みは、買主から仲介手数料を受け取るからです。

 

不動産の売却は、信頼のおける不動産業者と、信頼のおける営業マンに依頼することが大切です。

なので、複数の不動産会社に査定を依頼して、不動産業者を比較びましょう。

そして、安心して任せられる不動産業者を選ぶことを、おすすめします。

折込チラシを止めてインターネット広告に特化したり、実店舗を持たずにインターネット広告に特化しているするなどの努力をして、消費者に還元しています。

仲介手数料が安いことは非常にありがたいことではありますが、しかし、デメリットもあります。

3-2.値引き交渉はできるの?

Real estate agent is looking for a new house of the young couple

佐藤さん佐藤さん

仲介手数料の値引き交渉に応じてくれるかどうかについても、その不動産業者によりますが、実際はなかなか難しいです。

実際のところ、大手不動産業者は社内ルールが厳しいので、値引きは難しい傾向にあります。

町の小さな不動産業者の方が、値引きできる可能性はあると思います。

 

実際、私は不動産業界トップ3に入る大手不動産会社に勤めていた経験がありますが、

 

 

値引き交渉のコツとしては、下記の2つがあります。

媒介契約時に交渉する。

一括査定を利用する。

値引き交渉のコツは、最初に複数の不動産業者に査定を依頼することです。

不動産業者を競い合わせれば、自然と値引き交渉がしやすくなります。

現在では、インターネットで無料一括査定サービスがありますので、それを活用すると便利です。

4.仲介手数料はいつ支払うの?

iphone 20160530

佐藤さん佐藤さん

仲介手数料は成功報酬ですから、売買契約が成立した時点で、不動産会社は全額請求できるようになっています。

しかし、一般的には、下記のように支払われることが多いです。

  • 売買契約時に半金(50%)
  • 決済・引き渡し時に半金(50%)

例えば、売却価格が2,000万円の場合、仲介手数料の上限額は「2,000万円 × 3% + 6万円 = 712,800円(税込)」になります。

そして、下記のように支払います。

  • 売買契約時に、半金の356,400円(税込み)。
  • 決済引き渡し時に、残りの356,400円(税込み)。

不動産会社によっては、売買契約のときや決済・引渡しのときに、全額支払うことにしているところもあります。

4-1.売主は現金を用意しておく必要があるの?

売買契約のときも、決済・引渡しのときも、買主から受け取ったお金から、支払うことができます。

売買契約のときは、買主から手付金を受け取ります。
手付金の額は、売買価格の10%が相場です。

決済・引き渡しのときは、手付金を差し引いた残りの売買代金を受け取りますので、その中から支払うことが出来ます。

ただ、最近では、買主からの手付金の額が10万円などの、少額のケースがあります。
手付金が少額だと、仲介手数料が支払えなくなります。

この場合は手出しするか、もしくは不動産業者に相談して、決済・引渡しのときに全額支払うようにしてもらいます。

あまり現金は持ち歩きたくないから、買主から受け取ったお金から支払うようにするわ。

5.売買契約が解除になった場合は、仲介手数料どうなるの?

佐藤さん佐藤さん

売買契約後に契約が解除になるケースは、たまにある話です。

結論から言うと、仲介手数料がかかる場合と、かからない場合があります。

解除になる理由はいくつかありますが、主に以下の2つが多いです。

  1. 手付解除
  2. ローン特約による解除

では、順番に詳しく見ていきましょう。

5-1.手付解除

売買契約のときに、売主は買主から頭金として「手付金」を受け取ります。

この手付金は、単なる頭金ではなく、法律では「解約手付け」として扱われます。

解約手付けとは、下記のような性質を持っています。

売買契約後に、もし、売主が契約を解除したい場合は、手付金の2倍の額を買主に支払うことで、解除できます。
これを、「手付け倍返し」と呼びます。

また、買主が契約を解除したい場合は、既に支払った手付金を放棄すれば、解除できます。
これを、「手付け放棄」と呼びます。

これらは、売主もしくは買主都合による契約解除になります。
不動産業者は落ち度がありません。

したがって、通常、仲介手数料は発生します。

白鳥さん白鳥さん

わたしから手付解除したのであれば、迷惑をかけたので、仲介手数料を支払うことに納得できるわ。

だけど、買主の都合で解除になったのであれば、納得がいかないんだけど・・・。

佐藤さん佐藤さん

そうですよね。

買主から、手付金を多く受け取っている場合は、そこから支払えばマイナスにはならずに、逆にプラスになる可能性がありますから、問題ないでしょう。

しかし、手付金が少額の場合は、マイナスになる可能性があります。

この場合、不動産業者に相談して、仲介手数料を減額、もしくは免除してもらいましょう。
良心的な不動産業者であれば、相談に乗ってくれると思います。

こういうことも含めて、不動産業者選びは大切なのです。

7-2.ローン特約による解除

佐藤さん佐藤さん

ローン特約は、買主が、住宅ローンを借りる場合の話になります。

ローン特約とは、もし、住宅ローンの審査に落ちた場合、売買契約をペナルティー無しで解除できる特約です。

買主は、購入申し込みをする前に、金融機関の仮審査を受けます。
この仮審査に通ってから、売買契約を締結します。

そして、売買契約を締結した後に、今度は本審査があります。

仮審査に通っていれば、通常なら本審査にも通りますが、たまに本審査に落ちることがあります。

もし、本審査に落ちた場合は、買主はマンションを購入することが出来ません。
なので、ローン特約により、売買契約をペナルティー無しで解除できるわけです。

この場合は、売主・買主の都合による契約解除ではありませんので、仲介手数料は発生しません。

白鳥さん白鳥さん

ローン特約による契約解除は、金融機関の都合だから、仕方のない話ね。

売買契約のあとに、契約が解除になるかもしれないることを、頭に入れておくわ。

まとめ

佐藤さん佐藤さん

今回、仲介手数料付いて知っておきたい7つのことをお話いたしましたが、いかがだったでしょうか?

最後にまとめとして、仲介手数料の重要な点をまとめました。

  • 成功報酬なので、売買契約が成立するまでは、1円も支払う必要がない。
  • 仲介手数料の額は、売却価格をもとに計算される。
  • 上限いっぱいの額を請求してくる業者が多い。
  • 安い業者を選ぶのではなく、信頼できる業者or営業マンを選ぶべし。
  • 値引き交渉は基本的に難しいが、複数の業者に査定を依頼すれば、比較的しやすい。
  • 支払い時期は、一般的には売買契約のときに半金、決済・引渡し時に半金。
  • 売買契約後に手付解除になった場合は、仲介手数料がかかるが、ローン特約による解除は、かからない。

これらの知識を頭に入れておき、自分を守るようにしましょう。

白鳥さん白鳥さん

いろいろ教えてくれてありがとう!

また、色々と教えてね、佐藤さん。