白鳥さん白鳥さん

マンションを売却するときの仲介手数料って、意外と高いのよね?

仲介手数料で損をしないために、計算方法や相場、値引き交渉、注意点など知っておきたいわ。

佐藤さん佐藤さん

こんにちは!マンション売却アドバイザーの佐藤です。

不動産業者を通してマンションを売却するには、仲介手数料がかかります。

金額は、宅地建物取引業法(通称:宅建業法)の46条により上限額が決められていますが、不動産業者によって違いがあります。

また、金額が高額なので、損しないため、不当な金額を請求されないためにも、前もって知識をつけておきましょう。

今回は、

  1. 仲介手数料とは?
  2. 仲介手数料の計算方法
  3. 仲介手数料の相場
  4. 仲介手数料が安い業者って、大丈夫なの?
  5. 値引き交渉はできるの?
  6. いつ支払うの?
  7. 売買契約を解除した場合は、どうなるの?

など、「仲介手数料について知っておきたい7つのこと」を、お話したいと思います。

仲介手数料について知っておきたい7つのこと

1.仲介手数料とは?

佐藤さん佐藤さん

仲介手数料とは、不動産業者に支払う手数料のことをいいます。

不動産業者は、マンションを売却するために、最初から最後までお手伝いをしてくれます。
その対価として、仲介手数料を支払うわけですね。

なお、仲介手数料は成功報酬なので、売買契約が成立して初めて、支払い義務が生じます。

それまでは、1円も支払う必要はありません。

白鳥さん白鳥さん

仲介手数料って、成功報酬なんだね。

ということは、もし売却できなければ、1円も支払う必要がないってことだね。

それなら、安心だわ。

佐藤さん佐藤さん

はい、その通りです。
ただ、1点だけ注意点があります。

通常、売却するための広告費は、不動産業者が負担します。

ただ、売主から、何か特別な広告を依頼した場合は、少し話が変わってきます。

この場合、不動産業者は売主に対して、広告費の実費を請求できることになっています。

何も広告を依頼しなければ、負担する必要はありません。

白鳥さん白鳥さん

そういうことですね、分かりました。

ところで、仲介手数料って、いくらなのかしら?

どのようにして、計算されているのか知りたいわ。

2.仲介手数料の計算方法

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佐藤さん佐藤さん

仲介手数料は、宅地建物取引業法(通称:宅建業法)の第46条で、上限の額が決められています。

売却価格に、以下の表にある「率」をかけることにより、計算することができます。

売却価格 仲介手数料
200万円以下 5%
200万円超 ~ 400万円以下 4%+2万円
400万円超 3%+6万円

この表は、簡単に計算できるようにされている速算式です。
本来はもっと計算式が複雑ですが、速算式を使うことによって、簡単に計算できます。

参考例

例えば、マンションを2,000万円で売却した場合、仲介手数料は次の計算式になります。

2,000万円×3%+6万円=66万円

この66万円に消費税率をかけた額が、仲介手数料の上限額になります。

66万円×消費税8%=71.28万円(税込)

もし、2,000万円で売り出していて、価格交渉が入って、1,950万円で売買契約をしたとします。
その場合は、1,950万円をもとに、仲介手数料を計算します。

白鳥さん白鳥さん

仲介手数料って、意外と高いんだね!

どの不動産屋さんも、このくらいかかるのかしら?

3.仲介手数料の相場

佐藤さん佐藤さん

一般的に、上限の金額を請求してくる不動産業者が多いです。

ただ、あくまでも「上限の金額」なので、不動産業者は上限以上請求することはできませんが、上限以下でもかまわないわけです。

最近では差別化をはかるために、仲介手数料を安くする業者が増えてきています。

経費のかかる折込チラシを止めて、インターネット広告に特化するなどの努力をして、消費者に還元しています。

また、実店舗を持たずに、インターネットに特化している不動産業者も存在します。

白鳥さん白鳥さん

不動産業界でも、価格競争が起こっているのね。

仲介手数料が安い業者って、なんだか不安だけど、実際どうなのかしら?

4.仲介手数料が安い業者は、大丈夫なの?

佐藤さん佐藤さん

最近では、不動産業者が差別化をするために、仲介手数料を安くする業者が増えてきました。

これに関しては、その不動産業者によりますので、なんとも言えません。

ただ、安いことだけを理由に、その不動産業者に依頼するのは、絶対に辞めた方がいいでしょう。

不動産の売却は、信頼のおける不動産業者と、信頼のおける営業マンに依頼することが大切です。

なので、複数の不動産会社に査定を依頼して、不動産業者を比較びましょう。

そして、安心して任せられる不動産業者を選ぶことを、おすすめします。

白鳥さん白鳥さん

そうね、仲介手数料の金額も大事だけど、それよりも安心して任せられる不動産屋さんにお任せしたいわ。

ちなみに、仲介手数料の値引き交渉はできるのかしら?

信頼できる不動産屋さんで値引き交渉できたら、それが一番いいかなと思って・・・。

5.値引き交渉について

Real estate agent is looking for a new house of the young couple

佐藤さん佐藤さん

値引き交渉に応じてくれるかどうかについても、その不動産業者によりますが、実際はなかなか難しいです。

私の経験上、大手不動産業者は社内ルールが厳しいので、値引きは難しい傾向にあります。

町の小さな不動産業者の方が、値引きできる可能性はあると思います。

白鳥さん白鳥さん

確かに、不動産以外の業界でも、大手企業は融通が利かない気がするわ。

値引きするときのコツって、何かあるのかしら?

佐藤さん佐藤さん

値引き交渉のコツは、最初に複数の不動産業者に査定を依頼することです。

不動産業者を競い合わせれば、自然と値引き交渉がしやすくなります。

現在では、インターネットで無料一括査定サービスがありますので、それを活用すると便利です。

白鳥さん白鳥さん

そうした方が、よさそうね。

確かしに、引越し業者の場合も、数社に見積りを依頼すると、どんどん安くなるもんね。

それにしても、仲介手数料って高額だわ。
いつ支払ったらいいのかしら?

6.いつ支払うの?

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佐藤さん佐藤さん

仲介手数料の支払い時期は決まりがありませんが、一般的に次のように支払われています。

  • 売買契約のときに、半金(50%)。
  • 決済・引き渡し時に、半金(50%)。

例えば、マンションを2,000万円で売却した場合、仲介手数料の上限は712,800円(税込)になります。

なので、

  • 売買契約のときに、半金の356,400円。
  • 決済引き渡し時に、残りの356,400円。

を支払うことになります。

不動産業者によっては、決済・引渡しのときに、全額支払うことにしているところもあります。

白鳥さん白鳥さん

そのようになっているのね。

仲介手数料は金額が大きいけど、買主から受け取ったお金で、支払うことができるのかしら?

それとも、予め現金を用意して、支払わないといけないのかしら?

佐藤さん佐藤さん

売買契約のときも、決済・引渡しのときも、買主から受け取ったお金から、支払うことができます。

売買契約のときは、買主から手付金を受け取ります。
手付金の額は、売買価格の10%が相場です。

決済・引き渡しのときは、手付金を差し引いた残りの売買代金を受け取りますので、その中から支払うことが出来ます。

ただ、最近では、買主からの手付金の額が10万円などの、少額のケースがあります。
手付金が少額だと、仲介手数料が支払えなくなります。

この場合は手出しするか、もしくは不動産業者に相談して、決済・引渡しのときに全額支払うようにしてもらいます。

白鳥さん白鳥さん

あまり現金は持ち歩きたくないから、買主から受け取ったお金から支払うようにするわ。

話は変わるけど、売買契約を締結した後に、もし、事情により契約を解除した場合、仲介手数料はかかるのかしら?

7.売買契約を解除した場合は、どうなるの?

佐藤さん佐藤さん

結論から言うと、仲介手数料がかかる場合と、かからない場合があります。

売買契約後に契約が解除になるケースは、たまにある話です。

解除になる理由はいくつかありますが、主に以下の2つが多いです。

  1. 手付解除
  2. ローン特約による解除

では、順番に説明していきますね。

1.手付解除

売買契約のときに、売主は買主から手付金を受け取ります。

この手付金は、法律では「解約手付け」として扱われます。

もし、売主が契約を解除したい場合は、手付金の2倍の額を買主に支払うことで、解除できます。
これを、「手付け倍返し」と呼びます。

また、買主が契約を解除したい場合は、既に支払った手付金を放棄すれば、解除できます。
これを、「手付け放棄」と呼びます。

これらは、売主もしくは買主都合による契約解除になります。
不動産業者は落ち度がありません。

したがって、通常、仲介手数料は発生します。

白鳥さん白鳥さん

わたしから手付解除したのであれば、迷惑をかけたので、仲介手数料を支払うことに納得できるわ。

だけど、買主の都合で解除になったのであれば、納得がいかないんだけど・・・。

佐藤さん佐藤さん

そうですよね。

買主から、手付金を多く受け取っている場合は、そこから支払えばマイナスにはならずに、逆にプラスになる可能性がありますから、問題ないでしょう。

しかし、手付金が少額の場合は、マイナスになる可能性があります。

この場合、不動産業者に相談して、仲介手数料を減額、もしくは免除してもらいましょう。
良心的な不動産業者であれば、相談に乗ってくれると思います。

こういうことも含めて、不動産業者選びは大切なのです。

白鳥さん白鳥さん

本当、不動産屋さんはきちんと選ばないといけないね。

もう一つの、ローン特約って何なのかしら?

2.ローン特約による解除

佐藤さん佐藤さん

ローン特約は、買主が、住宅ローンを借りる場合の話になります。

ローン特約とは、もし、住宅ローンの審査に落ちた場合、売買契約をペナルティー無しで解除できる特約です。

買主は、購入申し込みをする前に、金融機関の仮審査を受けます。
この仮審査に通ってから、売買契約を締結します。

そして、売買契約を締結した後に、今度は本審査があります。

仮審査に通っていれば、通常なら本審査にも通りますが、たまに本審査に落ちることがあります。

もし、本審査に落ちた場合は、買主はマンションを購入することが出来ません。
なので、ローン特約により、売買契約をペナルティー無しで解除できるわけです。

この場合は、売主・買主の都合による契約解除ではありませんので、仲介手数料は発生しません。

白鳥さん白鳥さん

ローン特約による契約解除は、金融機関の都合だから、仕方のない話ね。

売買契約のあとに、契約が解除になるかもしれないることを、頭に入れておくわ。

まとめ

佐藤さん佐藤さん

今回、仲介手数料付いて知っておきたい7つのことをお話いたしましたが、いかがだったでしょうか?

最後にまとめとして、仲介手数料の重要な点をまとめました。

  • 成功報酬なので、売買契約が成立するまでは、1円も支払う必要がない。
  • 仲介手数料の額は、売却価格をもとに計算される。
  • 上限いっぱいの額を請求してくる業者が多い。
  • 安い業者を選ぶのではなく、信頼できる業者or営業マンを選ぶべし。
  • 値引き交渉は基本的に難しいが、複数の業者に査定を依頼すれば、比較的しやすい。
  • 支払い時期は、一般的には売買契約のときに半金、決済・引渡し時に半金。
  • 売買契約後に手付解除になった場合は、仲介手数料がかかるが、ローン特約による解除は、かからない。

これらの知識を頭に入れておき、自分を守るようにしましょう。

白鳥さん白鳥さん

いろいろ教えてくれてありがとう!

また、色々と教えてね、佐藤さん。