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白鳥さん白鳥さん

マンションを売ったときは、消費税がかかるのかしら?

マンションは高額だから、消費税でも馬鹿にならないわ。

そうだ、佐藤さんに聞いてみよう!

佐藤さん佐藤さん

こんにちは。マンション売却アドバイザーの佐藤です。

マンションは高額ですから、消費税の負担があるのかどうか、気になるところですよね。

結論から言いますと、マンションを売却した場合は、消費税がかかる場合と、かからない場合があります。

まず、マンションは土地(敷地権)と建物がセットになっていますが、この土地と建物で違いがあります。

  • 土地(敷地権):非課税
  • 建物:課税対象

また、建物においては、売主の立場や用途によって変わってきます。

では、今回は、マンション売却時の消費税について、お話させていただきます。

白鳥さん白鳥さん

消費税がかかる場合と、かからない場合があるんだね。

詳しく教えてくださいな。

1.マンション売却時の消費税について

1-1.土地は非課税

佐藤さん佐藤さん

不動産の売却において、土地は非課税になります。

これは、売却する不動産の種類が、マンションでも一戸建てでも、土地でも変わりはありません。

土地は消費されるものではなく、資本移転の一種という考え方であるため、非課税になります。

1-2.建物は課税対象

佐藤さん佐藤さん

不動産の売却において、建物は基本的に課税対象となります。

しかし、売主の立場によって、以下のように変わってきます。

  • 個人の場合:居住用は非課税、事業用は課税対象。
  • 事業者の場合:課税対象

売主が個人で、居住用のマンションを売却する場合は、非課税になります。

売主が個人でも、事業用(投資用など)のマンションを売却する場合は、課税対象となります。

そして、売主が個人ではなく、不動産業者やディベロッパー(マンション分譲業者など)の場合も、課税対象になります。

下記の表にまとめましたので、参考にされてください。

売主 土地 建物
個人(居住用) 非課税 非課税
個人(事業用) 非課税 課税対象
事業者 非課税 課税対象

白鳥さん白鳥さん

私(個人)が、住むために使っていたマンションを売った場合は、非課税ってことでいいのよね?

そして、賃貸用として使っていたマンションを売った場合は、建物のみ、課税対象ってことよね?

佐藤さん佐藤さん

はい、その通りです。

売主が個人で、居住用の場合は、非課税になります。

そして、売主が個人でも、賃貸中(事業用)の場合は、建物のみ、課税対象となります。

以上、マンションの売却価格に対する消費税については、説明した通りになりますが、マンションを売却したときの諸費用のなかで、消費税がかかるものがあります。

2.諸費用のなかで、どれに消費税がかかる?

佐藤さん佐藤さん

マンションを売却した時の諸費用のなかで、消費税がかかるものは、一般的に下記のものがあります。

  1. 仲介手数料
  2. 登記費用(司法書士の手数料)
  3. 住宅ローンの繰り上げ返済手数料

では、順番に見ていきましょう。

2-1.仲介手数料

仲介手数料のイメージ写真

佐藤さん佐藤さん

マンションの売却が成立したあかつきには、不動産業者に仲介手数料を支払います。

仲介手数料の額は、売却価格が400万円以上の物件であれば、下記の式にて計算されます。

売却価格×3%+6万円

例えば、売却価格が2,000万円の場合は、下記の通りになります。

2,000万円×3%+6万円=66万円

この仲介手数料66万円に対しても、消費税がかかります。

66万円×消費税8%=71.28万円

※仲介手数料の払い過ぎに注意

消費税課税対象のマンションを売却した場合の話になりますが、仲介手数料は、消費税抜きの売却価格にて計算されます。

もし、消費税込みの売却価格で計算されている場合は、仲介手数料を払いすぎることになりますので、注意しましょう。

2-2.登記費用(司法書士の手数料)

登記費用(司法書士の手数料)イメージ写真

佐藤さん佐藤さん

登記費用(司法書士の手数料)は、該当する場合のみ、かかります。

主に、下記の2つの登記が該当することが多いです。

  • 抵当権抹消登記
  • 住所変更登記

もし、住宅ローンの残債が残っている場合は、抵当権抹消登記が必要になります。

また、売主の現在の住民票の住所と、登記簿の住所が違う場合は、住所変更登記が必要になります。

司法書士に依頼して行うことが一般的で、相場は、それぞれ1~2万円程度です。

登記費用には登録免許税や司法書士の手数料が含まれており、司法書士の手数料に対して、消費税がかかります。

なお、売主から買主に所有権を移転する「所有権移転登記」の費用については、買主負担になることが一般的です。

2-3.住宅ローンの繰り上げ返済手数料

住宅ローンのイメージ写真

佐藤さん佐藤さん

売却するマンションに、住宅ローンの残債が残っている場合は、金融機関に全額繰り上げ返済をする必要があります。

全額繰上げ返済をする際は、繰り上げ返済手数料がかかります。

相場は、金融機関によりますが、5,000円~50,000円ほどです。

この繰り上げ返済手数料に対しても、消費税がかかります。

白鳥さん白鳥さん

消費税がかかる諸費用って、いっぱいあるんだね。

ところで、消費税増税前に売却すると、お得なのかしら?

3.消費税増税前に売却をすると得するの?

佐藤さん佐藤さん

消費税が非課税のマンションを売却する場合は、大差はありませんが、課税対象の場合は、大きな差が出ます。

例えば、売却価格が2,000万円(土地:200万円、建物:1,800万円)の場合は、下記の通りになります。

消費税8%の場合
1,800万円×8%=144万円

消費税10%の場合
1,800万円×10%=180万円

このように、増税前と増税後では、36万円の差があります。

非課税のマンションの場合は、そんなに大差がないので、売り急ぐ必要はないでしょう。

しかし、課税対象の場合は、お得と言えるでしょう。

3-1.買主もお得!

買主は、売主よりも消費税がかかる諸費用が多いです。

仲介手数料や登記費用に加えて、住宅ローン事務手数料、保証料、火災保険料などにも消費税がかかります。

したがって、増税前は駆け込み需要が期待できます。

まとめ

佐藤さん佐藤さん

今回は、マンション売却時の消費税についてお話させていただきましたが、いかがだったでしょうか?

まとめとして、再度、以下の表を掲載させていただきます。

売主 土地 建物
個人(居住用) 非課税 非課税
個人(事業用) 非課税 課税対象
事業者 非課税 課税対象

そして、諸費用の中で消費税がかかるものは、

  • 仲介手数料
  • 登記費用(司法書士への手数料)
  • 住宅ローンの繰り上げ返済手数料

になります。

消費税が課税対象のマンションを売却する場合は、増税前だとお得になります。

白鳥さん白鳥さん

色々教えてくれてありがとう!

また分からないことがあれば、教えてね。