マンションを売却したときの税金の計算方法

こんにちは。マンション売却アドバイザーの佐藤です。

マンションを売却した場合は、譲渡所得税という税金が、かかる場合と、かからない場合があります。

売却する時期や面積によって金額が変わってきますので、あらかじめ知識をつけておいて、計画的に売却することで、損失を防ぐことができます。

今回は、譲渡所得税の計算方法について、お話させていただきます。

マンションを売却（譲渡）して利益がでたら、その利益（譲渡所得）に対して、所得税・住民税がかかります。

この所得税と住民税をまとめて、譲渡所得税と呼ばれています。

はい、イメージとしては、そのような感じになりますが、あくまでもイメージとしてです。
もっと細かい決まりごとがありますので、順番に説明していきますね。

まずは、譲渡所得税の計算式は、以下のとおりになります。

譲渡所得税 ＝ （①譲渡所得 – ②特別控除） × ③税率

では、この式にある「①譲渡所得」と「②特別控除」、「③税率」について、説明していきます。

1-1.譲渡所得

譲渡所得とは、簡単に言うと「売却することによって得た利益」です。

譲渡所得の計算式は、以下の通りとなります。

譲渡所得 = 売却価格 – （購入時の価格 + 購入時の諸費用 + 売却時の諸費用）

ただ単純に、購入価格と売却価格の差額ではなく、購入時と売却時の諸費用も経費として認められます。

購入時の所費用には、以下のようなものが当てはまります。

1. 仲介手数料
2. 売買契約書の印紙代
3. 登記費用（登録免許税、司法書士等の報酬）
4. 不動産取得税
5. その他、購入するためにかかった費用

売却時の所費用には、以下のようなものが当てはまります。

1. 仲介手数料
2. 売買契約書の印紙代
3. 登記費用（登録免許税、司法書士等の報酬）
4. その他、売却するためにかかった費用

注意点として、購入時の価格は、減価償却をしなければなりません。

購入価格が分からない場合は、「売却価格の5%」を購入価格にあてることができます。

例えば、2,000万円で売却した場合は、その5%である100万円を、購入価格としてあてることができます。

1-2.特別控除

特別控除とは、売却する不動産が一定の条件を満たせば、税金が控除される特例です。

特例は数種類ありますが、代表的なものは「3,000万円の特別控除」です。

マイホーム(居住用)を売却した場合は、特別控除として3,000万円を譲渡所得から差し引くことができます。

その通りです。

今のご時勢、3,000万円以上高く売れることは珍しいので、ほとんどの物件が税金がかからないことになります。

税率は、マンションを所有していた期間によって、変わってきます。

売却した年の1月1日時点において、所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」と言います。

注意しなければならない点が、売却した年の1月1日時点において、5年を超えているかどうかです。

購入した日から、売却した日ではありません。

平成23年5月に購入して、平成28年6月に売却したとしても、平成28年1月1日において5年を超えていません。
この場合は、4年しか経過していないので、短期譲渡所得の税率になります。