マンション売却時の抵当権抹消を徹底解説!

白鳥さん白鳥さん

マンションを売却する予定なんだけど、抵当権が登記されている状態なの。

不動産屋さんから抵当権抹消の説明を受けたんだけど、なんだかややこしくて理解できなかったわ。

抵当権抹消って、どのようにしたらいいのかしら?

そうだ、佐藤さんに聞いてみよう!

佐藤さん佐藤さん

こんにちは。マンション売却アドバイザーの佐藤です。

「抵当権抹消」という言葉は普段聞きなれない言葉ですから、なかなか理解に苦しむところですよね。

マンションを売却するには、抵当権を抹消することが条件になります。

抵当権を抹消する方法は、下記の2つで少し違いがあります。

  • 住宅ローンの残債(残り)がある場合
  • 既に住宅ローンを完済した場合

今回は、マンションの売却における抵当権の抹消について、お話させていただきます。

話が終わるころには、抵当権抹消についての不安がなくなるでしょう。

1.そもそも抵当権とは?

佐藤さん佐藤さん

理解を深めるために、まずは抵当権についてから、お話しさせていただきます。

抵当権とは、金融機関が住宅ローンを貸す際に、不動産を担保にすることができる権利のことを言います。

金融機関としては、もし住宅ローンを滞納されてしまうと、困ってしまいますよね?

しかし、マンションに抵当権を登記しておくことで、裁判所に競売の申し立てをして、強制的にマンションを売却することができます。

そして、その売却代金を回収し、住宅ローンの滞納分にあてることができます。

したがって、マンションを住宅ローンで購入した場合は、抵当権が登記されているはずです。

また、既に住宅ローンを完済していたとしても、抵当権は抹消登記をしない限り、自動的には消えません。

念の為、一度、登記簿謄本をご確認ください。

登記の目的という欄に「抵当権設定」と書かれているはずです。

2.マンションを売却するには、抵当権抹消が必須。

マンションを売却するには、抵当権を抹消することが必須になります。

厳密にいえば、「法律的」には、抵当権が登記されいる状態でも、売却することはできます。

しかし、わざわざ抵当権がある不動産を買う方は、ほぼいません。

なぜなら、抵当権があるマンションを買った後に、売主の支払いが滞った場合は、そのマンションが競売にかけられてしまうからです。

その理由もあって、不動産の売買では、所有権以外の権利は全て抹消することが条件になっています。

抵当権の抹消は、司法書士に依頼することが一般的です。

3.抵当権を抹消する流れ

抵当権を抹消する流れは、下記の2で少し違いがあります。

  1. 住宅ローンの残債がある場合
  2. 既に住宅ローンを完済した場合

では、順番に詳しく見ていきましょう。

2-1.住宅ローンの残債がある場合

住宅ローンの残債がある場合は、抵当権を抹消するために一つの条件があります。

それは、住宅ローンの残債を完済することです。

「えっ!そんなお金ないよ!」と思われる方が多いかもしれませんが、マンションの売却代金を充てることができます。

マンション売却の最後のイベントである「決済・引き渡し」の日に、下記のことを同時に行うことで、抵当権を抹消して引き渡すことができます。

決済・引き渡しの日には、下記の人達が決済場所(銀行が多い)に集まります。

  • 売主
  • 買主
  • 不動産営業マン
  • 司法書士
  • 銀行員(抵当権の担当者)

そして、下記の手順にて決済・引き渡しを行っていきます。

  1. 司法書士が、登記に必要な書類が揃っているか確認する。
  2. 売主は、買主から売却代金を受け取る。
  3. 売主は、住宅ローンを完済する。
  4. 銀行員(抵当権の担当者)が、司法書士に抹消書類を渡す。
  5. 売主が、買主にマンションのカギを渡す。
  6. 一同解散して、司法書士が法務局に行く。
  7. まず、抵当権抹消登記をして、次に、所有権移転登記をする。

 

これらの段取りは、ほとんど不動産会社が行ってくれますので、指示に従いましょう。

2-2.既に住宅ローンを完済した場合

抵当権は、既に住宅ローンを完済していたとしても、抹消登記をしない限り、自動的には消えません。

一般的には、住宅ローンの残債があるケースと同様、決済・引き渡し日に行われることが多いです。

なお、既に完済している場合は、金融機関から抵当権抹消書類を受け取れば、決済・引き渡し前でも抹消登記をすることができます。

3.抵当権抹消の費用はどれくらい?

抵当権抹消を司法書士に依頼した場合、費用は1~2万円程度が相場です。

その内訳は、登録免許税+調査費用+司法書士の報酬です。

登記をする際には、不動産一つに対して1,000円の登録免許税がかかります。

マンションの場合は、土地と建物合わせて2,000円がかかることが多いです。

もし、複数の土地の上に建物が建っている場合は、複数の土地の分だけ税金がかかります。
これについては、登記簿謄本の「敷地権の表示」の欄に記載があります。

登録免許税以外は、登記をするための調査費用や、司法書士の報酬になります。

4.抵当権抹消は自分でできるの?

抵当権抹消登記は、自分でできる場合とできない場合があります。

既に住宅ローンを完済している場合は、マンションを引き渡す前であれば、いつでも抹消登記ができますから、自分で抹消登記をすることができます。

しかし、住宅ローンの残債がある場合は、自分ではできません。

まとめ

佐藤さん佐藤さん

今回は、抵当権の抹消についてお話させていただきましたが、いかがだったでしょうか?

白鳥さん白鳥さん

色々教えてくれてありがとう!

また分からないことがあれば、教えてね。