白鳥さん白鳥さん

共有名義のマンションを所有しているんだけど、売却するには、どのようにしたらいいのかしら?

共有名義で売却した場合、確定申告や税金がどうなるかも知っておきたいわ。

そうだ、佐藤さんに聞いてみよう!

佐藤さん佐藤さん

こんにちは。マンション売却アドバイザーの佐藤です。

そこで、今回は、共有名義(共有持分)のマンションを売却する方法や、確定進行・税金についても、お話させていただきます。

この話が終わるころには、共有名義(共有持分)のマンションを売却する方法について理解できると思います。

それでは、まいります!

1.共有名義や共有持分とは?

佐藤さん佐藤さん

共有名義とは、複数の人が一つのマンションを共同で所有している状態のことをさします。

そして、それぞれの人が持っている所有権の割合を「共有持分」といいます。

例えば、夫が50%・妻が50%の資金を出し合ってマンションを購入した場合、共有持分の割合は、夫が2分の1・妻が2分の1になります。

ここで勘違いしやすいのが、「マンションの面積を2分の1ずつ持っている」わけではなく、「マンションの所有権を2分の1ずつ持っている」という意味になります。

1-1.共有持分の割合が分からないとき

もし、誰がどのくらいの共有持分を持っているのか分からないときは、登記簿(登記簿謄本ともいう)を確認するのが最も簡単で正確です。

登記簿とは、「どのような不動産を、誰が所有しているのか」が記録されているもの(登記記録)で、管轄エリアの法務局にてコンピュータで管理されています。

法務局で印紙代を支払えば、登記記録を紙に印刷した「登記事項証明書(印紙代600円)」もしくは「登記事項要約書(印紙代450円)」を取得できます(平成29年現在)。


  • 登記事項証明書:現在と過去の登記記録も掲載されている。
  • 登記事項要約書:現在の登記記録のみが掲載されている。

どちらとも共有持分を確認することができますが、何かの証明に使用する場合は登記事項証明書が適しており、共有持分を確認するだけであれば、印紙代の安い登記事項要約書でOKです。

持分の割合は、登記簿の「権利部」の欄に下記のように記載されています。

共有者

〇〇市〇〇区一丁目1番1号
持ち分2分の1
〇〇太郎

〇〇市〇〇区一丁目1番1号
持ち分2分の1
〇〇花子

ただし、相続により共有名義になった場合で、まだ相続登記(亡くなった方から相続人への名義変更)を行っていない場合は、亡くなった方の名義のままになっていますので、登記簿を見ても意味がありません。

相続における持分の割合は、遺産分割協議で決まった相続分か、もしくは法定相続分なります。

2.共有名義のマンションを売却するには?

共有名義のマンションを売却するには、下記の2つの方法があります。

  1. 共有者全員が同意のもとマンションを売却する
  2. 自分の共有持分のみを売却する

では、順番に詳しく見ていきましょう。

2-1.共有者全員が同意のもとマンションを売却する

共有名義のマンションを売却するには、共有者全員の同意が必要です。

もし、共有者が一人でも「売却しない!」となれば売却はできないため、まずは共有者全員の意思を統一させることが大事です。

これについては、民法の第251で定められています。

第251条

各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。

勘違いしやすいのが、持分割合が大きい方の意思が優先されるわけではありません。

例えば、夫が4分の3・妻が4分の1の持分割合だったとしても、夫婦2人が売却することに同意しないことには、売却することはできません。

2-1-1.共有者全員の署名・捺印が必要

不動産会社と連絡を取り合う際は、共有者のなかから代表者を決めておくとスムーズにことが運びます。

  • 媒介契約書に共有者全員が署名・捺印をする。
  • 売買契約書に共有者全員が署名・捺印をする。
  • 決済・引き渡し時も共有者全員が出席する。

ただし、他の共有者が遠隔地に住んでいたり、高齢や病気のため動けないといった場合には、代理人を立てて対応することもできます。

例えば、兄と弟の共有名義の場合で、兄が遠隔地に住んでいる場合は、弟を代理人として対応することができます。

委任した共有者本人の売却意思は確認されるのが普通です。

なぜなら、不正な委任状で勝手に売却ができてしまうからです。

2-1-2.必要なもの

共有名義のマンションを売却する際に必要なものは、下記があります。

  • マンションの登記済権利証、または登記識別情報
  • 共有者全員の身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票など。

2-2.自分の共有持分のみを売却する

自分の共有持分のみを売却することもできます。

共有持分のみを売却する際は、共有者の同意は不要で、独断で売却することができます。

これについては、民法の第206条で定められています。

第206条

所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する。

しかし、マンションを他人と共有する権利を、リスクを負ってわざわざ購入する方は、一部の方に限られます。

  1. 共有者に現金で買い取ってもらう。
  2. 共有持分の売却に強い不動産会社に依頼し、投資家などの第三者に売却する。
  3. 買取業者に買い取ってもらう。

2-2-1.共有者に現金で買い取ってもらう

他の共有者に、自分の共有持分を買い取ってもらう方法です。
この方法が一番多く用いられています。

共有名義の共有者は身内の方のケースがほとんどですが、売買契約書は作成した方が、あとあとのトラブルを防ぐことができます。

金銭の授受が無くても司法書士に依頼すれば、名義を一人に変更することができます。

しかし、それ相当の対価がない場合は、贈与税の対象になりますし、譲渡所得税の対象にもなります。

また、弁護士に依頼して、共有者に売却する方法もあります。

弁護士が実勢価格をベースに交渉を始め、他の共有者が買い取らなければ、共有物分割訴訟を起こし、買取か不動産売却かを迫ります。

すぐにお金が必要でない場合は、買取よりも適しています。

他の民事訴訟と比べて共有持分割訴訟は終了するのが早いです。

2-2-2.共有持分の売却に強い不動産会社に依頼して売却する。

不動産会社のなかには、共有持分の売却に強い不動産会社が存在します。

センチュリー21の株式会社中央プロパティーでは、共有名義の不動産売買を専門に扱うサービスがあります。

センチュリー21の無料相談

投資家に売却して、投資家が共有者と話をつけて、持分割合に応じた賃料をもらうといったことを行います。

2-2-3.買取業者に買い取ってもらう

不動産業者や買取業者に、共有持分のみを買い取ってもらう方法です。

なぜ業者は買取をするのかというと、相場よりも安く買い取って、共有者に買い取るように説得し、高く売却して利益を得るために買い取ります。

したがって、相場よりもかなり低い価格になるというデメリットがありますが、すぐにお金に換えることができるというメリットがあります。

買取は仲介よりも売却価格が低くなりますが、話がまとまらない場合は、候補の一つとして頭の片隅に入れておくといいかもしれません。

離婚に伴う夫婦共同名義の不動産売却

下記の2つがポイントになります。

  • 二人の意思が同じかどうか
  • 話し合いができ、協力し合える状態かどうか

共有名義の不動産を売却した時の確定申告と税金

  • 売却して得た現金は持分割合通りにする。
  • 経費も持分割合と同じ割合で分ける。
  • 確定申告養子は名義人の数だけ必要です。
  • 税金の額はどのくらい?

二人とも確定申告が必要。3000万円の特別控除があるため、よほどのことがなければ非課税になります。

確定申告することで特別控除が適用されて非課税になります。

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まとめ

佐藤さん佐藤さん

今回は、共有名義のマンション売却についてお話させていただきましたが、いかがだったでしょうか?

白鳥さん白鳥さん

色々教えてくれてありがとう!

また分からないことがあれば、教えてね。

【必見】損しないマンション売却の始め方

マンションを高く売るには、まずは査定額・不動産会社・営業マンを比較して見極めることが大事です。

査定額は、不動産会社によって500万円もの差がでることは珍しい話ではありません。

不動産一括査定サービスの「机上査定」なら、簡単な情報を入力するだけで、その日のうちに査定額を知らせてくれる会社も多く、売却相場がすぐ分かります。

比較をして、その中から「話をきいてみたいな」と思った不動産会社にコンタクトをとるとよいでしょう。

不動産一括査定サービスは何社かありますが、NTTデータグループが運営する「HOME4U」や、三井・住友・東急などが共同運営する「すまいValue」が安心です。

もちろん、納得がいかなければ無理に売却する必要はありません。