佐藤さん こんにちは。マンション売却アドバイザーの佐藤です。
住宅ローンの残り（残債）があるマンションを売却するには、残債を一括返済（全額繰上返済）し、抵当権を抹消しないと売却できません。
その手続き・段取りをするために、売主から銀行に連絡をする必要があります。
では、どのタイミングで銀行に連絡をしたらいいのでしょうか？
そこで、今回は銀行への連絡をするタイミングとその内容についてお話しさせていただきます。
1.売主が銀行に連絡をする理由
まずはマンション売却時に、売主が銀行に連絡をする理由について、整理しておきましょう。
住宅ローンを借りてマンションを購入した場合、銀行はマンションを担保にするため、マンションに対して抵当権という権利を登記しています。
抵当権とは、もし住宅ローンの返済が滞った場合に、銀行がマンションを強制的に売却して、お金を優先的に回収することができる権利です。
マンションを売却するには、この抵当権を消す（抹消する）必要があります。
厳密にいうと、法律上では抵当権があっても売却できますが、しかし、売主のローン返済が滞ると、銀行から強制的に売却されてしまうというマンションを、わざわざ購入する人はいません。
したがって、事実上は、マンションを売却するには、抵当権を抹消しなければ売却することができないのです。
1-1.抵当権を抹消するには？
抵当権を抹消するには、住宅ローンの残債を一括返済（全額繰上返済）することが条件になります。
事前に貯金などで一括返済ができればスムーズですが、マンションの売却代金で一括返済をする場合は、決済日に下記のことを同時に行います。
※決済日とは、買主から売却代金を受け取り、買主にマンションを引き渡す日のことです。
- 買主から売却代金を受け取る。
- 住宅ローンを一括返済をする。
- 銀行から抵当権の抹消書類を受け取る。
- 司法書士が抵当権抹消登記を行い、次に所有権移転登記を行う。
上記のことを決済日に同時に行うことで、抵当権を抹消して、マンションを買主に引き渡すことができます。
このことを「同時決済」と呼ばれています。
1-2.同時決済を行うために銀行に連絡する
上記で説明した同時決済を行うために、売主は事前に銀行に連絡をします。
そして、
- 住宅ローンの解約手続き
- 住宅ローンの残高の確定
- 抵当権抹消書類の準備のお願い
などの手続きや段取りを行います。
銀行とのやり取りは、基本的に売主と、抵当権を抹消する司法書士が別々に行います。
売主は銀行に連絡し「そちらで住宅ローンを借りて買ったマンションが売れたので、手続きをしたいのですが・・・」と伝えれば、案内してくれるでしょう。
そして、住宅ローンを借りた本人が、印鑑や身分証明書をもって銀行の窓口に出向き、住宅ローンの解約手続きを行ったりします。
2.銀行に連絡するタイミングと注意点
売主が銀行に連絡するタイミングは、買主が住宅ローンの本審査に通過し、決済日が決まってからになります。
売買契約日から決済日までの流れは、下記のようになります。
- 売買契約を締結する。
- 買主が住宅ローンの本審査に通過する。
- 決済日を決める。
- 売主はすみやかに銀行に連絡をする。
- 決済日に同時決済をする。
不動産の売買では、一般的に買主が住宅ローンの本審査に通過してから、決済日を決めることが多いです。
銀行は利息を決済日まできっちりと請求するので、銀行に決済日を伝えることで住宅ローンの残高が確定し、いくら返済すればいいのかが分かります。
2-1.抵当権の抹消書類は時間がかかるので要注意
銀行には抵当権の抹消書類を準備してもらいますが、抹消書類を揃えるのに10営業日（2週間）程度かかることが多いので、決済日が決まったら早めに連絡をした方が安心です。
また、銀行によっては「全額繰上返済は、〇〇日前までにお申し出ください」と表示しているところがあります。
例えば、フラット35では「1ヵ月前まで」に申し出をしなければならないようになっています。
したがって、事前にいつまでに連絡をするべきなのか、確認をしておいた方が安心です。
もし、決済日までに抵当権の抹消書類が間に合わないようであれば、買主に合意のうえ決済日をずらすとかの話になってきます。
そうなると、売買契約に対する違約金や損害賠償の対象になってきます。
したがって、決済日は不動産会社と打ち合わせのうえ、売主・買主両方に無理がないよう余裕をもって設定する必要があります。
2-2.全額繰上返済手数料や違約金がかかるケースも
全額繰上返済をするときに、銀行によっては手数料がかかるケースが多いです。
金額は銀行によってや、変動金利や固定金利などによって違いがありますが、相場は1～5万円程です。
参考までに、三井住友銀行の場合は、下記のとおりです。
| 手続方法 | 全額繰上返済手数料 |
|---|---|
| インターネットバンキング | 5,400円 |
| 窓口（専用パソコン） | 10,800円 |
| 窓口（書面） | 21,600円 |
また、地方銀行である千葉銀行は、金利によって金額が変わってきます。
千葉銀行
| 金利 | 全額繰上返済手数料 |
|---|---|
| 変更金利期間中 | 21,600円 |
| 固定金利期間中 | 32,400円 |
| 固定金利期間終了時 | 21,600円 |
また、住宅ローンの借入期間が短かいなどの理由で、違約金が発生するケースもあります。
例えば、スルガ銀行では、契約日より5年以内に繰上返済を行う場合、返済額の2%を手数料および違約金（繰上返済手数料）として支払わなければならない場合があります。
繰上返済額が1,000万円であれば、1,000万円 × 2% ＝ 20万円もの金額になります。（出典：スルガ銀行）
これらに関しては、マンションを売却しようと思った時点で銀行に確認しておいた方が、何かと安心です。
まとめ
今回は、マンションを売却するときの銀行への連絡についてお話しさせていただきましたが、いかがだったでしょうか？
最後に話をまとめますと、売主が銀行に連絡するタイミングは、買主が住宅ローンの本審査に通過し、決済日が決まってからになります。
銀行に連絡をすれば案内してくれると思いますが、基本的に下記のことを行います。
- 住宅ローンの解約手続き
- 住宅ローンの残高の確定
- 抵当権抹消書類の準備のお願い
注意点として、銀行は抵当権の抹消書類を揃えるのに10営業日（2週間）程度かかることが多いので、決済日は余裕をもって決めるようにしましょう。
決済日が決まったら早めに連絡をした方が安心です。
その他、金融機関によっては、1ヵ月前までに申し出をしなければならないところもあります。
また、全額繰上返済手数料がかかるところもあれば、違約金が発生するところもあります。
これらに関しては、マンションを売却しようと思った時点で銀行に確認しておくと安心です。
以上です。
