【宅建士執筆】マンション売却時の決済の流れ

こんにちは。マンション売却アドバイザーの佐藤です。

マンション売却における最後のイベントとなりますのが、決済・引き渡しです。

売買代金を受け取とったり、それと引き換えに所有権を移転したりなど、重要なことを同時に行います。

不動産業者主導のもと行われますが、業者によって多少やり方が違いますし、間違いを起こすかもしれません。

すべてを不動産業者に任せるのではなく、売主は自分の身を守るために、予めシミュレーションをしておくことが大切です。

今回は、マンション売却時の決済の流れについて、お話させていただきますね。

決済・引き渡しを行う場所は、大きなお金が動くことから、銀行の応接室で行われることが一般的です。

ただ、特に決まりがないので、予め相談して決めるようになります。

買主の支払い方法には、主に以下の2つがあります。

1. 住宅ローン
2. 現金

この支払方法よって変わることが多く、銀行以外で行われるケースもあります。

1-1.住宅ローンの場合

買主が住宅ローンで支払う場合は、住宅ローンを組んだ銀行で行われることが一般的です。

なぜなら、決済日に、買主の銀行口座へ住宅ローンのお金が振り込まれるからです。

これを専門用語で「融資の実行」と呼びます。

買主の銀行口座へ融資が実行されましたら、売主に支払いを行います。

1-2.現金の場合

買主が現金で支払う場合は、必ず銀行で行う必要はありません。

なので、銀行以外の場所、例えば不動産会社の事務所などで、行われることもあります。

ただ、大金を持ち運びする為、リスクを伴います。

そのリスクを避けるためにも、銀行で行われることが多いです。

何か特別な事情がない限りは、銀行で行った方が安全です。

決済・引き渡しに出席する方は、ケース・バイ・ケースによって変わってきますが、一般的に、下記の方々が出席します。

• 売主（共有名義の場合は、基本的に全員）
• 売主側の不動産業者
• 抵当権者である金融機関の担当者（抵当権がある場合）
• 買主（共有名義の場合は、基本的に全員）
• 買主側の不動産業者（売主と買主の不動産業者が違う場合）
• 住宅ローンの金融機関の担当者（住宅ローンを組んだ場合）
• 司法書士

決済・引き渡しの日は、売主買主共に、本人が出席することが望ましいです。

しかし、どうしても出席できない場合は、事前に準備をしておくことで、代理人で対応可能です。

お互い、事前に司法書士と面談をしたり、委任状を作成したりします。

また、抵当権や住宅ローンの金融機関との打ち合わせなども必要になります。

司法書士には手数をかけるため、登記費用が高くなる可能性はあります。

売主が共有名義の場合も同様です。

以前、売主の身内9人が共有名義の土地を仲介したことがありますが、すべての方の都合を合わせるのが困難だったため、事前に準備をして、決済・引き渡しの日は、代表者一人だけが出席しました。

基本的には本人出席が望ましいですが、どうしても都合がつかない場合は、不動産業者に相談しましょう。

決済・引き渡しが行われる時間帯は、基本的に平日の午前中が多いです。

なぜなら、決済・引き渡しが終わった後に、司法書士が法務局で登記（所有権移転登記や抵当権抹消登記、住所変更登記など）を行うからです。

法務局が開いている時間は、平日の午前８時３０分～午後５時１５分までです。

その日のうちに必ず登記をする必要がありますから、決済・引き渡しは平日の午前中に行われることが多いのです。

決済・引き渡しの流れは、下記のようになります。

※不動産業者によって多少前後することがあります。

4-1.司法書士が登記関係の書類を確認する。

司法書士が、所有権移転登記や抵当権抹消登記（あれば）、住所変更登記（あれば）などに必要な書類が揃っているか、まずは確認します。

4-1-1.所有権移転登記の必要書類

• 売主の権利証（登記済証）、または登記識別情報
• 売主の実印
• 売主の印鑑証明書（発行から３ヶ月以内のもの）
• 売主の身分証明書（運転免許証など）
• 買主の認印
• 買主の住民票
• 買主の印鑑証明書（発行から３ヶ月以内のもの）
• 買主の身分証明書（運転免許証など）

※買主の住民票と印鑑証明書は、通常、住宅ローン契約時に、金融機関に提出したものを利用されます。

4-1-2.抵当権抹消登記の必要書類

抵当権者である金融機関の担当者が、抵当権抹消書類を持参します。

4-1-3.住所変更登記の必要書類

売主の印鑑証明書の住所と、登記簿に記載された住所が異なる場合は、住所変更登記が必要です。

住所のつながりがわかる住民票、もしくは戸籍の附票が必要になる場合があります。

4-1-4.その他の必要書類

上記の必要書類以外にも、委任状や評価証明書などの必要書類がありますが、不動産業者や司法書士が準備をすることが一般的です。

4-2.司法書士が融資の実行を指示する。

司法書士が、登記関係の書類が揃っていることを確認できたら、住宅ローン担当者に、融資の実行を指示します。

融資の実行とは、買主の銀行口座に、住宅ローンのお金が振り込まれることを言います。

4-3.支払い・清算を行う。

買主の銀行口座に、住宅ローンのお金が振り込まれましたら、支払い・清算を行います。

支払い・清算の方法は、ケース・バイ・ケースです。
振り込みで行うこともあれば、現金を手渡しすることもあります。

また、その売買によっても変わってきますし、不動産業者のやり方によっても、違いがあります。

したがって、ここでは、最も多い「振り込み」のケースを記載しておきます。

4-3-1.伝票を記入する。

買主が、下記の出金伝票を記入します。

• 残代金
• 固定資産税・都市計画税の清算金
• 管理費・修繕積立金の清算金
• 仲介手数料
• 司法書士手数料

そして、売主が下記の伝票を記入します。

• 残代金の振込伝票

少し話がややこしいので、まずは、残代金から説明していきます。

4-3-2.残代金の支払い方法

この伝票の書き方をした場合、買主が売主へ直接振り込むわけではありません。

売主が、買主から残代金を受け取ってから、売主が自分の銀行口座に振り込むことになります。

本来なら、買主が出金伝票を記入すれば、手元に現金が出てきます。
しかし、売主が振込伝票を記入して、同時に処理することによって、現金を出さずに、伝票上で処理することができます。

ちなみに、売主が自分の銀行口座に振り込みますから、振込手数料を負担するのは、売り主になります。

もちろん、買主が売主に、直接振り込むこともできます。

実際、そのようにするケースもありますが、あまりおススメな方法ではありません。

なぜなら、売主にとって、リスクがあるからです。

買主が売主に直接振り込む場合は、買主が振込伝票に記入します。

売主としては、自分の銀行口座に着金したことを、確認したいところです。
もちろん、そのようにすることが理想ではあります。

しかし、着金確認するのに時間がかかることが多いため、不動産の決済では、そこまでしないことも多いです。

その場合、振り込まれた証拠として、振込伝票のコピーを売主に渡して、支払完了とします。
なお、振込伝票の原本は、買主が保有します。

もし、何かしらの手違いがあり、振込が出来なかった場合は、買主にお金が戻る可能性があります。

そのようなことを避けるためにも、売主が自分の銀行口座に、振り込む方が望ましいのです。

売主にも不動産業者や司法書士への手数料を現金で支払う必要がありますから、振込伝票に金額を記入する際は、残代金から手数料を引いた金額を記入します。

そのようにすれば、残代金は振り込まれ、それ以外は現金で出されます。

4-3-3.残代金以外の支払い方法

残代金以外は、振込ではなく、現金で清算することが多いです。

4-4.領収証を渡す。

残代金、固定資産税・都市計画税の清算金、管理費・修繕積立金の清算金を受け取りましたら、領収証を渡します。

領収証は、不動産業者が用意してくれます。
金額や但し書きは、不動産業者がすでに記入しておくことが一般的です。

売主は、署名・捺印をして、売り主へ渡します。

なお、売主が個人で、居住用のマンションを売却する場合は、領収証に収入印紙を貼る必要はありません。

4-4.鍵や書類などを渡す。

支払い・清算が終わりましたら、マンションの鍵や書類を買主に渡します。

鍵は、玄関の鍵に加えて、オートロックの鍵やトランクルームの鍵などもあれば、すべて渡します。

そして、鍵の受領証にサインをしていただきます。

マンションの管理規約や使用細則、パンフレット、給湯器などの設備の取扱説明書や保証書など、マンションに関係する書類もすべて渡します。

4-5.不動産業者、司法書士へ手数料を支払う。

最後に、決済・引き渡しが完了しましたら、不動産業者や司法書士へ手数料を支払います。

手数料は、現金で支払うことが多いです。

仲介手数料は、売買契約時に半金を支払っていれば、決済・引き渡しの時に残りを支払います。

所有権移転登記費用は買主が支払い、抵当権抹消登記や住所変更登記の費用は、売り主が支払います。

4-6.解散。

上記のことが終了しましたら、一同解散します。

司法書士はその足で法務局へ向かって、登記を行います。

後日、登記が完了したことを証明する書類が、郵送されてくると思います。

今回は、マンション売却時の決済についてお話させていただきましたが、いかがだったでしょうか？